前一段时间，西安降雨不断，业主们新入住城南某洋房社区一楼没多久，就觉得十分闹心。一切源自于自家地下室漏水问题。“墙面渗水，地面有水，我们这新刷的墙面和铺的地面损失惨重”，李先生激动地说道。

“漏水”问题，几乎成了地下室最大的“敌人”，从人民网留言板的投诉内容就可窥探一二。

曾经，“地下室”，通常出现在别墅和类别墅产品中，彼时的地下室更多的是全赠送或者半赠送，作为墅类产品的附属品，满足此类客户日常所需之外的其他娱乐、增值需求。比如做成地下的酒窖、书吧或打造私人家庭影院、运动场所。

在7、8年前，这种产品只会出现在少数楼盘里，作为一个免费赠送的附加值，帮助一楼产品去化。但随着楼市产品的变化发展，“限墅令”、“限价”政策的出台，开发商为了追逐更大利润，将带地下室的“底跃户型”大量出现在普通的单元式住宅，美其名曰把别墅的空间设计下沉到普通住宅，让更多人能享受墅居体验。

01一楼“底跃”产品，“性价比”背后的问题频发

如果说地面住宅产品内部拥有“两三层”的户型还属于“类别墅”产品的话，那么“一楼+地下室”则是开发商为了营销噱头，用“术语”而牵强的定义出的一种“跃层”产品。

而现在的许多所谓“底跃”已经不仅指一楼“跃”二楼的户型，而有可能指的是一楼+地下室的新业态。这种“底跃”向下延伸，依托地下室将“一楼”变成了“一跃负一”，更有甚者的二、三楼单独房源都带地下室，不管是洋房、还是小高层，都能见到它的身影。这类产品以远低于同楼盘标准层的价格来吸引客户。毕竟，如果也按正常单价来卖的话，意味着购房人需要以地上的价格买入实用性比较低的地下室，是没多少购房者会愿意的。

比如说，2019年西安城南某项目洋房底跃价格毛坯约为1.4万/㎡，一楼住宅面积约120㎡，赠送花园约40㎡，地下室约60㎡，且地下室一口价60万元，不计算入产权，整套房子总价算下来约228万元，但客户实际得到的面积约在220㎡，客户实际以每平米约1万元/㎡出头的价格获得了该产品，并且还实现了家里有“类别墅”感受。

相较于同小区其他精装高层约1.3万/㎡的价格，一部分想体验“墅类”产品，又资金不足的客户见到这样的价差，还是会心动的。

但众所周知，地下室的防潮、漏水是个大问题。不久前笔者听到一个买房案例：某37岁职业女性用了所有的工作积蓄低价买了一套“一楼+地下室”的住宅，憧憬着未来的“院落”、“复式”空间生活……

但交房后，她却发现自己对地下室的认知尤为不足。本身该社区的开发商品质一般，频繁爆雷质量问题，地下室空间就更别奢望做出多好的防水工程。该女士也不明就里的自己又找来工人做了一遍防水，然后直接铺砖刷墙，一翻操作下来花费约60万。可谁知在半年后的一场连续一个星期的大暴雨中，整个地下室全部被水浸泡，装修几乎打了水漂。

听她说，因为买房花光了积蓄，这笔钱还是自己又工作攒了2年，还找亲戚朋友借了一部分凑齐。

02地下室做起居室太勉强，与“墅类”产品体验相去甚远

对于部分严谨的从业人员以及挑剔的买家，是不会把“一楼+地下室”归纳为“底跃”或“类别墅”产品的。地下室，一般是房产的附属物,从居住功能上，意义也不大。毕竟位于“地下”空间，潮湿、光照问题都不可忽视。之前也有人说过：“地下室也可以住人，也可以生活啊，我们家谁谁就住在地下室……”

