转眼间,5月来了。
5月的北海楼市向来比较热闹。一是“候鸟”人群想在返乡前看看有没有买房机会;二是在北方憋了一个冬天的想趁南方还没进入盛夏过来看看房子。
5月也是一个容易兴奋的月份。因为新的一年各项计划都在全面铺开,这个时候的故事题材特别丰富、市场消息特别活跃。在这样的多方交织刺激之下,签约的速度都会快上几分。
于是看房的时候,要特别注意消息的核实。
片区选择
最近十来年,北海楼市有3个特别突出的时间节点。
第1个是2010年,城南开始大规模的房地产开发,“候鸟之城”由此起步。
第2个是2017年,房地产开发越过南珠大道,“城市向东”态势出现。
第3个是2021年,今年。
今年的北海,重大工程项目频频亮相。例如廉州湾大道开工(北海合浦的城区互连)、向海大道通车(工业交通大动脉)、西村港跨海大桥完工(旅游大升级)——北海楼市面临着临海工业与滨海文旅同步发展阶段。
工业、旅游、房地产。然后加上北海近期荣膺的全国“十大秀美之城”、“十大最具投资吸引力城市”、首批“中国避寒宜居地”等等称号,5月份的卖房人对北海未来蓝图的描绘将会是前所未有的头头是道。
长远来看,北海未来确实极有吸引力。4月9日发表的《北海城市变化大回顾:不经意间已经换了一个靓模样》就充分证明了这一点。
但是,从现在到未来,中间就差一个时间。卖房人避而不答的,往往是这个问题——这些“未来蓝图”什么时候能够实现?
城市建设与配套完善真的没办法一蹴而就。如果能够用10年甚至20年把一片乡村原野变成繁华都市,这样的速度是值得欣慰的。
北海最成熟的片区,当然是传统城区(市区),这也是本地购房的首选。想融入本地生活圈的“候鸟”买房,这也是首选。
目前最有新都市味道的,是城南,还有银滩西区。经过10年的房地产开发,城南小区已经林立、人气已经鼎盛。只是市政配套仍不尽人意——很现实的时间问题,急不来。
城东(南珠大道以东)、银滩东区(冯家江以东),是新片区。
新片区值不值得考虑?参考城南。根据城南的发展速度判断它们的成熟时间。如果觉得可以等到并可以享受新片区的都市生活,那自然可以考虑。反之,那就得掂量掂量了。
工业园区更加特殊一些。因为那儿的楼盘现在还是夹在厂房之间,品质受限(虽然价格实惠)。北海前年就推动“廉州湾新城滨海组团”城市规划,但直到现在依然没有结果。前景规划不明朗,工业园区配套成熟就没法奢望了。
周边实地考察
买房很不走运的,是买到了好片区里面的渣楼盘。
为防止掉坑,买房不能只看效果图。比如下图:
效果图里面的海边,实际上距海边远得很。如果没时间实地走一走,手机里面有地图,还有卫星地图。
另一个例子:城南有万达和吾悦,两大商场仅隔1公里,听起来是不是很有吸引力?但如果实地逛逛,想法也许就不同。希望依然存在,只是实现希望可能需要超出意料之外的时间了。
如果说从城东跑到城西很辛苦,这可以理解。但如果看中的楼盘连周边一两公里也不愿意瞄瞄,这个就没辙了。比如想买一套初中的学区房却懒得去查学校的中考成绩、想买一套海景房却不知道周边菜市到底在哪儿——这些能形容的是4个字:“不负责任”。
北海楼市现在已经很难摆脱中介带看。开发商迫切需要中介带来客人,看房人也可以接受中介带看:一是车接车送服务周到非常省事,二是有可能可能更加省钱。
但是,中介带看最大的问题是——你想看的,中介未必让你看。
所以,看房前事先需要做好功课。想看哪儿就直接请中介带看,或者干脆找时间找机会自行去踩踩。
几十万上百万的房子,如果很随意地轻信别人,掉坑就莫怪了。
买房时就要想到卖房
北海的二手房将来会出现许多焦虑,因为挂牌量比较大。
买到“好片区里面的渣楼盘”不走运,买到“好楼盘里面的渣房子”更不走运。
如何分辨?
很简单——将来容易转让的,就不是渣房子。
什么样的房子容易转让?
卖点鲜明又稳定的房子。比如直面大海的,因为同时有居住和投资的属性,数量又稀少——保值和增值都容易。反之,看不到海又不近海、周边同类房子又特别多的,房龄越大劣势也就越突出。
比如银滩西区的恒大楼盘,恒大帝景面朝大海的一线海景房,肯定优势明显稳定;恒大半岛看不到海又不靠近小区湖泊园林的(比如上图蓝圈的部分房源),如果没有价格优势,未来转让压力就会有些大了。
长沙路的楼盘又是另外一种角度:它们的适应面广,本地外地、长住短租、越冬养老……等等都适合。这意味将来接盘者范围广、数量多,转手难度相对会低一些。
“买不买房看地段、掏不掏钱看户型”,很有道理的。从二手房的角度,户型非常重要。
比如小户型,“候鸟”买房时可能觉得很不错,能住、钱又少。但十年八年之后谁来接盘?本地人肯定嫌小,外地人说不定嫌旧。
这年头楼市有个怪现象:一手房只要价钱优惠,就会有人抢着买,完全不在乎户型的优劣。比如上图,次卧(减去墙体后)只有2.2米×2.1米=4.62平方米,怎么住?
去年北海的非海景房轮番大特价,今年(从5月起)应该轮到海景房了。一分钱一分货,明显超低的特价房一定要反复审视它的户型及朝向位置。
一手房的户型越差,将来二手房的表现就有可能越糟糕。因为一手房的房间是空荡荡的,小房子也显得大。但二手房只要一装修、一有物品就立马收窄。所以,二手房对户型非常挑剔。
看房时尽量多想想,买房也就不容易掉坑。
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