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商圈随着城市经济的发展而发展，城市因商圈发展而更兴旺，商圈也成为城市发展的推进器。另一方面，随着城市外拓加速，人口、产业外移，中心城区塌陷的过程中，往往曾经辉煌的老牌商圈，也随着时代的变迁、商业模式的转换、城市外围商圈的崛起而衰落。
2019年，一连串的闭店声正式宣告钟楼商圈的衰落，拱手将“西北第一商圈”的王冠递到小寨手里，虽然钟楼商圈在西安打造国际消费中心城市的规划中仍占据中心地位，并自去年起开展了一系列文旅项目的改造，但处于蛰伏期的钟楼商圈，想要重回巅峰，需要的不仅仅是时间。
前车之鉴放在了小寨商圈面前，看似仅凭小寨赛格西部销售额第一就能高枕无忧，但在小寨商圈繁荣似锦的背后，隐忧始终存在。
小寨商圈，并不想重蹈覆辙。
图自：图虫
XI'AN
小寨商圈的A面和B面
坐落于西安中轴线上的小寨，从堡寨到村落，再从农贸市场发展到“西北第一商圈”，两条地铁在此交汇，诸多大学坐落于此，它是城南经济中心，同时也是雁塔区政府所在地。
在大众眼里，赛格国际、金莎、海港城、华旗、MOMOPRAK等一众商场百货，构建了一个足以满足任何吃喝玩乐需求的“黄金十字街口”。
这里日均人流量达50万，小寨十字每小时约通过1万辆机动车，用货真价实的人气验证“西北第一商圈”的含金量。
尤其是小寨赛格国际，自2011年以来，赛格用购物中心模式冲击落伍的百货模式；用地标性的运营理念，带来楼顶阳光停车场、室内观景瀑布以及亚洲第一天梯；用每年“残酷”的品牌调整，不断保持着旺盛活力；进入短视频时代，极佳的运营思路，连赛格门口的广场都成为西安的潮流地标和朋友圈打卡签到地。
同时，小寨赛格国际营业额以每年十亿级别的跨度前进着，近年来，长期位列全国前十，西部第一的宝座。
2017年：58.5亿元
2018年：70.86亿元
2019年：约85亿元
2020年：约95亿元
图自：赛格国际官网
站在小寨十字东北角，抬头仰望赛格国际购物中心，感慨一句世间繁华尽居于此，也不为过。
而当我们脱离赛格国际的一系列数据，顺着小寨十字天桥环顾四周，发现其实小寨商圈的整体环境和布局，其表现并不像一个现代商圈应有的格局。
东南角的国贸大厦造型保守，外立面风格老旧。
拍摄：Lyna
西北角的中国电信，巨大的信号塔为小寨商圈增添了并不那么搭调的“赛格朋克风”。
拍摄：Lyna
西南角的军人服务社自拆除后，长期处于围挡状态，如今被大树和绿植包围。
整个小寨十字处于“新”与“旧”的交界点，整体风貌展现在大众眼前的显得并不协调，尤其是对外地慕名来小寨商圈的消费者，第一眼印象并没有达到预期。
在商业角度上，赛格国际购物中心一枝独秀，使小寨商圈商业业态出现分化，集聚效应的优势少有体现，反而受“虹吸效应”影响，不少商业业态遭遇经营惨淡的尴尬。
当然这是因为他们经营理念的落后，物竞天择，如不改变，衰落不可避免。
例如华旗国际在转型后，不与赛格争锋购物领域，而是定位在休闲娱乐业态，升级改造内部，换血品牌，与赛格错位竞争。
因此，2020年，华旗国际也获得“西安市夜经济示范街区”荣誉称号。
拍摄：Lyna
而其他商业的反应速度，或者说决心就没有这么大，反而迷失在小寨商圈巨大人流量和赛格国际一家独大的矛盾中，不断错失机遇，只能维持着现有尴尬的局面。
小寨商圈的B面，远没有A面那么动人。
XI'AN
目标：西部第一大高品质商圈
作为小寨商圈的直接管理者，雁塔区自然将其倚为支柱，在新近拿出的“一轴一带六板块”空间格局中，小寨不仅是新型商贸发展带的中心，也是现代商业板块的核心。
战略地位如此突出，西安市以及雁塔区对小寨商圈存在的隐忧自然明了。
为此西安市专门为加快推进小寨地区现代商贸服务业发展而成立了小寨地区综合改造管委会，相当于市级机构、区级代管，主要负责小寨地区9.1平方公里综合改造范围内项目的策划、包装、协调、服务等工作，以小寨十字为中心向四周辐射，东至西延路、西至含光路，南至丈八东路，北至南二环。
拍摄：Lyna
在近日雁塔区政府门户网站在线访谈节目中，小寨地区综合改造管委会办公室先是坦诚了小寨商圈 目前才是西部第三大商圈的现实，随后表达了他们的目标，即将 小寨商圈打造成西部第一大高品质商圈。
想要达成这一目标，理念上首先得有所转变。
小寨商圈以往秉承的是传统商贸中心，而随着业态更新，消费理念的转变，小寨开始定位为“集商贸、商务、旅游、文化、办公、休闲”等功能于一体的城市新中心和商业新中心。
现阶段，雁塔区在积极推进小寨服务业聚集区由传统商贸服务中心向文商旅国际消费中心转变。
