文|春济南
编辑| 文致远
结合实际基础，梳理总结了我国 房地产市场与 创新发展的历程和特点，并在此基础上分析了城市房地产市场影响创新的可能机制。
一、我国房地产市场发展现状分析
（一）房地产市场的发展历程
现有的房地产市场历史梳理主要以1998年的房地产市场为起点。
从此，房地产市场的发展进入了一个新的阶段。
梳理我国房地产市场的发展，主要从我国实行住房保障以来楼价的变化和房地产市场在我国经济发展过程中的重要作用两个角度进行梳理。
我国楼价自住以来的总体变化大致可分为以下几个阶段。
第一阶段：2000年至2003年， 房价降幅较小，基本呈逐步上升趋势；
第二阶段：2004年至2007年，房价大幅下跌，期间涨幅接近20%；
第三阶段：2008-2010年，2008年经历全球金融危机，楼价出现短期震荡。
但很快又恢复了较高的增速，房价涨幅在2009年前后达到顶峰，涨幅在24%左右。 金融危机的出现并没有严重打击常年发展的房地产市场；
第四阶段：2011-2014年，随着房价的非理性下跌，国家出台了相应的宏观新政，试图遏制房价的过快下跌。
2010年新政出台后，到2011年四季度，全省46个城市陆续出台了限贷新政实施细则。
虽然房价整体上涨趋势没有改变，但与新政出台前相比涨幅波动较大。
第五阶段：2015年至今。
2014年9月之后，在中央去库存的压力下，不仅是北上广深和海口这四个一线城市。
其余41个城市相继放宽房贷限制，导致2015年前后房价再度回落。
因此，2016年中央经济会议释放了“房住不炒”的信号，必须坚持房地产市场健康稳定发展。
在此背景下，新一轮调控相继出台，随之而来的是房价涨幅相对平稳，保持了房地产市场的平稳发展。
2000年以来，我国商品房销量、销售面积、销售价格均呈上升趋势，而金融危机的出现在短时间内对商品房销量和金额造成严重打击。
与2007年相比，2008年我国商品房销售量和销售面积均呈现明显增长。
2010年以后，限贷新政陆续出台，抑制了房价的跌幅，短期内也对商品房的销售面积和销售量产生了影响。
2010-2014年，我国商品房销售面积和销售金额总体上没有下降，但增长幅度明显偏弱。
总的来说，自住房以来，房地产的市场化发展保证了房地产市场的快速发展，并逐渐成为我国经济发展的重要支柱之一。
房地产业对对外生产总量的贡献率逐年上升，从1998年的不足5%上升到2020年的近15%。房地产业的发展对对外经济的正常运行至关重要.
此外，从两者的增速来看，1998年以来，房地产市场发展迅速，上涨最快的时期增速接近35%，是国外生产总量增速的两倍在同一时期。
（二）我国房地产市场特点及影响因素
房地产市场及其快速发展也可以从房地产市场的特点来分析。
从数学特征看，房地产市场具有非流动性和区域差异性等特征。
房地产市场的经营对象主要是农地使用权和房地产，两者都是具有空间不可置换的化学性质的房地产。
同时，房地产开发建立在农地供应的基础上。 因此，房地产相关商品的交易一般是房地产和土地的交易。
其次，由于人口和耕地的差异，房地产产品存在区域差异，不同区域市场的供求和价格水平往往存在巨大差距。
我国西部地区与中东部地区房价存在明显差异。
另一方面，从商业特性来看，房地产具有投资和消费的双重属性。
投资属性是指房地产作为投资手段，可以实现增值；
消费属性是指房地产作为一种商品，可以交易、可以使用。
房地产市场的特点决定了其价格主要由需求驱动，因为房地产商品是有限的，而住宅商品的需求是无限的。
因此，在无限需求的推动下，房地产市场的价格将被推高。
综合房地产市场的发展历程和特点，可以发现影响房地产市场价格的因素有很多。
从市场角度看，主要包括耕地供给、人口规模、区域经济发展水平等激励因素；
从新政来看，政府调控新政是影响楼价变化的重要手段。
