“化整为零”！北京城市格局的“多中心化”！
作者： 大山说房
| 发布于: | 雪球 | 转发：0 | 回复：0 | 喜欢：0 |
“化整为零”，“去中心化”，从单中心向多中心的城市格局演变，这是解决大城市病的必然选择。
其实北京的城市规划发展了这么多年以来，一直都在努力的“化整为零和去中心化”，希望借助“多中心格局”来化解首都大城市病问题。
这种“多中心”化城市格局，对北京房价及购房区域选择，形成了越来越明显的影响。
【1】“一都”变“四城”大北京的多中心化格局
首先我们来看，在北京大的城市发展层面上，实际上已经形成“多中心”的发展规划格局。
在2017年之前的多年时间里，北京城市发展主要以六大城区为主，逐渐形成了单中心城市发展格局，俗称“摊大饼”。
2016年的时候，北京六大城市常住人口占已经比接近60%，GDP经济占比达到了70%，以城六区为单中心的城市格局已经得到了极大的强化。
这种单中心发展格局，历时多年，在很多人心里已经“坚不可摧”。
2017年北京新版城市总体规划出台，开始从顶层设计层面来调整北京的“单中心”旧格局，希望能够建立起“多中心”的新格局。
通过我们的研究，判断主要是通过四大手段来调整：
第一，将北京行政中心迁往通州，希望能够打造出一个“城市副中心”，用来分流城市中心的产业和人口。
第二，将北京新机场放在郊区大兴边缘，建立“临空经济区”，来承担一部分的城区产业和人口。
第三，在河北建立一个“雄安新区”的国家级新区，打造出一个智能新城，再分担一部分中心城区的产业和人口。
第四，中心城区重点发展“首都功能”，疏解非首都功能，意思就是降低产业及人口比重，提升配套等级和国家功能。
经过这一番规划，北京原来的“单中心”格局就被打破了，逐渐向“多中心”格局演变和转换，这就是所谓的“一都”变“四城”。
原来是城六区“一家独大”，现在是四大中心“齐头并进”，各有各的发展和定位，人口不再聚集，北京大城市病得以缓解及解决。
【2】内部“化整为零”去中心化思路明显
在上面我们已经看到了北京未来的城市格局变化：单中心变多中心，一都变四城。
但是如果我们就任何一个中心区来看，也可以明显看到“去中心化”的特征非常明显：
01 由“中关村科技城”的单中心向“三城一区”的多中心分散。
一提到北京的高新科技产业集中区，我们就会想到中关村科技城。但是在新的城市规划中，“中关村科技城”已经不复存在了。
取而代之的“三城一区”的高新科技产业聚集区，“中关村科学城”+“怀柔科学城”+“未来科学城”+“亦庄经济开发区”一起成为了北京高新产业的重要承载区，中关村的核心地位已经消失。
这种方式就是典型的由“单中心”向“多中心”演变的结果。
02 由四环里的中心地区开始向10个边缘地区扩散
就算我们只看城六区的格局变化，也会发现一点：那就是四环里的中心地区开始逐渐向10个边缘地区扩散，用来降低中心地区的产业及人口。
比如像石景山地区的“冬奥”，丰台地区的“丽泽”，东坝地区的“第四使馆区”，南苑地区的“湿地公园”等，都会承接中心地区的产业和人口。
未来四环里这个“单中心”的开发强度也会下降，逐渐向十个边缘集团疏解扩散，形成“1+10”的多中心格局。
03 通州+北三县的协同发展，也是逐渐形成“1+4”的多中心格局。
而同样的道理，在通州+北三县的协同发展格局中，城市副中心的“单中心”格局也被打破，形成了“1+4”的多中心发展格局。
分别由“亦庄+燕郊+三河+香河”四大组团，一起来分担城市副中心的产业及人口压力，形成5大组团齐头并进的发展格局。
除此之外，我们还可以在各个分区规划中，看到这种“多中心”的规划格局，已经成为北京未来城市发展的核心演变规律。
比如昌平的分区规划中，就提出了三大“中心格局”：分别是“回天地区”+“未来科学城地区”+“昌平新城地区”。
同样在大兴的分区规划中，也提出了三大“中心格局”，分别是“大兴新城地区”，“亦庄新城地区”和“新机场临空经济区”。
那么“单中心”城市格局向“多中心城市格局”的演变，对北京的房价会有什么影响呢？
其实影响非常巨大。
【3】多中心格局“分散楼市购买力”北京房价出现“严重分化”
城市出现多中心格局，对楼市最大的影响，首先分散了城市的购买力：每年买房的人就这么多，多中心的出现分散了城市购买力，导致每个中心区的购买人群都不足。
317新政之后，北京楼市每年的买房人数量大概在15万套左右，其中新房3万套，二手房12万套，这个规模相对比较稳定。
2017年以前，所有的人都集中在城六区买房，导致城六区房价上涨压力非常大。
2017年以后，多中心格局开始涌出，买房人出现分散，城区房价居然不涨反跌，而个别边缘地带房价却出现了上涨。
比如像五环外的石景山地区，房价从5万涨到了7万，两年涨幅至少在20%以上，比如大兴的个别版块，房价也从4万出头，涨到了7万。
这种房价涨跌上的“分化”，本质就是城市开始由“单中心”向“多中心”演变的结果，非常值得买房人参考。
对于北京未来不同版块的房价变化，我们的判断如下：
第一，四环里地区，除了强势学区房之外，其他地区房价会高位回落，所以四环里买房，要买就买学区房。
人口和产业的迁出，多中心出现的分流，对四环里的房价肯定是有一定影响的。
第二，未来3-5年要重点关注“新崛起”的版块，这些版块由于城市基建的大规模投入，人口会增加，从而推动房价上涨。
北部要重点关注“回天地区”和“未来科学城版块”；南部地区要关注“南苑版块”和“台湖版块”；西部是“冬奥版块”；东部是“东坝使馆区版块”和“副中心行政版块”。
以上版块，是北京 未来3-5年最有可能崛起的地区。
第三，环京地区的 未来3-5年，重注“北三县”，其他地区暂时“观察”。
整个环京地区， 未来3-5年能够发展发展起来的地区，目前看也只有北三县具有机会，原因在于北京东部的朝阳和通州，经济实力和人口规模要远远大于南部的丰台和大兴。
所以就业机会和人口规模上看，北三县地区显然要远高于固安廊坊永清。
综上所述，我们应该要看到：
第一，北京多中心化发展的决心不会变，而且会越来越加速。
第二，北京多中心化发展，分流稀释了北京楼市购买力，是北京房价这些年不涨的原因之一。
第三，多中心化发展，让北京房价出现了严重的“区域分化”，买房不慎就会多年不涨，北京就算是首都，也无法挽救多年站岗的命运。
文章来自大山说房微信公众号。