广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社：

你社《沙步旧村改造实施方案》（下称《实施方案》）经2018年12月24日黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组会议审议原则通过，根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、基本情况

（一）区位位置

南岗街沙步旧村位于广州市黄埔区东部，南临广州保税区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路由北侧经过。

（二）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）内户籍登记数3818户（包含原有户籍3154户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的664户），居民总人数9942人。

（三）房屋现状

改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积为163.09万平方米，其中村民住宅为87.43万平方米（合法住宅面积71.48万平方米，2007年6月30日前无合法手续住宅面积15.95万平方米），集体物业72.65万平方米（合法物业面积57.2万平方米，2007年6月30日前无合法手续物业面积15.45万平方米），不可移动文物、历史建筑线索、传统风貌线索（以下简称文物及历史建筑）0.63万平方米，公配设施2.38万平方米。根据属地街道相关资料，沙步旧村私人住宅栋数为3790栋，其中合法私人住宅栋数为3763栋。

二、改造范围

沙步旧村村集体土地范围内标图建库图斑面积共计145.52公顷（详见附件1）。改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积157.74万平方米，保留建筑5.35万平方米（其中合法集体物业4.72万平方米，文物及历史建筑0.63万平方米。拆旧范围详见附件2）；改造范围（建新范围）总用地面积158.27公顷（详见附件3）（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

三、改造模式

同意你单位采取自主改造的模式和全面改造的方式。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得。

四、复建安置面积和改造成本

按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）和《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），复建安置区计算容积率建筑面积为207.27万平方米，其中住宅115.90万平方米（其中44.42万平方米为权益面积不计入改造成本），公配设施14.97万平方米，集体物业75.77万平方米（其中10.85万平方米为权益面积不计入改造成本），文物及历史建筑0.63万平方米，改造成本为125.51亿元。

五、融资楼面地价和融资面积

按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），改造范围融资地块二类居住用地融资楼面地价为6925元/平方米，商业融资楼面地价为5140元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金）。

融资区计算容积率建筑面积为196.49万平方米，其中住宅144.26万平方米，商业办公28.45万平方米，公配设施15.87万平方米，政府产业用房7.91万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，建成后由改造主体按区政府产业用房回购相关办法以成本价出售给黄埔区政府或其指定部门。

六、改造规划控制要求和土地处置方式

改造范围内规划总用地面积158.27公顷，计算容积率总建筑面积403.76万平方米（其中保留文物及历史建筑0.63万平方米。改造范围控规示意图详见附件5，具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

（一）复建安置区

规划复建安置区总用地面积87.98公顷，计算容积率总建筑面积207.27万平方米，平均净容积率约4.31。

（二）融资区

规划融资区总用地面积70.29公顷（含规划政府产业用房净用地面积1.49公顷），计算容积率总建筑面积196.49万平方米（含规划政府产业用房建筑面积7.91万平方米），平均净容积率约4.16。

（三）土地处置方式和用地手续办理

1.建新范围内已完善历史用地手续的用地面积106.94公顷，可完善历史用地手续的用地面积36.99公顷。

2.建新范围内需办理用地手续的农用地11.47公顷，通过以下四种方式办理：

（1）以“三地”方式办理的0.44公顷；

（2）挂账留用地指标抵扣4.77公顷；

（3）建新范围外预支留用地指标抵扣1.26公顷；

（4）“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标5.00公顷。

3.建新范围保留河涌范围内非建设用地2.87公顷。

（四）改造范围内用地均按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

七、公配设施处置方式

改造范围内公配设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积30.84万平方米（公配设施表详见附件6）。改造范围内纳入改造成本的市政和公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，优先建设复建安置房和公配设施。

九、其他

本批复印发后3年之内，改造实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施（批复生效日为表决通过日），批复的时效性按有关规定执行。

此复。

附件：1.沙步旧村村集体土地范围内标图建库图斑明细表

2.改造范围（拆旧范围）图

3.改造范围（建新范围）图

4.复建安置区和融资区划分图

5.改造范围控规示意图

6.公配设施表

                             广州市黄埔区人民政府

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附件2：改造范围（拆旧范围）图

附件3：改造范围（建新范围）图

附件4：复建安置区和融资区划分图

附件5：改造范围控规示意图

附件6