原创 崛起的浮山后，追高的青啤静澜山！

青啤与地产八字不合。

这是业内的一句俏皮话，将因果迷信化，导入青啤的跨界窘境。

俏皮话把握不好分寸感，就会从幽默变成促狭。

不过用在青啤身上却有一种很奇妙的感觉，因为青啤做地产，差的就是分寸感。

青啤的分寸感

2021年底的青岛第三次集中土拍中，青啤以14亿元摘下浮山后一块6.2万平方米的商住用地。

这是沉寂多年后，青啤再一次复出青岛楼市。

正值楼市万马齐喑，复出时机的选择挺奇怪。

而这并不是第一次奇怪，2013年，青啤地产转让青岛国旅联合城发投资有限公司80%股权；2013年底，转让济南青啤置业投资有限公司100%股权；2014年9月，子公司临沂瑞坤置业有限公司在青岛产权交易所挂牌转让；2015年底，转让青岛宏基伟业投资有限公司100%股权，同时转让的还包括崂山区的两宗地块使用权。

密集转让的原因，是收缩地产业务。

为什么要收缩地产业务，各种说法都有，这里不便揣测，但是时机显然不对，因为就此错过了随后于2016年开始的狂飙行情。

时机不对的，还有浮山后。

作为浮山后起步时的主控人，青啤当时拥有天时、地利、人和，还有一腔凌云壮志，但是经营一直乏善可陈。等到他们将浮山后像鸡肋一样抛弃后，城市发展的积累却到位了，迸发出来的能量迅速将浮山后拉上风口，成为楼市翘楚。

每一次的选择，在当时看起来都有充足的理由，但是把时间线拉长，和历史的大背景一比对，发现都踏错了节奏，卡错了点。

一次踏错节奏不奇怪，奇怪的是几乎每次都错，有时候会让人忍不住想建议：命也太苦了，要不咱们换个行业吧？

可以肯定的是，青啤地产肯定不是有意为之，因为想故意踏错，也踏不了这么准，这么巧。

唯一的理由，只能是分寸感出了问题。

兴不知所兴，low不知所low，问题就出在分寸感缺失上。就像有的人讲俏皮话是幽默，有的人则是促狭，同样的话获得不同的效果，表面上看起来挺费解，实际上还是能力不足。何时讲何时不讲，何时进何时止，都是能力的一部分。

错过的浮山后

浮山后在成为青岛楼市顶流之前，和青啤的渊源极深。

上世纪九十年代初，青岛随着全国经济一起开启了澎湃如潮的大发展。伴随着经济突飞猛进而来的城市空间膨胀，使大量的土地和住宅新区涌现出来，亟待开发。于是代表青岛市政府组织、张罗开发建设的青岛市浮山新区开发指挥部从1992年开始深度介入城市更新进程，其下属的青岛市城市发展中心则主导开发了浮山后诸多小区的建设，在浮山后区域开发、储备了大量土地，积累了广泛的资源。

2006年夏天，浮山新区开发指挥部整建制划转青啤集团，与青啤集团原房地产公司合并，成立青啤地产。

不夸张的说，当时的浮山后不过是陪嫁给青啤地产的一份嫁妆。

但是，彼时青涩未褪的浮山后显然未入青啤地产的法眼，根本没有引起重视，以至于此后的惊艳崛起过程，青啤地产几乎全程缺席。

从时间线上看，浮山后的崛起是在2010年之后。此前，作为睡城的浮山后一直以价格洼地著称，2010年的新房价格仅在万元左右，吸引了很多刚刚毕业的来青大学生。

随着这些大学生的聚集和需求的沉淀，大批基础设施和商业配套开始富集，房价也开始水涨船高，到了今天，超过三万的房价已是比比皆是。在这个过程中，远洋、保利、鲁信等等后来者都享受到了丰厚的红利，只有青啤这个早行者，所得有限。

青啤地产错过浮山后进阶的红利期，有历史的原因。因为城市的发展需要时间，需求的积攒也不是一朝一夕能完成，只有时间点到了，时机也正合适，潜力才能兑现，顶流才能出道。离开时间和时机的加持，努力并不一定有成果。

