瑶海新站区是合肥房价最低的区域，同时也是房产投资的价值洼地，对于绝大部分板块的二手房来讲，可能都是劣质资产。但在城区的外缘地带，许多后期规划的板块逐渐成长起来，正在发展成为新的房产投资潜力区域。

 

我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据，共计2370个样本，均价16513元/平米，较去年16386元/平米上涨127元/平米，涨幅0.78%。其中瑶海区成交348套，占总成交的14.7%，比去年提高了2.5个百分点。

 

接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再结合38中学区划分情况，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：

1、长江路南板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。

 

2、长江路北板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。

 

本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据，并不能代表包河区目前的真实房价，因为第一季度，房价一直在不断变动，所以实际价格可能要比图中标注的高或低一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可参考我的文章《 2018年合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “瑶海”查看）。

 

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少，造成误差很大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势，有一定的参考价值。

瑶海新站区2019年第一季度成交均价为12704元/平米，比2018年（13032元/平米）下跌328元/平米，跌幅-2.52%，远超大盘。成交周期从79.6天增加到112.8天，延长33.2天；议价空间从3.26%收窄至3.20%，基本保持不变。

 

瑶海新站区2018年同比下跌-7.00%，2019年第一季度又继续下跌，实际均价已经跌去-1308元/平米，在合肥所有区里，瑶海新站区不仅成交均价最低，下跌幅度也是最大。不止如此，其成交周期最长，议价空间最大，这意味着二手房不仅难卖，还卖不上价。

 

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

 

长江路南板块

长江路南板块2019年第一季度共成交89套，成交均价从2018年的15017元/平米跌至14005元/平米，跌幅-6.74%，远高于全市平均水平。议价空间为3.48%，比去年提高0.22个百分点，高于均值。成交周期133.6天，比去年延长54天，高于平均水平。

 

38中板块房价下跌-8.34%，其中一个很重要的原因是高价房成交占比较去年有大幅减少。比如紫云府住宅，成交占比从去年的8.5%降到3.4%；坝上街环球金融中心也从6.6%降低到3.4%，恒盛豪庭去年成交12套，今年第一季度只成交1套。

 

与此同时，高价盘还迎来不同幅度的下跌，比如御景湾下跌-5.57%，和平盛世下跌-10.96%，坝上街环球金融中心下跌-2.37%。一些低价盘占比有所上升，比如紫云府公寓从1.4%增加至6.7%。

 

38中学区房占到总成交的近60%，因此拖累了长江路南板块的整体涨幅。尽管38中目前是瑶海区最好的公办初中，但不是合肥的1档学区，即使房龄相对年轻的次新房，也没有表现出学区房应有的坚挺，这点跟去年的表现有点不太相同，也出乎了我的预料（《 合肥学区价值和学区房投资》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “学区”查看）。

 

在之前的分析中，我将瑶海区长江路南板块列为合肥市最差的两个板块之一，以2019年第一季度表现来看，应该是名副其实了。即使是区域内最好的学区，在学区房成交旺季，对房价的拉升似乎也疲软无力。

 

长江路北板块

长江路北板块2019年第一季度共成交259套，成交均价从去年的12184元/平米涨至12241元/平米，涨幅0.47%。议价空间从3.19%收窄至3.08%，降低0.11个百分点，低于瑶海新站区均值；成交周期为105.6天，较去年延长26.3天，低于平均水平。

 

长江路北板块作为合肥市区成交均价最低的区域，2019年第一季度出现了一定的上涨，还是出乎了我的意料，可能是已经跌无可跌了吧。尽管同比出现上涨，有一部分原因是高价小区成交占比的增加，还有接近一半小区出现下跌。

 

这些下跌的小区集中分布在二环以内，主要以合肥火车站为中心，这个区域应该是合肥最为弱势的板块了。之前分析庐阳东板块时，也是靠近瑶海区长江路北板块的区域下跌最多，老火车站附近几乎呈现大面积“坏死”的景象。

 

板块对房子的影响可能是全面的，不管是次新房，还是老破小，都无可避免的下跌。比如恒大中央广场、蓝光时代红街和信地藏龙阁，都是5年房龄以内的次新房，如果放在滨湖或者高新，决然不会出现这样的情况。

 

相对来讲，在二环以外的近郊，房价整体还出现某种程度的上涨。比如龙岗板块，上涨小区的数量要远远超过下跌小区。在城市向外发展的过程中，老城区慢慢老去，房龄最年轻的区域始终在城市的外缘，投资机会也大都在一张白纸的近郊。

 

其实瑶海新站区的地铁规划了很多条，1、2、3、4号线都经过长江路北板块，许多人对板块可能还心存幻想，总认为当地跌通车以后，自己的房子会有所上涨。可事与愿违，当1号线和2号线通车以后，房子下跌得更厉害了。

 

有一个著名的故事，当大阪通往东京的高铁通车后，大阪人都坐着高铁到东京来了。如果一个相对落后的地区与发达地区实现更高效的互通互联，损失最大的肯定还是落后区域，资源更为强势的地区，只会源源不断掠夺发展落后的区域，这就是两极分化。

 

瑶海新站区分布了很多产业，吸引了大量就业人口，比如京东方、晶合集成电路、各大物流企业，但是生活配套相对不足，居住环境不够友好，地铁的开通，只会让人有了更多在瑶海新站区工作，却到其他区域置业的选择。

 