小寨地区架空线落地等“三改一通一落地”改造、海绵城市建设等基础设施建设，汉唐书城改造升级，打造特色街区，等等动作正在潜移默化的改变小寨商圈。
图自：今日雁塔
聚焦在今年的具体任务上，尤其是城市更新方面，主要体现在， 兴善寺街区、雁塔文化新天地、东小寨片区这三个区域。
1700余年历史的大兴善寺位于小寨兴善寺西街，具有广泛影响力和文旅价值，2016年雁塔区启动了兴善寺西街整体提升改造工程，将这条曾经安静破旧的街区焕然一新，只是因为宣传因素，长期以来名声不显。
今年小寨商圈将深入挖掘大兴善寺的历史文化和旅游带动潜力， 打造兴善寺西街文化IP，通过建设连廊，将兴善寺西街与兴善寺东街相联通，借势大雁塔和陕历博文化旅游资源， 打造国家级文商旅相融合的示范街区。
小寨商圈是年轻人的天堂，四通八达的公交车，两条地铁交汇通往全城。同时，它的停车也难住了有车一族，而新商圈的崛起也在分流这部分人群。
雁塔区选择对长期经营不善的传统型商业项目雁塔文化新天地进行改造提升，恢复地面规划城市绿地的功能，地下建设智慧化停车综合服务中心，进而优化城市环境和配套服务，达到城市与生态的有机结合。
雁塔文化新天地提升改造工程
年投资额：8.35亿元
项目介绍：项目位于长安南路与雁塔西路十字西南角，总建筑面积3.5万平方米，将建设集地上都市森林公园和地下智慧停车综合服务于一体的城市公共服务场所。
项目亮点：项目将打造都市森林公园、文化展览馆、儿童活动空间以及包含960个地下智慧停车位的公共服务中心。将优化长安南路交通停车环境，破解广大市民群众停车难及公共休闲空间不足的难题。
计划工期：地上公园将于6月底前完成，同期部分地下停车场投入使用。
以上两个项目，本质上属于产权清晰、协调顺畅的项目，只要规划和资金落实到位，是属于能快速推动的类型。
但小寨地区本身产权结构就复杂，又属于黄金地段，难啃的硬骨头一个接一个。
想要整体改造提升，规划易做，难在推动。
XI'AN
东小寨拆迁启动
小寨商圈四个角想要彻底改造升级，就现阶段来看，如同天方夜谭，为此雁塔区选择先集中一点，完成部分片区的更新改造。
小寨商圈东南角分布着国贸大厦、华旗国际、还有雁塔区政府，以及被藏在高楼大厦中的东小寨村和十数个家属院。
该区域存在质量、安全隐患，基础设施落后，市政配套不完善，环境脏乱差的问题，亟需改造。
拍摄：Lyna
近日，雁塔区启动了《东小寨片区城市更新综合改造项目（一期）》，公布了房屋征收补偿方案（征求意见稿）。
根据方案内容，东小寨片区城市更新综合改造的街区范围为，东起红小巷、西至长安南路、南起雁塔西路、北至雁塔区政府。
目前公布的征收范围为：钟元厂家属院（含公产）、国营二六二厂家属南院、雁塔区建设局家属院、雁塔区文化馆家属院、西安市房地产经营一公司家属院、雁塔区商贸旅游局家属院、嘉汇公寓（雁塔区民政局家属院）、煤电家属院（西安市燃料总公司）、交通银行西安高新技术产业开发区支行、药材公司家属院、糖果公司家属院、西安金润粮油贸易有限责任公司家属院12家国有产权单位和东小寨居民区国有土地范围内。
根据荣耀西安网（ixian.cn）实地探访，东小寨片区房屋征收指挥部已经搭建，部分区域开始进入搬迁节奏。
目前，已经完成东小寨—钟元厂片区棚户区改造项目西南角2.1万平方米公产建筑，及钟元小区东侧约0.36万平方米公产建筑的拆除工作。
根据拆迁公告显示，安置区域应该是在高新区。
拍摄：Lyna
东小寨片区拆迁的开始，也预示着小寨商圈将拥有一片足够规模的可开发用地。
据了解，目前西安市规划院已完成控规方案的初稿编制工作，雁塔区明确将清退原有投资主体，重新进行招商引资对接。
至于未来将作何规划，雁塔区并未过多透露，但我们希望这片黄金空地，不要简单的开发为房地产项目，而是结合实际，提高规划规格，用好小寨这一金字招牌，真正与一枝独秀的赛格国际形成联动，做到地尽其用。
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小寨商圈的改造更新势在必行，如果说兴善寺西街和雁塔文化新天地是改造更新的“前菜”，那么东小寨片区则是第一道“主菜”，能不能将这道菜做的满堂喝彩，是决定接下来西八里、东八里等几个片区能否进入改造节奏的关键所在。
伴随着西安的快速发展，各方面“西北第一”的称号早已坐稳，实现追赶超越，“西部第一”才是未来一段时间，西安为之努力并亟需达到的目标。
从小寨商圈入手，是个不错的选择。
主笔：号称嬉皮
摄影、制图、审核： Lyna
监制：号称嬉皮
部分图片来源于网络
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