成都商业地产去库存 买租办公房最高补贴415万

位于成都天府广场附近，总建筑面积11万平米的SAC四川航空广场即将投入市场，而在同一条街上距离不到500米的两个项目已是惨淡经营：一是天府星汇广场一度停工易名改规划；二是上世纪90年代烂尾的熊猫城在几年前广州富力接盘之后，砸下数十亿元也没走出阴影。

这就是成都商业地产的一个缩影，市场存量高企，而新增供应又大量入市，供大于求使很多项目陷入困境。世邦魏理仕数据显示，截至今年一季度，成都写字楼空置率达到38.1%，未来六个月，约有48万平方米的新项目还将交付使用，空置率预计将冲破40%。

最近当地政府打响了商业地产去库存的战役。上周成都发布的《成都中心城区2016年度国有建设用地供应计划》显示，商服用地130公顷，与去年相比大幅减少了100公顷。同时，库存最为集中成都高新区还推出买租办公用房最高补贴415万元的重磅政策。

也在上周，四川省政府发布了《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》，其中最为关注就是，允许实施以前被禁止的“商改住”政策，“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可转型为商品住宅用地。”

商业地产存量高企

走在成都高新区街头，你会惊叹于鳞次栉比的高楼大厦在数年间拔地而起。成都到底有多少个城市综合体在建?四川省连锁商业协会会长冉立春统计的数据是，截止2016年2月底成都开业运营、规划在建的综合体达到140个。

用冉立春的话说，成都商业地产在建面积全国第一，甚至在全球也位居前列。

世邦魏理仕华西区副董事范小蔺表示，截至2016年一季度，成都优质(含甲级和乙级)写字楼存量已经高达680万平方米，未来三年，每年还会增加80-100万平方米，目前，待去化库存面积已接近260万平方米，去化周期需要4-5年。

“每年新增供应量还是保守数字，剔除了延期交付的。而成都写字楼市场的空置面积比中西部城市和苏州这样的沿海城市的全部存量都高。” 世邦魏理仕华西区研究部朱建辉表示，目前，成都与广深等一线城市的存量相当，是紧随其后城市的几乎两倍。

高力国际的数据显示，2016年一季度，成都甲级写字楼空置率升至44%，其中，新增供应导致成都高新区大源板块空置率达到59.6%。高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示，新增供应将继续加剧成都甲级写字楼市场的竞争激烈程度，市场租金走势或将继续面临下行压力。

面对持续高企的空置面积，大多数投资者采取降低租金、增加免租期等“以价换量”的低租金策略，同期更多项目推出精装楼层或定制装修等服务，这使得有效租金进一步下跌。世邦魏理仕数据，第一季末，市场平均租金按同样本计环比继续下滑3.0%，每月每平方米74.3元。

几乎每个综合体都会搭配五星级酒店，成都未来三年内规划建设的五星级酒店超过200家。高力国际西南区副董事龚洁向《第一财经日报》表示，受到市场供应量的增加，高端需求疲软，酒店业绩下行压力加大的影响，一些项目延期开业甚至取消项目。

“2012年以来，成都商业地产建设量超过以前10年的总和，新的开发区域透支了人口和产业发展的预期;项目重复建设、同质化竞争，由于市场存量太大，差异化越来越难，这造成了价格战。”范小蔺说。

打响去库存战役

在市场长期供过于求的严峻形势下，去库存战役打响了。

3月3日，成都高新区出台专业特色楼宇培育机制和专项优惠政策的实施细则，计划以3年为期，培育3批建筑面积达到1万平方米以上，同时某一特定主导产业企业入驻率在50%以上，或不同类别的主导产业企业综合入驻率在60%以上的专业特色楼宇。

在专业特色楼宇培育周期内，入驻企业最高可享受房租补贴300万元或购房补贴300万元;获得房租或购房补贴的企业同时可再享受最高100万元的装修补贴和15万的企业上规入库补贴，即同一企业最多可获得415万元补贴。

不仅如此，朱建辉还表示，在成都创业创新的热潮推动下，政府和第三方运营机构正在积极打造众创空间、孵化产业园等创新创业载体，形成了大面积需求，也成为写字楼去化利器。

刺激需求的同时，在供给侧方面，上周四川省政府发布了《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》，要求营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，要严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

同时推出重磅的“商改住”政策：已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

范小蔺认为，新政细则落实后，满足条件的开发项目在业态配比上可得到更多的调整空间，利好商业市场去库存的趋势，利于缓解商业地产市场供应持续高企的危机，有助缓解因高供应量高空置率导致的商业运营层面诸如同质化竞争等问题。

减少商业用地供应、转化商业用地存量有助于缓解供大于求的境况。数据显示，2012年到2015年，成都中心城区年度商服用地供应规模分别是180公顷、140公顷、216公顷、230公顷。范小蔺说，成都全市范围内近两年的商业办公用地成交规模约14000亩，未来供应高企。

因此，上周成都发布的《成都中心城区2016年度国有建设用地供应计划》显示，2016年度中心城区国有建设用地供应总量控制在915公顷以内，其中，商服用地130公顷，与去年相比大幅减少了100公顷，减少了43%。