如果在长江路北二环以内有房龄超过15年老破旧的同学，个人建议尽快置换到板块更为强势区域的新房或者次新房，老火车站周边很难再恢复以往的辉煌（《 合肥房产的优质板块和劣质板块》，原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “房产”查看）。

 

瑶海新站区新房分析

瑶海新站区及邻近的肥东县域，大大小小分布着大约40个左右的在售新盘，可以说是目前合肥新房库存最高的区域，没有之一，竞争不可谓不激烈。如果说板块内有能够吸引人的地方，在我看来只有价格，这里有合肥市最低的新房上车门槛。

 

瑶海公园附近的三个楼盘：高速中央公园，禹洲中央城，和昌香樟源著，备案均价都是14798元/平米，基本是限价顶格。这里其实可算得上泛火车站板块，区域已经发展成熟，整体大环境还是相对差一些，且不论它们去化如何，受板块拖累，升值空间有限。

 

我们看到当代未来城二手房成交均价为10161元/平米，如果算上增值税，实际在1.1w左右，少荃湖板块的几个新盘，备案均价大概在1.4w-1.5w左右，其实是偏高的。区域没有什么配套优势，去化注定不会很顺利。

 

在我看来，远离地铁口的绿都少荃府、皖投万科天下意境、南山柠檬郡和华润万橡府，定价不超过1.25w是合适的。而靠近地铁口的学林春晓、樾溪台、正荣悦都荟、保利罗兰香谷和美的金科郡，定价在1.3w是合适的。品牌房企可上浮500-1000元/平米。

 

而位于烈山路板块的几个新盘，更是远离地铁口，周边几无配套，大环境欠佳，1.4w+的价格依然没有性价比。瑶海新站区是一个非常刚需的区域，如果打洋房改善的牌，肆意突破刚需的总价底线，市场接受度注定不会太高。

 

我们可以看到地铁2号线附近几个相对热门的小区，二手房成交均价大都在1.2w-1.25w左右。附近的新房，比如大发长安融悦四季，据了解，1.3w以下的均价，去化相对不错，而一旦超过1.3w，表现就不太理想，1.3w是龙岗板块新房的一个敏感位点。

 

东部新中心是瑶海区目前着重建设的一个区域，我一直认为这是瑶海区下一个最具发展潜力的板块。目前来看，板块内新房定价大都在1.3w-1.4w之间，如果打折的话可能会下探到1.3w以下，也会有不错的去化。

 

肥东产证的龙誉城，据了解高层折后1.2w左右，去化也很不错，品牌房企，加上靠近瑶海区，价格也可以无限对接。同理，价格在1.2w左右的中海城，也是可以接受的。但1.28w的华润紫玥台定价就偏高了，万科未来之光定价1.62w就更没有优势了。

 

瑶海新站区房价分析及近期购房建议

 

随着合肥西南性价比高的限价盘基本去化完毕，滨湖区、高新区、经开区新房价格水涨船高，目前上车门槛基本已迈入1.8w+甚至1.9w+，而且选择还非常有限，这进一步迫使刚需向相对弱势但价格便宜的东北区域转移。

 

与两年前相比，瑶海新站区价格并未发生太大变化，但可以明显感觉到，刚需关注的焦点开始向这里倾斜，许多新盘正缓慢去化解套。经过两年时间的消化，东城新房价格泡沫一点点被挤出，板块逐渐被市场所接受。

 

瑶海新站区是合肥东部的产业重地，因为东城基础设施相对落后，居住大环境欠佳，整体上还是一个非常刚需的区域。选择这里置业的购房者，大多是地缘性需求或者经济能力有限的刚需，大都对价格非常敏感。

 

除了瑶海公园板块，我们可以看到，少荃湖、烈山路和东部新中心板块的价格敏感位点基本都在1.3w。不论你是高层还是洋房，价格低于1.3w，你的去化就相对顺利，高于1.3w，市场接受度就会比较差，户型越大，总价越高，越难去化。

 

我认为刚需应首选东部新中心板块单价不超过1.3w的小三房，其次选择地铁3号线附近的新房，与瑶海区交界的肥东县域，价格低于1.25w、总价较低的小三房也是可以考虑的。不论哪个板块，凡是单价超过1.4w的房子，都应谨慎选择。

 

前几天出来一个比较重要的消息，国家将加快推进城镇老旧小区改造，未来几年计划投入4万亿。与此同时，我们看到棚改的力度大大减弱，这意味着以货币化补贴为主的拆旧建新，逐步转向在原住房基础上进行旧城改造。

 

不论是以货币化补贴购买商品房，还是拆旧房建回迁房，都是由老破小变为新房，这是一种脱胎换骨的资产升级。而旧城改造，仅仅是在原有老破小的基础上缝缝补补，并不能改变房龄老的根本现实，某种意义上来讲资产并未得到升级（《 合肥的优质房产和劣质房产》，原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “房产”查看）。

 

这就好像一个年逾古稀的老太太，再怎么整容都是70岁的人，永远无法跟20多岁的小姑娘相提并论。那些手持老城区老破小还抱有拆迁幻想的人，我觉得可以放弃这个念头了，既然提旧城改造，那么未来老城拆迁的机会只会越来越小，尽早置换成新区新房才是最佳选择。

 

瑶海新站区二环以内是合肥市区最为劣质的房产板块，板块内的老旧小区毫无疑问是劣质资产的重灾区，手中拥有多套房龄超过15年老破旧的同学，应尽早置换成其他区域的优质资产，越早行动，你的损失就会越小（关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看）。

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