一市造12个新城,是什么让佛山变成“新城狂魔”
一说起“XX新城”,大多数人会想到的是像珠江新城一样,倾全市之力,打造的繁华CBD。即便如今“新城”遍地,人们也会对各种新城抱以期望。
但也找不到第二个城市,如佛山一般,造“新城”造上瘾了。根据佛山市各区最新的规划,目前佛山五区,共规划有约12个新城。可谓“新城狂魔”。
从佛山政府倾力打造,号称“21世纪CBD”的佛山新城,到由各区政府规划,连本地人都不怎么了解的西江新城、三水新城。为何佛山如此热衷于各种新城的打造?这琳琅满目的新城中,又有几分前景,几分忽悠呢?
.01
“新城狂魔”如何炼成的
佛山,新晋的万亿GDP城市,广东经济第三城。作为国内经济最发达的地级市之一,比起经济体量与自己相当的无锡、宁波、东莞等城市,城建,是佛山市一直以来的心病。
相对落后的中心城区建设,互相割裂的各区交通,以及遍布于城市各地的传统工业区,都让佛山的城市面貌与其经济体量很难相符。佛山的市中心是哪?相信佛山本地人也很难答得上来。
佛山电视塔,佛山曾经的地标
而20年前,千灯湖的建设,让佛山看到了改变城市面貌的曙光。
1999年7月,佛山市内最大的人工湖——千灯湖在南海区动工,并于2001年建成千灯湖公园。接下来的20年时间,围绕千灯湖,市民公园、商业中心、文化场所以及高档小区等相继落成。千灯湖,就此成为了佛山城市景观地标;千灯湖片区,也成为了佛山人居环境的典范,吸引到众多本地以及广州人入住,片区房价不仅冠绝佛山全市,甚至比起广州大部分城区也不遑多让。
千灯湖20年对比
在千灯湖新区的建设上尝到甜头后,佛山就此开启了轰轰烈烈的造新城计划。
2005年,佛山在禅城、顺德两区交界区域,开启东平新城建设。之后更名为佛山新城。佛山新城,承载着佛山市新建一个CBD的期望。佛山市图书馆、大剧院、新闻中心,以及世纪莲体育中心、佛山国际演艺中心等相继落成。佛山新城也被定位为展示佛山城市形象的客厅。“禅桂新”(禅城、南海桂城、佛山新城)的概念也首次出现,成为佛山市区的代名词。
佛山新城航拍
接下来,就是佛山各种新城遍地开花的时候了。顺德的顺德新城、北滘新城、陈村新城,南海的三山新城、沥桂新城、狮山新城、映月新城,三水的三水新城,高明的西江新城,禅城的禅西新城... 满满当当十几个新城,似乎有个湖,或者有个轨道交通站点,就可以打造一个新城。
.02
“新城”为何让佛山着魔
佛山疯狂造新城的背后,除了产业升级、提升城建外,另一个重要原因,就是卖地。
目前,佛山属于“超高土地财政依赖度城市”,土地财政依赖度高达106%。
注:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%
数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC
开动轰轰烈烈的城市建设,需要强大的财政支持。而造新城,无疑是最能吸引开发商拿地的措施。
千灯湖的开发,是成功的范例。与千灯湖的建设同步的,是各大房企轮番进驻。目前,千灯湖板块,已有保利、中海、时代、佳兆业等众多房企汇聚。千灯湖周边的房价,也从10年前的七八千,到如今冲到四万。
位于千灯湖边的佛山“楼王”保利天悦
每一座新城,都有成为下一个千灯湖的梦想。但千灯湖,那么容易复制么?
千灯湖区域能成功的原因,一是离广州近,二是高新产业的引进。
千灯湖板块高昂的房价,可以说从来面对的不是佛山本地人,而是广州人。根据住建部发布的《2020年度全国主要城市通勤监测报告》,广州的通勤半径为31公里。
千灯湖,正好在广州CBD的通勤半径内。如果是到越秀、荔湾等广州老城区,还更近。可以说,是广州的购房者,支撑起了千灯湖高价的楼市。
另一方面,2007年,广东金融高新区在千灯湖授牌成立。这也是佛山从传统制造业转型升级的重要一步。13年来,已有近700家金融机构在金融高新区入驻。金融产业的引进,让千灯湖,不是一个单纯的“睡城”,而是一个真正成熟的片区。
金融高新区高楼群
而对于其他新城来说,千灯湖实在没那么容易复制。
根据戴德梁行发布的《佛山地产市场回顾及展望》报告,佛山目前处于写字楼严重空置的状态。截至2019年底,佛山甲级写字楼的空置率高达40.2%。其中,作为佛山下一个CBD的佛山新城,写字楼空置率更是高达58.6%!
写字楼空置率高的背后,便是佛山市并没有足够的人口和新兴产业支撑这么多新城的发展。
从佛山市的人口分布来看,佛山的人口集聚在各个镇街,新城需要让散布的人口重新集聚,这个难度非常大。
从新城的建设情况来看,佛山的各大新城发展情况也并不理想。例如曾经被寄予厚望的佛山新城,在2012年时,曾宣布九大项目开工,包括佛山苏宁广场、佛山企业家大厦、中信银行大厦等。
但7、8年过去,这九大项目,或中途取消,或竣工日期一拖再拖。像原定于2015年竣工的佛山苏宁广场,最后项目易主,更名为恒大苏宁广场,至今仍未建成。目前佛山新城区域,仅有17年底开业的星耀101一家商场,且人气一直十分萧条。
佛山新城文化中心“坊塔”
佛山新城如此,其他远离中心城区的新城建设更是遥遥无期。例如西江新城、三水新城,目前更像是一个大的生态公园。
三水新城
西江新城
.03
佛山哪些“新城”值得投资
新城的概念,对购房者来说非常具有吸引力。尤其是在建的新城,往往凭借优良的环境,目前相对低廉的价格,以及让人向往的规划蓝图,吸引众多抱着未来自住或者投资目的的购房者。
那么在佛山十几个新城中,有哪些值得投资呢?
首先,要结合整个城市产业的发展。对一个地方来说,盖楼修路很容易,但要吸引产业进驻,很难。一个区域只有拥有成熟的产业,才能持续吸引人才,拥有长远的发展潜力。
结合佛山市产业空间布局示意图,一条“广佛经济走廊”,以及一个“现代服务及创新经济集聚核”,是佛山产业发展的核心。目前,佛山较为成熟的片区,基本都集中在这两个区域。而其它区域,都是这“一核”“一廊”的延伸。以佛山经济的体量来说,未来十年内,都很难辐射到这些区域。目前,位于“一核”、“一廊”区域的新城,才是值得考虑的。
坐拥碧桂园和美的两家500强的北滘新城
位于“广佛经济走廊”上的新城有陈村新城、北滘新城、佛山新城、三山新城、沥桂新城,位于“现代服务及创新经济集聚核”的有禅西新城。
目前来说,这几个新城无论是出于投资还是自住目的,都较为值得入手。
三山新城规划中的“广佛之眼”
另一方面,在目前来看,佛山楼市购买力最大的群体还是来自广州的购房者。因此,从升值的角度来看,离广州近,并且有与广州相连的地铁线路的区域,更值得投资。
在几大新城中,北滘新城、陈村新城有在建的广州地铁7号线西延线以及佛山地铁2号线经过,三山新城有佛山地铁2号线经过,因此投资价值较高。
禅西新城绿岛湖
而禅西新城(绿岛湖周边),以及佛山新城,与广州有一定的距离,但环境优良,出于自住目的的购房者可以考虑。返回搜狐,查看更多
责任编辑: