瑶海新站区是合肥房价最低的区域,同时也是房产投资的价值洼地,对于绝大部分板块的二手房来讲,可能都是劣质资产。但在城区的外缘地带,许多后期规划的板块逐渐成长起来,正在发展成为新的房产投资潜力区域。
我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据,共计2370个样本,均价16513元/平米,较去年16386元/平米上涨127元/平米,涨幅0.78%。其中瑶海区成交348套,占总成交的14.7%,比去年提高了2.5个百分点。
接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界,再结合38中学区划分情况,我将瑶海新站区分为两个部分,分别是:
1、长江路南板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。
2、长江路北板块。具体范围为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。
本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据,并不能代表包河区目前的真实房价,因为第一季度,房价一直在不断变动,所以实际价格可能要比图中标注的高或低一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析,具体可参考我的文章《 2018年合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》(关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “瑶海”查看)。
这次分析,我计算了各小区的房价涨幅,对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少,造成误差很大,所以对于样本数特别少的小区,房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势,有一定的参考价值。
瑶海新站区2019年第一季度成交均价为12704元/平米,比2018年(13032元/平米)下跌328元/平米,跌幅-2.52%,远超大盘。成交周期从79.6天增加到112.8天,延长33.2天;议价空间从3.26%收窄至3.20%,基本保持不变。
瑶海新站区2018年同比下跌-7.00%,2019年第一季度又继续下跌,实际均价已经跌去-1308元/平米,在合肥所有区里,瑶海新站区不仅成交均价最低,下跌幅度也是最大。不止如此,其成交周期最长,议价空间最大,这意味着二手房不仅难卖,还卖不上价。
关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
长江路南板块
长江路南板块2019年第一季度共成交89套,成交均价从2018年的15017元/平米跌至14005元/平米,跌幅-6.74%,远高于全市平均水平。议价空间为3.48%,比去年提高0.22个百分点,高于均值。成交周期133.6天,比去年延长54天,高于平均水平。
38中板块房价下跌-8.34%,其中一个很重要的原因是高价房成交占比较去年有大幅减少。比如紫云府住宅,成交占比从去年的8.5%降到3.4%;坝上街环球金融中心也从6.6%降低到3.4%,恒盛豪庭去年成交12套,今年第一季度只成交1套。
与此同时,高价盘还迎来不同幅度的下跌,比如御景湾下跌-5.57%,和平盛世下跌-10.96%,坝上街环球金融中心下跌-2.37%。一些低价盘占比有所上升,比如紫云府公寓从1.4%增加至6.7%。
38中学区房占到总成交的近60%,因此拖累了长江路南板块的整体涨幅。尽管38中目前是瑶海区最好的公办初中,但不是合肥的1档学区,即使房龄相对年轻的次新房,也没有表现出学区房应有的坚挺,这点跟去年的表现有点不太相同,也出乎了我的预料(《 合肥学区价值和学区房投资》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “学区”查看)。
在之前的分析中,我将瑶海区长江路南板块列为合肥市最差的两个板块之一,以2019年第一季度表现来看,应该是名副其实了。即使是区域内最好的学区,在学区房成交旺季,对房价的拉升似乎也疲软无力。
长江路北板块
长江路北板块2019年第一季度共成交259套,成交均价从去年的12184元/平米涨至12241元/平米,涨幅0.47%。议价空间从3.19%收窄至3.08%,降低0.11个百分点,低于瑶海新站区均值;成交周期为105.6天,较去年延长26.3天,低于平均水平。
长江路北板块作为合肥市区成交均价最低的区域,2019年第一季度出现了一定的上涨,还是出乎了我的意料,可能是已经跌无可跌了吧。尽管同比出现上涨,有一部分原因是高价小区成交占比的增加,还有接近一半小区出现下跌。
这些下跌的小区集中分布在二环以内,主要以合肥火车站为中心,这个区域应该是合肥最为弱势的板块了。之前分析庐阳东板块时,也是靠近瑶海区长江路北板块的区域下跌最多,老火车站附近几乎呈现大面积“坏死”的景象。
板块对房子的影响可能是全面的,不管是次新房,还是老破小,都无可避免的下跌。比如恒大中央广场、蓝光时代红街和信地藏龙阁,都是5年房龄以内的次新房,如果放在滨湖或者高新,决然不会出现这样的情况。
相对来讲,在二环以外的近郊,房价整体还出现某种程度的上涨。比如龙岗板块,上涨小区的数量要远远超过下跌小区。在城市向外发展的过程中,老城区慢慢老去,房龄最年轻的区域始终在城市的外缘,投资机会也大都在一张白纸的近郊。