也有青啤的原因，因为他们选择：

离开浮山后，将精力投向了青岛之外。

临沂之争

2010年，青啤先是在济南拿了一块地。

这块位于济南东部新城奥体片区核心区域的地，西临奥体西路东临龙奥大厦，总占地面积5.68万平方米。

但是不知什么原因三年没有开发，2013年底转让给了济南本土房企银丰地产。

此后，青啤地产先后进军枣庄、临沂等城市，总体来看，都不是很顺利，在临沂更是遭到了口碑大折损。

这个名为青啤龙悦湾的项目位于临沂罗庄，是一个千亩大盘，在交付时遭遇业主们强烈质疑。从质量到承诺再到整改，买卖双方的冲突颇为激烈，对峙的言论遍布网络，引发众多关注，其中不乏“滑铁卢”、“洋房不如还建房”等冲击力强劲的词语。

从对峙的阵容来看，站在青啤地产对面的有业主，有大量的自媒体，也有大众网临沂这样的主流媒体。抛开是非不论，青啤地产在临沂开发的这个项目惹了众怒是不争的事实。

一个项目的口碑做到这个程度，无疑是不成功的，对于青啤这样的大品牌，说是败走临沂也不为过。

省内这一圈走下来，青啤地产的收获看起来不够丰腴，甚至还败了不少口碑。

于是又回到青岛，选择从浮山后再起。

而此时的浮山后，远非当年陪嫁时的黄毛丫头，随着人口激增，以及教育资源的升华和商业的崛起，已经成为了青岛的活力中心，说是挟一城繁盛也不为过。

好一派物是人非。

追高的静澜山

说回到去年底花了14亿在浮山后拿的那块地。

项目起名为青啤静澜山，包括11栋住宅、3栋写字楼以及商业街，坊间传出的消息是8月底开盘，价格在35000元/㎡到38000元/㎡。

项目所处的滁州路，是近期浮山后的热点。从黑龙江路与滁州路的路口出发，一路向东，先后可以看到金地华章、国泰华府、金茂府悦府、青啤静澜山、金茂府、紫樾尚府等六个在建项目。

其中，金地华章高层均价35000元／㎡，小高层均价40000元／㎡；国泰华府的均价约33000元／㎡；金茂府悦府高层均价33000元—34000元／㎡，小高层均价36000元—37000元／㎡；紫樾尚府起价32000元／㎡，均价37000元／㎡，带装修交付。

既然大家“一路相伴”，互相比较就是必然的。在众多的优劣评述中，有专业人士将青啤静澜山称为“打光板”，意思是给其他项目添光增彩。

为什么会给其他项目添光增彩？来看看理由吧。

首先是硬伤，项目位于土坡之下的洼地，夏天挡风还潮湿，住起来舒适度不够；

其次是户型奇怪，140多平的户型却做了一个狭小逼仄的厨房，两个人在里面无法转身，很多人现场看完之后的第一反应，是设计师从不做饭；

第三是配置三千多平米的人才公寓，混居带来的圈层干扰，令人担忧。

其他还有一些问题，比如相当比例的房子是装配式，精装用材没有亮点等。

而且青啤地产在青岛多年，开发的青啤花园、青啤家园、酒香苑、颐山源墅、青啤TAHA时区等项目，也都没有给市场留下深刻的印象，打造产品的能力和对细节的把控，都在中线以下。

如果还要坚持35000元/㎡往上走的价格，想来是会令“一路相伴”的其他楼盘笑出声的。

可能也是感受到了市场的残酷吧，最新的消息是青啤静澜山将开的两栋楼均价在3.35万元/平方米左右。

这个价格是高了还是低了，只有等市场去检验了。

古诗有云：此情可待成追忆，只是当时已惘然，就是原来对我爱理不理，现在让你高攀不起的意思。

不知道再入浮山后的青啤地产，能否高攀成功。

要不，还是先把分寸感找回来吧。

文/花满楼

编辑：周道返回搜狐，查看更多