文| 西咸房观察 玉娇龙

一

进入2018年，西安侧重于西咸新区土地供应，将近一半的土地成交集中于西咸，因此西咸土地成交，量价齐升。

尽管1-11月份，西安主城区产生了金泰楼面价9117元/㎡新地王。除此之外，紫薇、雅荷、恒志也均在主城区拍出了高价地，但从成交体量来说，仍然不是主流，只能说明房企对于城市板块的态度。

政策调控力度不减，西安的土地市场第四季度还表现为：供给量不小，成交量偏低，但是成交价格很高，因此各板块土地市场并不活跃。

西安主城区一地难求，拿地成本高企，未来如果不是产业拿地，拿地成本只会更高。对比之下，西咸土地供应密集，目前仍是一个房企看得见，摸的着的价值洼地。

二

西咸新区是关中城市群新增长极，规划面积882平方公里，2017年以来签约数千亿投资，2018年上半年GDP增速全省第一，未来将是陕西经济的新增长极。西咸共分为五个组团：

备注：西咸新区规划图

其一，沣东新城：与主城区多个板块相接，既链接主城区现有配套利好，同时占据西咸硬科技产业布局关键地位。作为抗性最低的新区板块，目前为止，沣东新城已引进重大项目130余个，占到西安全市重点投资的三分之一。2017年，碧桂园在昆明池拿地创下沣东地价高点，亩单价1057万，楼面价7255元/㎡。2016--2018年，是沣东的高速发展期，区域产业、人口、配套等都得到了大幅提升，目前房源供应也逐渐呈现高端化。

其二，秦汉新城：定位为大西安田园都市宜居板块。尽管配套正在补齐中，单是文化站位和渭河治理造成的土地价值进一步稀缺，就已经吸引了众多房企入驻并落位高端产品线。11月14日，宗地XXQH-WB03-06-02成交，亩单价575万/亩，楼面价4313元/㎡，刷新秦汉新城楼面价记录。目前秦汉新城互通式立交已正式投入使用，跨渭河南北岸只需5分钟，从朱宏路出发至秦汉核心区只需15分钟，未来机场轻轨14号线开通之后（贺韶村--北客站），将为秦汉新城再次提速。

其三，沣西新城：拥有全国第一个硬科技小镇西部云谷、交大西部科技创新港、沣西新城丝路科创谷等产业。目前万科、紫薇、金科、绿城已相继进驻。2018年7月18日，西安沣东城建摘得宗地WL1-6-4，亩单价939万/亩，楼面价6401元/㎡。2018年沣西土地供应密集，人居、产业、配套多方面发力，板块发展进一步醇熟。

其四，泾河新城：定位为大西安北部中心，旨在建设现代田园城市，都市农业、休闲观光农业、生态特色小镇、文化旅游等产业。恒大、当代、新城、中南等房企均已入驻。2018年8月1日，宗地XXJH-2017-011-03成交，成交价38910万元，折合单价469万元/亩，楼面地价3906元/平米。正阳大道即将全面贯通，承载北城人口外溢的泾河新城，因为价差空间，成为目前为数不多的投资洼地。

其五，空港新城：作为西安市全力推进“三廊两带一通道”的重要组成部分，建成后将成为西北地区最大的空港交通枢纽和临空产业园区。目前已吸引众多物流巨头、高端制造产业入驻。2018年6月14日，空港安泰实业摘得一块宗地，亩单价617万/亩，楼面价4628元/㎡。作为大西安外向型经济的航空枢纽地带，空港新城目前产业先行，人居发展有待沉淀。

土地市场一个爆点接着一个爆点，如同俄罗斯练胆大法，不断传递，西咸五个板块，土地价值接连被刷新，2019，西咸还有多少上涨动力 ？

三

按照目前的土地价格，西咸房价过万已是普遍现象。当然也不排除房企通过项目操作采取低价入市，后期进行价格拉抬，例如蓝光公园华府、紫薇万科大都会。

西咸2018年的土地价格，给2019年的土地供应提供了一个参考基础。价格不会低于2018年，如果加上土地成本，以及装修配建等政策要求，价格只能更高。

2018年，沣西进入供应旺期，土地成交排西咸第二，包括大牌房企的进入速度，发展势头类似于2016年的沣东。

空港和泾河，相对来说发展略慢一些。原因是现在无论是品牌开发商的进入速度还是交通环境，都比其他板块相对欠缺一些。秦汉新城之所以土地成交量大，主要是恒大、绿城两次集中拿地，推高了秦汉新城土地成交数据，典型如恒大童世界，恒大地产9亿元拿地646亩，价格极为低廉。

备注：秦汉新城管委会-兰池大道俯瞰

西咸新区，无论是土地价格还是新盘价格，未来还是值得看好，但因为各个区域的交通条件不同，土地市场运作也不太一样，价格会呈现出清晰的梯度。在土地价格与新房价格正相关情况下，会出现：A沣东新城>B沣西新城>C秦汉新城>D泾河新城>E空港新城。

西安楼市各版块价值分化，板块与板块之间，价格能如此清晰的，只有西咸新区，一个新区被清晰划分为五个价格梯度！