2019年中国物业管理现状、格局及物业管理发展前景分析：房地产行业集中度、业态多元化、收并购整合[图]

    一、物业管理现状及格局

    2019 年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。2019 年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为 47.8%、47.9%、69.9%和 77.1%。

    2016-2019 年营收平均复合增速为 43.1%，净利润平均复合增速为 61.9%。

2016-2019 年复合营收增速

数据来源：公开资料整理

2016-2019 年净利润复合

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    2016-2019 年营收增速前三的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服务，营收复合增速分别为 60.3%、59.9%和 57.6%。2016-2019 年净利润增速前三的公司分别为雅生活服务、永升生活服务和新城悦服务，复合增速分别为 100.3%、95%和 86.7%。物管公司内需成长股特性凸显，依靠关联方与品质外拓双轮驱动，板块高增长路径清晰。

    在管面积过亿公司有 6 家，分别为彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、中海物业，未来 1-2 年内在管面积有望过亿的公司还包括蓝光嘉宝服务、永升生活服务、新城悦服务、时代邻里等。行业在管面积 4 年复合增速 38.3%与收入复合增速整体相匹配，在基础物管外增值服务亦呈现高速发展趋势。

主要上市公司 2019年 在管面积

数据来源：公开资料整理

在管面积2016-2019年复合增速

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    截至 2019 年末行业平均合约面积达到 2.6亿方，合约在管比达到 1.9 倍，奠定行业未来 2-3 年内确定性增长基础。分公司来看，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务合约面积分别达到 6.9 亿方、5.6亿方、5 亿方、4.5 亿方，同时 2020 年雅生活服务并表中民物业后合约面积也将突破 5 亿方，可预见 2-3 年后头部物管企业将迈入在管规模 5 亿方的新台阶。

主要上市公司2019年合约面积

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主要上市公司 2019 年合约面积/在管面积

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    截至 2019 年，行业平均进入城市数量为112 座，占中国 343 座地级市数量的 33%，其中碧桂园服务已率先进入 350 座城市，彩生活、保利物业进入地级市数量也约过半。整体来看，2019 年各公司仍处于入驻城市数量与单城在管项目数量双升阶段，带动规模扩张与利润率提升。

入驻城市数量

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单个城市项目数量

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    2019 年主要上市公司加大了第三方拓展，其中绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占比分别为 81%、78%和 73%。从在管物业业态来看，行业平均 70%为住宅类物业，较 2018 年下降 8pps，非住宅业态占比逐步提升。

在管面积来源

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在管面积类型

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    2019 年行业平均基础物管收入达到 21亿元，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业基础物管费收入排名行业前三。行业收缴率普遍保持在 90%以上，其中绿城服务、滨江服务、保利物业排名前三，分别为 98.1%、96.8%及 96%。

基础物业管理收入

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物业管理收缴率

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    永升生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务来自关联方物业的物管费均在 2 元/月/平以上，平均物管费增速在 1%-3%之间。来自第三方的物管费收入在 1.5-3 元/月/平区间，受到业态占比影响同比波动较大。另外，我们计算单位在管面积的创收（2019 年基础管收入/2018-2019 年平均在管面积）在 2019 年达到 3.6 元/平/月，同比增长 4%再攀新高。分公司来看，商写项目占比高的宝龙商业、奥园健康及高端物管品牌滨江服务单位在管面积创收位列行业前三，分别达到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。

物业管理平均物管费

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单位在管面积创收

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    截至 2019 年末，行业平均社区增值服务收入达到 5.1 亿元，16-19 年复合增速 57%，非业主增值服务收入达到 7.4 亿元，16-19 年复合增速 50%。分公司来看，社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业、碧桂园服务，分别达到 19.1、11.5、8.7 亿元，非业主增值服务收入排名领先的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务，分别达到 18.1、14.2、12.2 亿元。

社区增值服务收入

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非业主增值服务收入

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    2019 年行业综合毛利率达到 30.1%，2016-2018年行业综合毛利率分别为 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行业综合毛利率同比上升 2.4pps。截至 2019 年，综合毛利率排名较高的公司为奥园健康、雅生活服务、蓝光嘉宝、彩生活，毛利率分别为 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。2019 年行业上市公司平均毛利润为 9.7 亿元，2016-2019 年复合增长为 48%，分公司看碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务毛利水平居前。

主要上市公司毛利润

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综合毛利率

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    2019 年行业基础物管平均毛利率达到 24.4%，最高和最低的毛利率分别为碧桂园服务的 30.2%和绿城服务的 11.4%，毛利率分化较大。2019年行业上市公司平均基础物管毛利润为 5.29 亿元，2016-2019 年复合增长为 33%，分公司看碧桂园服务、彩生活、雅生活服务毛利水平居前。

