青岛市区未来三年27村拆迁的基本格局1
张百忍
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2022-02-20 14:17
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春节假期之后，青岛各区市的党代会换届拉开序幕。大多数都是新人的一把手们要做报告，阐述未来五年新目标和行动措施。再加上之前配合市里召开的三年城市攻坚和更新大会，那么未来三年的基本工作就一目了然了。
做土地工作的都知道，经过过去两年的快速出让，市区净地基本消耗殆尽，剩下的都是难啃的骨头了。做房子销售工作的都知道，郊区的房子越来越难，市区的房子却越来越好卖，完全是冰火两重天。在如此局面之下，也是逼出来的回归市区来搞大开发——因为很多郊区的地，已经没有办法大规模出让了，开发商已经不敢接盘了，甚至没有开发商接盘了。而对比之下，市区的价格越来越贵，崂山区普遍豪宅化，依然销售火爆。从卖地的角度来讲，只有市区的地还能卖出去，甚至卖高价，有收益。而且开发商和政府都有钱赚。最为关键的，随着工业企业的向外转移，市内的几个区财政压力越来越大，继续土地财政的补充，尤其是李沧区，王戏精的五年任性，巨大的债务压得喘不过气来。上一任的攻山头、炸碉堡，所谓十五个攻势，大部分都停留在了十五个答辩会上了，PPT做得很好，但是实际工作没做多少。本届班子则是务实很多，补充历史的欠账了。
所以，三年攻坚，市区为主，综合各个方面来看，其实是个历史的必然，是青岛发展到今天这个阶段，已经无可回避的现实了，必须啃骨头了。根据各个一把手的各种报告透漏出来的内容，大致有了一个路线图，总体看下来，每个区都有重点，简单分析，大概如下：市南因为土地很少，可做的文章也不多，还是在鼓捣中山路的改造。个人建议还是修旧如旧吧，商业就别增加了。还有一个就是加快中岛、南岛、东平路片区和远洋船员学院及其周边等开发，这里还有点地，但是也不多。市北区很大，人口也多，但是也填的差不多了，剩余土地也少，改造难度大。
主要是老四方西部的大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港等5000余亩土地的开发建设，充分盘活低效用地，这是未来三年的重点，价格不要太贵，也是刚需和改善的一个重要地方。在旧村改造上来说，加快推进闫家山、香里片区，河西剩余片和盐滩剩余片3个片区2700余户改造，这四个村，三年之内改造完毕的难度不大。河西是市北唯一的村，算是边界的剩余，据说先拆黑龙江路以南的飞拉利建材市场，然后再拆剩余平房。闫家山和香里已经拆了，也补偿完了，就等沧口机场的搬迁了，搬迁完毕，马上启动。就看盐滩剩余的那些地如何解放了，这个可能会复杂一些，因为过去几年好几个开发商都想改，都没实现。
重头戏还是李沧区，当年傅明先同志及后来者拆迁有功，改变了李沧面貌。及至到了6年前王戏精上任，全力忙活院士港和挖地下，再无旧村改造。这样就剩余了不少区域，包括被列入市区重点计划的三大片区：北客站及周边区域、世博园及周边区域、楼山片区（南片）的开发建设。
李沧全区的剩余8个城中村全部启动改造，涉及东李的长涧和戴家、李沧北的十梅庵和东南渠、沧口的板桥坊和晓翁片区、还有李沧南部的曲哥庄和河北村，总计居民约1.2万户。这是个巨大的计划，有几个难点的平衡，土地面积小、拆迁费的筹集、具体如何规划、具体拆迁推进、开发商的介入等等，还是很考验平衡能力的，毕竟李沧的财力和崂山没法比。当然，市区最大的看点除了沧口机场周边（包含了市北两个村和李沧两个村）之外，最大的看点还是崂山区。
崂山区说得很清楚：实施株洲路片区转型升级、张村河两岸村庄改造、城乡基础设施配套、山头公园建设等重点工程，高水平打造张村河生态公园，带动城市形象整体提升。张村河两岸区域开发建设，集中力量利用三年时间分片区梯次推进剩余12个村庄改造工作，实现区域内现有“城中村”清零。而整体上，是计划三年投资14.7亿元，完成老旧小区改造93个，启动改造15个城中村、50个道路建设项目、11处城市和村庄口袋公园、12处山头公园。
这12个村包含了孙、刘、李、董、张家五个下庄，文张、郑张、南张、张村、张村河南五个张村，还有西边的中韩和东边的枯桃，其他的三个村，还没公布，就不说了。崂山区的动作还是很快的，向国开行贷款30亿，解决了资金问题，而以冬季消防的名义，春节前在张村河南已经展开，比较顺利，如今就得拆河北了。算下来，三个区，未来三年总计还有27个村要改造，这个土地的总体供应量还是比较可观的，有利于市区房价的稳定，也有利于改善客户的选择增多。当然，消息出来之后，很多人认为，过去这么多年都没拆了，如今就能行？回到开头，当年有好吃的肉，自然不来啃骨头。如今肉已经吃完，必须啃骨头了。
最关键的是有市里一把手的亲自督战，这是个重大推力——以前都是各个区的自己行动，全靠区级一把手的推动，所以就难，如今大领导不看PPT了，直接去现场看效果了，各个区就得拼一拼。最关键的，土地财政，也就这些了，骨头也是肉，需要各个区发挥啃骨头的精神，把这些土地解放出来。所以，这27个村的新图纸和三个区的执行力，这是决定青岛市区楼市未来三年局面的前提性工作，非常值得期待。而从企业角度说，这么多的开发商，谁能拿下这些村庄和土地，会大大改变青岛地产企业的排名格局。
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