其实瑶海新站区的地铁规划了很多条,1、2、3、4号线都经过长江路北板块,许多人对板块可能还心存幻想,总认为当地跌通车以后,自己的房子会有所上涨。可事与愿违,当1号线和2号线通车以后,房子下跌得更厉害了。
有一个著名的故事,当大阪通往东京的高铁通车后,大阪人都坐着高铁到东京来了。如果一个相对落后的地区与发达地区实现更高效的互通互联,损失最大的肯定还是落后区域,资源更为强势的地区,只会源源不断掠夺发展落后的区域,这就是两极分化。
瑶海新站区分布了很多产业,吸引了大量就业人口,比如京东方、晶合集成电路、各大物流企业,但是生活配套相对不足,居住环境不够友好,地铁的开通,只会让人有了更多在瑶海新站区工作,却到其他区域置业的选择。
如果在长江路北二环以内有房龄超过15年老破旧的同学,个人建议尽快置换到板块更为强势区域的新房或者次新房,老火车站周边很难再恢复以往的辉煌(《 合肥房产的优质板块和劣质板块》,原文关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “房产”查看)。
瑶海新站区新房分析
瑶海新站区及邻近的肥东县域,大大小小分布着大约40个左右的在售新盘,可以说是目前合肥新房库存最高的区域,没有之一,竞争不可谓不激烈。如果说板块内有能够吸引人的地方,在我看来只有价格,这里有合肥市最低的新房上车门槛。
瑶海公园附近的三个楼盘:高速中央公园,禹洲中央城,和昌香樟源著,备案均价都是14798元/平米,基本是限价顶格。这里其实可算得上泛火车站板块,区域已经发展成熟,整体大环境还是相对差一些,且不论它们去化如何,受板块拖累,升值空间有限。
我们看到当代未来城二手房成交均价为10161元/平米,如果算上增值税,实际在1.1w左右,少荃湖板块的几个新盘,备案均价大概在1.4w-1.5w左右,其实是偏高的。区域没有什么配套优势,去化注定不会很顺利。
在我看来,远离地铁口的绿都少荃府、皖投万科天下意境、南山柠檬郡和华润万橡府,定价不超过1.25w是合适的。而靠近地铁口的学林春晓、樾溪台、正荣悦都荟、保利罗兰香谷和美的金科郡,定价在1.3w是合适的。品牌房企可上浮500-1000元/平米。
而位于烈山路板块的几个新盘,更是远离地铁口,周边几无配套,大环境欠佳,1.4w+的价格依然没有性价比。瑶海新站区是一个非常刚需的区域,如果打洋房改善的牌,肆意突破刚需的总价底线,市场接受度注定不会太高。
我们可以看到地铁2号线附近几个相对热门的小区,二手房成交均价大都在1.2w-1.25w左右。附近的新房,比如大发长安融悦四季,据了解,1.3w以下的均价,去化相对不错,而一旦超过1.3w,表现就不太理想,1.3w是龙岗板块新房的一个敏感位点。
东部新中心是瑶海区目前着重建设的一个区域,我一直认为这是瑶海区下一个最具发展潜力的板块。目前来看,板块内新房定价大都在1.3w-1.4w之间,如果打折的话可能会下探到1.3w以下,也会有不错的去化。
肥东产证的龙誉城,据了解高层折后1.2w左右,去化也很不错,品牌房企,加上靠近瑶海区,价格也可以无限对接。同理,价格在1.2w左右的中海城,也是可以接受的。但1.28w的华润紫玥台定价就偏高了,万科未来之光定价1.62w就更没有优势了。
瑶海新站区房价分析及近期购房建议
随着合肥西南性价比高的限价盘基本去化完毕,滨湖区、高新区、经开区新房价格水涨船高,目前上车门槛基本已迈入1.8w+甚至1.9w+,而且选择还非常有限,这进一步迫使刚需向相对弱势但价格便宜的东北区域转移。
与两年前相比,瑶海新站区价格并未发生太大变化,但可以明显感觉到,刚需关注的焦点开始向这里倾斜,许多新盘正缓慢去化解套。经过两年时间的消化,东城新房价格泡沫一点点被挤出,板块逐渐被市场所接受。
瑶海新站区是合肥东部的产业重地,因为东城基础设施相对落后,居住大环境欠佳,整体上还是一个非常刚需的区域。选择这里置业的购房者,大多是地缘性需求或者经济能力有限的刚需,大都对价格非常敏感。
除了瑶海公园板块,我们可以看到,少荃湖、烈山路和东部新中心板块的价格敏感位点基本都在1.3w。不论你是高层还是洋房,价格低于1.3w,你的去化就相对顺利,高于1.3w,市场接受度就会比较差,户型越大,总价越高,越难去化。
我认为刚需应首选东部新中心板块单价不超过1.3w的小三房,其次选择地铁3号线附近的新房,与瑶海区交界的肥东县域,价格低于1.25w、总价较低的小三房也是可以考虑的。不论哪个板块,凡是单价超过1.4w的房子,都应谨慎选择。
前几天出来一个比较重要的消息,国家将加快推进城镇老旧小区改造,未来几年计划投入4万亿。与此同时,我们看到棚改的力度大大减弱,这意味着以货币化补贴为主的拆旧建新,逐步转向在原住房基础上进行旧城改造。
不论是以货币化补贴购买商品房,还是拆旧房建回迁房,都是由老破小变为新房,这是一种脱胎换骨的资产升级。而旧城改造,仅仅是在原有老破小的基础上缝缝补补,并不能改变房龄老的根本现实,某种意义上来讲资产并未得到升级(《 合肥的优质房产和劣质房产》,原文关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “房产”查看)。
这就好像一个年逾古稀的老太太,再怎么整容都是70岁的人,永远无法跟20多岁的小姑娘相提并论。那些手持老城区老破小还抱有拆迁幻想的人,我觉得可以放弃这个念头了,既然提旧城改造,那么未来老城拆迁的机会只会越来越小,尽早置换成新区新房才是最佳选择。
瑶海新站区二环以内是合肥市区最为劣质的房产板块,板块内的老旧小区毫无疑问是劣质资产的重灾区,手中拥有多套房龄超过15年老破旧的同学,应尽早置换成其他区域的优质资产,越早行动,你的损失就会越小(关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看)。
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