基础物管毛利

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基础物管毛利率

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    2019 年行业社区增值毛利率达到52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家装宅配类业务外包转自营、零售收入占比提升影响，预计未来社区增值行业平均毛利率维持在 50%上下水平。2019 年行业上市公司平均社区增值毛利润为 2.52 亿元，2016-2019 年复合增长为 56%，分公司看碧桂园服务、绿城服务、保利物业毛利水平居前。

社区增值毛利

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社区增值毛利率

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    2019 年，来自基础物管、业主增值及非业主增值的行业平均毛利占比分别为49.7%、23.6%及26.7%，分别较上年降低2.3，增加 1.9 和 0.4 个百分点。增值服务的占比逐年提升。

2019年行业平均毛利占比

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    截至 2019 年末行业平均销售费用率为 0.9%，维持低位水平，平均管理费用率 9.8%，同比下降 1.5pps，管理效率继续提升。分公司看，雅生活服务、宝龙商业、中海物业管理费用率低，分别为 5.8%、7.2%及 7.2%。

物业管理销售费用率

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物业管理费用率

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    2019 年行业平均净利润为 4.8 亿元，2016-2019 年复合增长 62%，在增值服务带动毛利率提升及管理效率改善的趋势下，净利率继续稳步提升。2019 年行业平均净利率为 14.3%，同比提升 1.7pps。分公司来看，碧桂园服务、雅生活服务、彩生活净利润水平领先行业，分别为 16.7、12.9、5.4 亿元；雅生活服务、蓝光嘉宝、奥园健康净利率领先行业，分别为 25.2%、21.1%、18.1%。

物业管理主要上市公司净利润

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    二、物业管理前景

    1、房地产行业集中度提升

    房地产行业的集中度在不断提升。2019年，全国商品房销售金额和面积分别为15.97 万亿和 17.16 亿平米，而 TOP10、TOP20 和 TOP50 房企的市占率继续提升，销售金额的占比分别达到 28.4%、40.5%和 59.7%。进入 2020 年，房地产商品房销售预计会下行，但主要上市房企依然给出了 10%左右增速的销售目标。

2013-2019年房地产销售金额集中度趋势

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2013-2019年中国房地产销售面积集中度

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    在物管行业，截止 2018 年，全国在管面积达到 279.3 亿平米，2013-2018 年的年复合增速是 12.5%。物业管理行业的集中度进一步提升，TOP10 和 TOP100 的市占率分别达到 11.4%和 38.9%，较上一年分别提升 0.3 和 6.5 个百分点。我们预计行业的集中度将进一步提升，一方面来自房地产行业的集中度提升，另一方面，随着越来越多的物管公司上市，借助品牌和资本的力量，行业的整合并购将加速。

2013-2018年物业管理在管面积

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2013-2018年物业管理行业集中度

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    2、物管行业的收并购整合

    物业管理行业收并购案例丰富，收购公司平均静态估值 10-12 倍：截至 2020 年 4月，行业落地 21 起主要收购，共涉及资金超过 40 亿元。其中雅生活服务收购 8起，蓝光嘉宝收购 7 起，永升生活服务收购 2 起，碧桂园服务收购 3 起，佳兆业美好收购 1 起。

    截至 2019 年末，行业 14 家上市公司平均在账净现金达到 24.2 亿元，其中排名靠前的碧桂园服务、保利物业和雅生活服务分别持有现金82、65 和 42 亿元，现金充足。自 2014 年彩生活上市以来，板块内上市企业最高上市募资企业为保利物业，于 2019 年末募资 46.8 亿港元。

2014-2019年物业管理上市募集资金

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    3、管物业的业态多元化

    主要物业业态包括住宅、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等，截至 2018 年行业 45.8%收入来自于住宅物业，14.4%来自于商业物业，19.9%来自于办公物业，其余物业占比较为分散。

各业态占行业收入占比

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各业态平均物管费水平

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各业态续约率水平

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    4、增值服务的上下游拓展

    物管公司的增值服务向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。

    资产管理与车位管理业务主要包括二手房租售、车位租售服务，绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，2019 年分别达到 8.6亿元、2.8 亿元及 1.7 亿元。零售与家居生活服务主要包括生活物品售卖、保洁、维修、家政等服务，绿城服务、保利物业、蓝光嘉宝 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 6.6 亿元、5.8 亿元、3.2 亿元。

资产管理与车位管理业务收入

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零售与家居生活业务收入

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    智研咨询发布的《 2020-2026年中国物业管理服务行业市场经营管理及竞争策略建议报告》数据显示：公共空间业务主要包括广告位经营、公共空间经营等，雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 2.2 亿元、2.1 亿元、2.0 亿元。拎包入住、美居业务主要包括家居软装、封装阳台、室内翻新等业务，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务 2019 年在该项业务的收入领先行业，分别为 1.9亿元、9800 万元及 9500 万元。

公共空间业务收入

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各业态续约率水平

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