实探丨又是暴富的气息，深圳最“壕”城中村开拆
作者： 中国基金报
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在深圳，城中村拆迁的造富故事并不鲜见。
近日，地处深圳福田中心区的皇岗村传来城市更新的消息，由于地理位置十分优越，皇岗村的城市更新进度备受市场关注。
租客有些无奈
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“我们也是接到房东的通知，这个月内搬家。”走出皇岗村地铁站不久，记者就看到一些租客正在搬家，大件家俬和物品都摆放在村里小道上。“这里是要准备拆啦，我们也很无奈，说搬就搬。”这位租客对记者表示。
（正在搬家的租客）
近日皇岗村城市更新办发出通知，皇岗村城市更新（第一期）项目工程开展前期工作，将于2020年12月1日起进行用地范围围挡围合管理，先通知吉龙二村一号所有租客，于11月30日前搬迁，将房屋交回房东。此外，记者也在村里小道上看到了皇岗村城市更新第一期的签约办公室指示牌。
诚然，每一次城中村旧改，都意味着一些“暴富神话”，而地处深圳中心区的皇岗村更新，更是引发诸多好奇。多年来，这里都被认为是深圳最有钱的城中村之一。
记者梳理发现， 早在2010年皇岗村改造项目就完成改造专项规划（草案）公开展示工作，此后一直无实质性进展，直到最近。
有当地村民告诉记者，早在半年多前村里就已经召开了动员大会，开发商给出的拆迁期间租金补偿超过每平方米100元，与周边的二手房租金相当。记者调查发现，皇岗村周边的二手房房价已经超过每平方米8万元，临近的石厦片区更是遍地“10万+”。
据悉，此次旧改后会有更多商品房入市，旧改后的货值可想而知。更有市场机构的统计显示，皇岗村的集体资产市值已经达到350亿元。
从皇岗村向北望去，“高大上”的福田CBD映入眼帘，与低矮、拥挤的皇岗村形成了巨大的反差。皇岗村旧改如果正式启动，无疑将彻底改变深圳福田CBD的整体形象。
在深圳南山，另一个超大型城中村城市更新项目白石洲旧改也在稳步推进中。据悉，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，市场预期该项目未来的货值超过2000亿元。
民企成深圳城市更新的“主力”
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对于普通人来说，城中村虽然被贴上“脏乱差”的标签，但城中村以低廉的租金和方便的社区生活，给众多初来深圳的年轻人提供了一个开启梦想的“小窝”。市场数据显示，以深圳市场为例，目前租住在城中村的租客占比超过50%，城中村农民房是租赁市场最重要的供应。
城市更新是深圳突破土地制约、扩展空间规模、提升城市品质、完善城市功能、再造空间价值的需要。深圳的城市更新最早要追溯到2004年，当时深圳市政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，在深圳全市启动了城中村改造工作。2009年12月，深圳又出台了《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。今年7月20日，深圳市人大常委会发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，《征求意见稿》提出了破解“钉子户”难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。
随着城市更新为代表的城市化进程加快，水贝、岗厦、大冲……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。目前，许多深圳城区里的城中村已经被各家房企争相“圈地”：罗湖区的湖贝旧村由华润置地主导，目前已经进入施工阶段；南山白石洲则被绿景收入囊中；位于宝安区的沙井海岸城项目，由深圳海岸集团和万丰股份合作开发。
土地稀缺导致政府土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺深圳土地资源的一个主战场。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，“从实施的角度来看，今年上半年深圳新增的城市更新实施主体确认的项目， 70%的实施主体的大股东是民企，因为民企有市场活力、有弹性。”
最近，深圳再出招推动城市更新的步伐。近日，深圳市规划和自然资源局印发《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》（深规划资源[2020]619号），拟重启原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申报拆除重建类城市更新单元计划，积极支持全市产业空间拓展、产业转型升级，高质量推进城市更新工作。据了解，深圳首次提出“试点小地块城市更新”起源于2014年5月出台的《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》，将位于原关内已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于1万平方米，但不小于3000平方米，且不违反基本生态控制线等城市控制性区域，划定为小地块更新类别。
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