(眉山房产网)“去年,我看好的岷东新区的一套房子,前几天抽空又去看了一下,发现价格跌了好几万,有的房子一套甚至下跌近十万,是不是可以入手了?”近日,笔者接到一位准备置业的朋友的电话,电话中朋友十分着急,且伴随控制不住的喜悦。
一套房子动辄少几万,相当于普通人一年的工资,难道真是开发商发福利?天上真的掉馅饼了?
sorry,世上从来没有无缘无故的馅饼。朋友所说的是岷东新区某项目即是当初岷东那几块高地价项目。其中,我们以一套楼面价在5500元/平方米的项目为例。按照房屋主体建筑每平方米造价1300元,安装水电、消防等设施成本每平方米200元,另外还有道路管网、小区绿化等设施成本,核算下来每平方米建筑安装成本总计至少2000+元。
也就是说,在不加税收、宣传、销售等成本,这个项目至少都要卖7500+以上。而如果按照给笔者打电话的朋友所说的最终价格,项目的销售价格还不到7500元/平方米。
什么意思?也就是说开发商所卖的房子,不仅不挣钱,反而卖一套亏一笔。
不过,也有圈内人士分析,降价销售,并非表面上大家看到的企业再做赔本的买卖。该圈内人士表示,即使是价格降到了成本之下,开发商也未必没有利润可图,更不要说是“挥泪大甩卖”了。
举个简单的例子:假设开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地,现在同样土地的楼面价降到3000元;如果开发商的现售楼盘单价降低1000元,即使销售价降到了财务成本以下,也不意味着真实意义的“亏本”。因为重新获取完全相同的生产要素,也即重置成本已经降低了2000元。这时,房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润,同时可拥有与未降价前完全相同的再生产条件!
用一个更通俗、更简单的比喻来说明。假定一个股民以10元一股的价格买入了股票。如果这个股民确定有机会可以6元价格再买入时,以8元价格卖出所持股票赔本与否?没有赔。因为这个股民在持有同样股票的同时,还获取了每股2元钱的现金。表面看起来,这个股民的资产与当初的买入价相比毕竟缩水了,但每一个股民都懂得,这种操作叫做“摊低成本”。8元卖出,6元价位时可以买回1.3股,只要股票再涨回8元,这个股民已经盈利!其实,那些降价销售的开发商都心知肚明这个简单的盈利模式,尽管他们对购房人说的都是“挥泪大甩卖”。在这个比喻中,开发商实际上比股民更有利的是,由资源的有限性决定,从发展看,土地价格回升比股价回升的确定性要大得多。
还有圈内人士表示,开发商割肉促销,总比维持高房价等死强。房市寒意料峭,开发商紧绷的资金链岌岌可危。他们面临两种选择,要么割肉求生,迅速回笼资金,以缓解现金饥渴;要么勉力维持房价,等待房市复苏的微薄希望。显然,后者未免太过虚无飘渺,资金普遍紧张的开发商根本没有以身家赌明天的能力。因此,别无他途,开发商只能降价卖房,甚至不惜低于成本销售。开发商当然不是慈善家,高房价是为了暴利,降价是为了“保命”。
不过,无论是哪种情况,笔者以为对于购房者而言,购买此类房源就要当心了,必须多加一个心眼,当然最好是以能眼见为实的现房为宜。因为现房,我们不仅可以实地了解房屋实际的修建情况,还可以全面了解小区配套等,这也就是我们常说的,置业顾问嘴上所说的东西,究竟能不能兑现,现房一目了然。
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