二手房价格怎么算 如何对二手房价值进行评估

出于各种原因，很多朋友希望将手中的二手房卖掉以回收资金而对在 二手房交易中怎样做到心中有数却没有一个具体的概念，只能盲目地听信 二手房中介公司的忽悠。

我们首先要弄清楚一个道理，即：我们卖房的目的是为了回收资金获得合理的利益；而中介公司为我们卖房是为了赚取中介服务费等利润。

不同的销售目的产生的结果是：我们为了多卖钱而努力提高价格，而中介公司为了尽快获得利润而尽量压低 房产价格。所以，在选择中介公司为我们的 房产进行价值评估之前，我们自己首先要做到心里有数才行。

因此，了解二手房价格怎么算，对二手房价值进行评估是很有必要的。

1. 房产的年份硬件和初次购买价格

虽然在 房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对 房产价值进行评估时还是要考虑到。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度不应该在定价时背离正常的价格规律。

2.楼体结构层次朝向

好的楼体结构层次和朝向是为 房产加分的重要因素。通常一个层次好朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

3.外部环境绿化

所出售的 房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的 小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的 房产。优良的外部环境、绿化、等这些因素会为 房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然

4.建筑质量外立面造型内外部 装修

建筑质量、外立面造型、内外部 装修的优劣程度也是影响 房产 估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部 装修会为房价加分5%左右。

5.电梯数量和品牌

买家来看房时往往会乘坐电梯，而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为 房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6. 地段等级

较高的 地段等级当然会对拉高房价产生作用，尤其是当该 地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下， 房产 地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

7.室内面积、 户型、 净高、开间跨度、厨卫大小、采光

室内面积合适、 户型好、 净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、使用方便、采光性能理想的 房产在定价时要高于其他 房产价格的3%至5%左右，反之亦然。

8.交通商业服务设施基础设施

交通便利、 配套设施齐备的 小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差商业服务设施与基础设施不够健全的 小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

9.居住人气区域规划

居住人气高的 小区往往会使 购房者产生从众心理，另外，许多 购房者在 购买二手房时会比较看重所在 房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地 房产提供2%至5%的加价空间。

通过上面的评估方法，我们在出售二手房之前就可以对该 房产的价值做出一个大概的了解了。但要说明的是，由于每个二手房都具有不同的特点，应根据自己 房产的特点对评估价格做出一定的浮动。具体做法是：以同 地段同 户型的已售二手房的价格为基础，通过上述9个方面找出自己手中的 房产与已售出 房产的不同之处，之后再进行更加具体的价值评估这样评估出来的价格往往是比较准确的。