我们认为，此类情况分两种：

1、家里人多，一楼实在住不下，就让家里体质好的住地下室，或是有人天生爱住地下室，但即便是在相对干燥的北方，也但这不代表大多数人的生活方式，就像不是很多人愿意去买“三角形”、“跑道长方形”等异型户型一样。

2、买到品质较高的社区，房企用心规避地下室的漏水、采光硬伤，反而打造了下沉式花园、全天候光照、坚硬的防潮系统等等，让负一层空间的“地下”特点不那么明显，足以当做一楼使用。相应的，大多数此类产品价格仍旧不低，或者还有客户多走访楼市，用标准层单价的7、8折折购入自用，性价比还是非常高的。

但只要经济允许，很少有人愿意常年居住地下，而是把这一区域作为日常消遣用的更多。

另外，地下室的产权归属没有明确答案。如果是经过从开发商那里买卖获得的，通常情况下，地下室有产权。若属于人防工程，那么地下室就没有产权，即使购买了也就只有它的使用权。还有建筑高度低于2.2米的地下室，它不计算建筑面积，就无法办理所有的产权证。

房企如此热衷开拓“地下室”空间，仍旧是“利益驱动”，不同的是有的房企将问题转嫁给客户，有的良心房企为客户解决问题，实现共赢。

前者房企的底跃户型或许会出现地下室不透光，常年靠家里电灯、除湿器“存活”。其赠送的“私家花园”有可能是通过“侵占”小区公共绿地来的。并且，所谓的花园空间，试问多少业主可以放心的坐在自家毫无搭建的花园里喝茶、烧烤，有勇气面对“被砸伤”的概率问题。即便业主在花园四周装上了角度朝天的摄像头，但摄像头只能作为证据，不能阻止东西掉下。

随着房产户型产品的迭代升，这种有硬伤的底跃户型不仅面临在新房市场上去化比较难，在二手房市场上也同样比较滞销，此类客户最初只是想相对真正的“泛墅类”产品，追求“低价购入，那么很可能反被长期套牢。

03地下室产品，多为“墅类”的附加值空间

在全国范围内，也越来越多的跃层、叠拼产品会将地下室计入产权面积（只要满足地下室部分与地上有直接连接通道即可），但愿意为此类产品买单的客户，大部分仍是因为产品总价不高，无论如何计算，都比同小区的洋房、高层产品价格略高，“性价比”高而选择。

家住成都的王女士，在1年多前楼市小低谷阶段购入了一套中叠产品。据她透露，开发商将地下室（约40㎡）及地面两层统一算入产权面积，共计230多个平方，总价500多万，不存在单独签订地下室购买合同的环节。

于王女士而言，地下室面积约40个㎡，本就不大，也不会承载家人的日常生活，作为生活的小补充，打造成一个小影音室是再合适不过。而这个总价，如果抛开房企品质、物业水平不谈，在成都二环边上实属性价比较高的项目。

简单概括，人不识货钱识货。在限墅令实施多年后，为什么全算入产权面积的地面一跃二的产品、一跃二的顶楼、叠拼等产品价格更贵，是许多高端客户心中的“泛墅类”呢？因为他们“正大光明”的实现了别墅的大部分生活体验感。

而开发商为了更好的销售难以出手的一楼，同时开辟新的收入来源，就不断地向下挖，把以前“墅类”产品的价值不大的地下室跟一楼结合，美其名曰“底跃”，让业主后续入住后面临许多问题。

总之，带地下室的房子可以买，但要分情况：

1、在地面可以完全实现别墅体验的“泛墅类”产品自带地下室可以买，对地下室产品质量和业主经济实力要求较高，需要多层巩固，防止漏水；

2、产权不清晰的“一楼+地下室+花园”的房子，不要被开发商的营销和“便宜卖跃层”的心理带着走，多分析，多考察，特别是漏水问题（当前市面此类产品居多）；

3、高端品牌房企认真打磨的“地下室”，完全规避了空间硬伤，让其成为“一楼”既视感，值得喜欢花园、复式空间的客户购入。