尤其是2010年以后实施的强制性住房调控新政，对城市房地产市场的价格变化影响明显。
二、城市房地产市场与创新发展
（一）我国创新发展历程
开放后， 科技创新驱动经济发展的理念逐渐兴起。
然而，人口红利的消失和资源约束的加强2015年房地产行业分析报告，已经成为阻碍经济发展的现实诱因，不容忽视。 因此，现阶段实现经济高质量发展，需要借助新的经济增长动能。
创新驱动是实现经济可持续发展的关键动力。 实施创新驱动战略，各地都深刻认识到创新发展的重要性，坚持立足区域特色，不断推进区域创新。
随着我国科学技术的快速发展，国家创新体系逐步建立，自主创新能力显着提升，涌现出一批重大科技成果。
2020年，我国研发支出和基础研发支出分别是1998年的近44倍和51倍。
据悉，创新人才队伍建设不断推进。 2020年全省研发人员全时当量52.345万人年，是1998年的75倍。
按照2020年全省就业总人口计算，2020年每万就业人口中研发人员约70人。
我国科技创新的发展历程，主要从国家科技创新的投入产出和创新发展对国民经济发展的贡献两个方面进行论述。
从创新投入来看，以研发资金和人员投入为例。
1998年至2020年，我国创新研发经费和人才投入持续下降，其中研发经费下降更为显着。
2020年研发硬度也达到2.4%，达到中等发达国家水平，表明我国在加强原始创新、激发全社会创新活力方面取得了很大成效。
据悉，从科技创新产出来看，20多年来专利申请量和授权量实现了跨越式减少，技术市场成交额对国外生产总量的贡献率也实现了双速下降。
总体而言，国家对科技创新的重视毋庸置疑，科技创新的成果也“不负众望”。
在国家创新驱动战略逐步实施下，科技创新推动我国经济逐步实现可持续发展。
（二）创新发展特点
创新活动是一个系统过程，涉及各类主体或参与者，包括企业、政府和个人，他们都可能成为创新活动的执行者。
同时，创新活动也是一个复杂的过程，产品的制造、生产、销售等过程都可能形成创新。
因此，创新水平的多样性难以判断，仅从创新活动的输入或输出的单一环节来判断创新水平的高低是不准确的。
创新活动的实现必须充分调动组织内部人的创造力，因此，不仅是物质资本，人力资本对于创新活动的开展也至关重要。
创新活动的复杂性决定了其生产过程与各种激励因素相关，包括经济发展水平、人力资本密度、政府新政策的支持等。
由于经济发展水平和地区对人才的吸引力存在差异，我国区域创新发展也存在显着差异。
无论是专利申请量还是授权量，北方地区与中东部地区都存在巨大差异。
西部地区城市凭借良好的区位优势和经济发展水平，成为人才聚集地，创新水平处于显着领先地位，推动了民族创新。
中部地区发挥创造条件没有条件的精神2015年房地产行业分析报告，积极引进人才，为城市创新创造有利条件。
特别是广东、湖南、安徽等省市已成为中部地区创新发展的新蓝图，推动中部地区持续科技创新。
东部地区也不甘落后。 在上海、陕西等省市的积极带动下，伴随“一带一路”经济带建设，逐步实现知识密集型产业快速增值，充分发挥区位优势产生有特色的创新。
尽管中东部地区创新水平与西部地区相比存在显着差异，但2000年至2019年，中东部地区创新发展水平仍实现了持续提升。
（三）城市楼市与创新发展的事实关系
从宏观角度探讨城市房地产市场与创新发展的关系。
2000年至2019年期间，全省城市房价和专利申请量均呈现上升趋势，很难从绝对数字的变化中直观地察觉两者之间的关系。
但观察两者相对数量的变化可以发现，城市房价上涨的时期对应的是城市专利产出增速的上升。
尤其是2004-2006年和2009-2013年两个时期，城市房价上涨与创新产出增长之间存在较为显着的相关关系，说明房价的快速回落在一定程度上会产生对创新和发展的影响。
