文| 西咸房观察 玉娇龙
一
进入2018年,西安侧重于西咸新区土地供应,将近一半的土地成交集中于西咸,因此西咸土地成交,量价齐升。
尽管1-11月份,西安主城区产生了金泰楼面价9117元/㎡新地王。除此之外,紫薇、雅荷、恒志也均在主城区拍出了高价地,但从成交体量来说,仍然不是主流,只能说明房企对于城市板块的态度。
政策调控力度不减,西安的土地市场第四季度还表现为:供给量不小,成交量偏低,但是成交价格很高,因此各板块土地市场并不活跃。
西安主城区一地难求,拿地成本高企,未来如果不是产业拿地,拿地成本只会更高。对比之下,西咸土地供应密集,目前仍是一个房企看得见,摸的着的价值洼地。
二
西咸新区是关中城市群新增长极,规划面积882平方公里,2017年以来签约数千亿投资,2018年上半年GDP增速全省第一,未来将是陕西经济的新增长极。西咸共分为五个组团:
备注:西咸新区规划图
其一,沣东新城:与主城区多个板块相接,既链接主城区现有配套利好,同时占据西咸硬科技产业布局关键地位。作为抗性最低的新区板块,目前为止,沣东新城已引进重大项目130余个,占到西安全市重点投资的三分之一。2017年,碧桂园在昆明池拿地创下沣东地价高点,亩单价1057万,楼面价7255元/㎡。2016--2018年,是沣东的高速发展期,区域产业、人口、配套等都得到了大幅提升,目前房源供应也逐渐呈现高端化。
其二,秦汉新城:定位为大西安田园都市宜居板块。尽管配套正在补齐中,单是文化站位和渭河治理造成的土地价值进一步稀缺,就已经吸引了众多房企入驻并落位高端产品线。11月14日,宗地XXQH-WB03-06-02成交,亩单价575万/亩,楼面价4313元/㎡,刷新秦汉新城楼面价记录。目前秦汉新城互通式立交已正式投入使用,跨渭河南北岸只需5分钟,从朱宏路出发至秦汉核心区只需15分钟,未来机场轻轨14号线开通之后(贺韶村--北客站),将为秦汉新城再次提速。
其三,沣西新城:拥有全国第一个硬科技小镇西部云谷、交大西部科技创新港、沣西新城丝路科创谷等产业。目前万科、紫薇、金科、绿城已相继进驻。2018年7月18日,西安沣东城建摘得宗地WL1-6-4,亩单价939万/亩,楼面价6401元/㎡。2018年沣西土地供应密集,人居、产业、配套多方面发力,板块发展进一步醇熟。
其四,泾河新城:定位为大西安北部中心,旨在建设现代田园城市,都市农业、休闲观光农业、生态特色小镇、文化旅游等产业。恒大、当代、新城、中南等房企均已入驻。2018年8月1日,宗地XXJH-2017-011-03成交,成交价38910万元,折合单价469万元/亩,楼面地价3906元/平米。正阳大道即将全面贯通,承载北城人口外溢的泾河新城,因为价差空间,成为目前为数不多的投资洼地。
其五,空港新城:作为西安市全力推进“三廊两带一通道”的重要组成部分,建成后将成为西北地区最大的空港交通枢纽和临空产业园区。目前已吸引众多物流巨头、高端制造产业入驻。2018年6月14日,空港安泰实业摘得一块宗地,亩单价617万/亩,楼面价4628元/㎡。作为大西安外向型经济的航空枢纽地带,空港新城目前产业先行,人居发展有待沉淀。
土地市场一个爆点接着一个爆点,如同俄罗斯练胆大法,不断传递,西咸五个板块,土地价值接连被刷新,2019,西咸还有多少上涨动力 ?
三
按照目前的土地价格,西咸房价过万已是普遍现象。当然也不排除房企通过项目操作采取低价入市,后期进行价格拉抬,例如蓝光公园华府、紫薇万科大都会。
西咸2018年的土地价格,给2019年的土地供应提供了一个参考基础。价格不会低于2018年,如果加上土地成本,以及装修配建等政策要求,价格只能更高。
2018年,沣西进入供应旺期,土地成交排西咸第二,包括大牌房企的进入速度,发展势头类似于2016年的沣东。
空港和泾河,相对来说发展略慢一些。原因是现在无论是品牌开发商的进入速度还是交通环境,都比其他板块相对欠缺一些。秦汉新城之所以土地成交量大,主要是恒大、绿城两次集中拿地,推高了秦汉新城土地成交数据,典型如恒大童世界,恒大地产9亿元拿地646亩,价格极为低廉。
备注:秦汉新城管委会-兰池大道俯瞰
西咸新区,无论是土地价格还是新盘价格,未来还是值得看好,但因为各个区域的交通条件不同,土地市场运作也不太一样,价格会呈现出清晰的梯度。在土地价格与新房价格正相关情况下,会出现:A沣东新城>B沣西新城>C秦汉新城>D泾河新城>E空港新城。
西安楼市各版块价值分化,板块与板块之间,价格能如此清晰的,只有西咸新区,一个新区被清晰划分为五个价格梯度!
评论