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“化整为零”,“去中心化”,从单中心向多中心的城市格局演变,这是解决大城市病的必然选择。
其实北京的城市规划发展了这么多年以来,一直都在努力的“化整为零和去中心化”,希望借助“多中心格局”来化解首都大城市病问题。
这种“多中心”化城市格局,对北京房价及购房区域选择,形成了越来越明显的影响。
首先我们来看,在北京大的城市发展层面上,实际上已经形成“多中心”的发展规划格局。
在2017年之前的多年时间里,北京城市发展主要以六大城区为主,逐渐形成了单中心城市发展格局,俗称“摊大饼”。
2016年的时候,北京六大城市常住人口占已经比接近60%,GDP经济占比达到了70%,以城六区为单中心的城市格局已经得到了极大的强化。
这种单中心发展格局,历时多年,在很多人心里已经“坚不可摧”。
2017年北京新版城市总体规划出台,开始从顶层设计层面来调整北京的“单中心”旧格局,希望能够建立起“多中心”的新格局。
通过我们的研究,判断主要是通过四大手段来调整:
第一,将北京行政中心迁往通州,希望能够打造出一个“城市副中心”,用来分流城市中心的产业和人口。
第二,将北京新机场放在郊区大兴边缘,建立“临空经济区”,来承担一部分的城区产业和人口。
第三,在河北建立一个“雄安新区”的国家级新区,打造出一个智能新城,再分担一部分中心城区的产业和人口。
第四,中心城区重点发展“首都功能”,疏解非首都功能,意思就是降低产业及人口比重,提升配套等级和国家功能。
经过这一番规划,北京原来的“单中心”格局就被打破了,逐渐向“多中心”格局演变和转换,这就是所谓的“一都”变“四城”。
原来是城六区“一家独大”,现在是四大中心“齐头并进”,各有各的发展和定位,人口不再聚集,北京大城市病得以缓解及解决。
在上面我们已经看到了北京未来的城市格局变化:单中心变多中心,一都变四城。
但是如果我们就任何一个中心区来看,也可以明显看到“去中心化”的特征非常明显:
01 由“中关村科技城”的单中心向“三城一区”的多中心分散。
一提到北京的高新科技产业集中区,我们就会想到中关村科技城。但是在新的城市规划中,“中关村科技城”已经不复存在了。
取而代之的“三城一区”的高新科技产业聚集区,“中关村科学城”+“怀柔科学城”+“未来科学城”+“亦庄经济开发区”一起成为了北京高新产业的重要承载区,中关村的核心地位已经消失。
这种方式就是典型的由“单中心”向“多中心”演变的结果。
02 由四环里的中心地区开始向10个边缘地区扩散
就算我们只看城六区的格局变化,也会发现一点:那就是四环里的中心地区开始逐渐向10个边缘地区扩散,用来降低中心地区的产业及人口。
比如像石景山地区的“冬奥”,丰台地区的“丽泽”,东坝地区的“第四使馆区”,南苑地区的“湿地公园”等,都会承接中心地区的产业和人口。
未来四环里这个“单中心”的开发强度也会下降,逐渐向十个边缘集团疏解扩散,形成“1+10”的多中心格局。
03 通州+北三县的协同发展,也是逐渐形成“1+4”的多中心格局。
而同样的道理,在通州+北三县的协同发展格局中,城市副中心的“单中心”格局也被打破,形成了“1+4”的多中心发展格局。
分别由“亦庄+燕郊+三河+香河”四大组团,一起来分担城市副中心的产业及人口压力,形成5大组团齐头并进的发展格局。
除此之外,我们还可以在各个分区规划中,看到这种“多中心”的规划格局,已经成为北京未来城市发展的核心演变规律。
比如昌平的分区规划中,就提出了三大“中心格局”:分别是“回天地区”+“未来科学城地区”+“昌平新城地区”。
同样在大兴的分区规划中,也提出了三大“中心格局”,分别是“大兴新城地区”,“亦庄新城地区”和“新机场临空经济区”。
那么“单中心”城市格局向“多中心城市格局”的演变,对北京的房价会有什么影响呢?
其实影响非常巨大。
城市出现多中心格局,对楼市最大的影响,首先分散了城市的购买力:每年买房的人就这么多,多中心的出现分散了城市购买力,导致每个中心区的购买人群都不足。
317新政之后,北京楼市每年的买房人数量大概在15万套左右,其中新房3万套,二手房12万套,这个规模相对比较稳定。
2017年以前,所有的人都集中在城六区买房,导致城六区房价上涨压力非常大。
2017年以后,多中心格局开始涌出,买房人出现分散,城区房价居然不涨反跌,而个别边缘地带房价却出现了上涨。
比如像五环外的石景山地区,房价从5万涨到了7万,两年涨幅至少在20%以上,比如大兴的个别版块,房价也从4万出头,涨到了7万。
这种房价涨跌上的“分化”,本质就是城市开始由“单中心”向“多中心”演变的结果,非常值得买房人参考。
对于北京未来不同版块的房价变化,我们的判断如下:
第一,四环里地区,除了强势学区房之外,其他地区房价会高位回落,所以四环里买房,要买就买学区房。
人口和产业的迁出,多中心出现的分流,对四环里的房价肯定是有一定影响的。
第二,未来3-5年要重点关注“新崛起”的版块,这些版块由于城市基建的大规模投入,人口会增加,从而推动房价上涨。
北部要重点关注“回天地区”和“未来科学城版块”;南部地区要关注“南苑版块”和“台湖版块”;西部是“冬奥版块”;东部是“东坝使馆区版块”和“副中心行政版块”。
以上版块,是北京 未来3-5年最有可能崛起的地区。
第三,环京地区的 未来3-5年,重注“北三县”,其他地区暂时“观察”。
整个环京地区, 未来3-5年能够发展发展起来的地区,目前看也只有北三县具有机会,原因在于北京东部的朝阳和通州,经济实力和人口规模要远远大于南部的丰台和大兴。
所以就业机会和人口规模上看,北三县地区显然要远高于固安廊坊永清。
综上所述,我们应该要看到:
第一,北京多中心化发展的决心不会变,而且会越来越加速。
第二,北京多中心化发展,分流稀释了北京楼市购买力,是北京房价这些年不涨的原因之一。
第三,多中心化发展,让北京房价出现了严重的“区域分化”,买房不慎就会多年不涨,北京就算是首都,也无法挽救多年站岗的命运。
文章来自大山说房微信公众号。
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