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昆明信息港·都市时报 记者王海涛 “小区广告位出售资金到底去哪儿了？”这是不少小区业主的一个质疑。对于这个问题，往往是业主对物业公司进行一番吐槽后又陷入平静，没有谁去追查这部分资金的流向。
随着这个话题在昆明坊间发酵，陆续有人在公开的网站贴吧、论坛，甚至是主管部门网站的意见信箱里，公开质疑小区物管公司私自侵吞了这部分钱款。
对此，记者进行了长达一周的调查发现，大量小区的广告位由物管公司作价，以整年买断或按月出租的形式卖给广告公司，广告公司再重新作价，将小区公共资源进行分割、切块，以某一块位置多少钱的形式卖给企业用于投放广告。
整个交易过程，是物业跟广告公司及广告主三方主导，而资源提供方——小区业主，则被蒙在鼓里。
暗访调查
电梯纯平面广告 每月广告费200-500元
通过58同城，记者找到了位于碧鸡名城的一家专门出售小区广告位的广告公司。
公司一名程姓女经理介绍，公司在全市8成小区内有广告位，资源丰富。公司主要代理小区电梯广告业务，即：电梯安全使用须知告示牌下半部分及轿厢三面墙纯平面广告，位置不同、价格不同。比如：电梯安全使用须知下半部分广告80-120元/月；纯平面广告则需要200-500元/月。
据她表述，当下昆明高档小区电梯轿厢是整形医院首选投放的媒介之一。
“我们跟整形医院、美容医院都有合作，高档小区广告有一定的强制性，即推广到家，且受众目标也很明确，针对高学历、高消费、高收入‘三高’人群。这样的广告强制性很高，效果很好。”
除此之外，小区门口灯箱广告也是投放热门之一。灯箱由物业公司或者广告公司委托物业公司制作，有2平方米左右，与公交车站牌差不多大小。
程经理说，灯箱广告略贵，且看小区质量定价，一般500元/月起，高档小区价格翻倍，若是超20栋大型小区，“价格翻四倍都不止”。
除小区公共区域户外灯箱、电梯轿厢可供投放广告外，小区快递柜体也可用于粘贴广告，价格500元/月，也有2平方米。当问及“类似粘贴在快递柜上的广告会不会被人揭下来”时，程经理说，这些都是交过钱的，也是跟物管买断的。
多数楼盘交房前 广告公司就已买断广告位
那么，进小区投放广告时，是不是还要再给物管公司一部分钱？程经理表示，企业投放广告肯定不用再给物管钱，因为这些广告位已被广告公司买断了。“就拿快递柜买断费用来说，整个昆明市，我们公司花了300多万元跟各个小区的物管公司买断。”算下来，一个要价500元/月的小区户外灯箱广告位，广告公司至少需要拿出200元交给物管公司。
“是否可以直接找物管谈广告投放？”程经理表示，原则上是可以直接找物管谈，不过她说，昆明多数小区物管公司都是跟广告公司直接合作，且多数新建、高档小区的广告位一早就被广告公司买断了，甚至有的在交房之前，就已经有广告公司接洽，物管随便定一个价格，就被悉数买走。
“所以，客户直接找物管谈，最终也都会回到广告公司这里，毕竟我们跟物管有签订买断协议。”程经理说。
买断行为未经业主同意 订立合同前物管提示风险
在记者调查期间，程经理提醒，在部分小区做广告也存在风险，这种风险表现为：业主或者业委会代表会强行破坏广告。
对于小区业主类似的破坏行为，广告公司表示“一点辙都没有”。她说，即便是广告公司掏钱跟小区物管买断该小区所有公共区域广告位，但一旦有业委会或者业主提出异议，要强行撕掉、破坏，广告公司也不可能进行投诉或者索赔。在订立买断合同之前，物管公司会进行风险提示，“毕竟类似的广告位买断行为，未经小区所有业主同意，只是物管公司的单方行为”。
一旦发生业主破坏广告的行为，物业会告知广告公司“类似的医疗广告或者整形美容广告可能不适宜出现在该栋电梯里，需要撤换”，广告公司隔日会派人过去将广告撤换，一般会撤换成餐饮、食品广告，这样一来，投诉的业主就少了。
“没有业委会的小区，一般都不会出现广告被破坏的现象，毕竟没人会来管这个事儿。”程经理表示，昆明有业委会的小区并不多，所以风险可控。
记者通过公开资料查询到，截至2016年1月，昆明市尚有80%的住宅小区未成立业主委员会。究其原因，一方面是因为小区业主对业主委员会缺乏认识，尚未接受这一新事物，或感觉成立一个业主委员会很麻烦，没有自觉性和主动性。另一方面是因为业主委员会的成立，势必对物业服务公司增加管制和约束，物业服务企业会阻挠业主委员会的成立。
记者算账
10个单元楼的高层小区 电梯广告可卖到14万/年
那么，一个小区电梯广告位到底可以卖多少钱？
记者以某小区电梯轿厢框架内广告位为例，以物管对外买断的保守价格200元/月/块来估算，一部电梯内若装3个广告牌，一年收入约为7200元。而一个高层小区，每一栋单元楼至少配备两部电梯，拥有10个单元的住宅区一年仅此项收入就为：7200×2×10=144000元。这只是电梯广告位单项费用，并不含小区公共区域灯箱、快递柜等其他公共区域的广告位费用。
西山区某小区业委会代表周女士表示，2016年，其所在业主委员会收到了物业公司出具的收支明细单，其中广告收入除去物业公司的分成后，共计9.2万元，这部分钱，并未以现金的方式提供给业委会，也是“以冲抵物业费的形式，由业委会分配到各家各户”。周女士说，有业委会的小区广告费也仅能冲抵物业费，没有业委会的小区，这笔费用可能无从查起。
周女士说，由于住户量、发展水平等因素各地不同，广告费用也千差万别，但超过两栋楼的小区仅电梯广告费一年收入普遍数十万元，一线大城市甚至过百万。
资金流向
业主基本不知收益去向 物业自称冲抵设施维护
对于这部分收入流向，业主跟物业公司持何种态度呢？
在记者采访5个小区的业主中，90%的人表示不清楚小区广告收益及去处。记者走访的小区内，有小区门口进门处就有整形医院广告灯箱，电梯门上贴着一超市的巨幅广告，电梯里挂有3幅广告，内容涉及餐饮、保险、理财、售楼等等。如果逐一把账算清楚，恐怕也不是一笔小数目。
兰亭上锦二期业主吴先生说，他住小区已有2年，物管费很高，可从未见过物业公司公示钱款使用明细，更不用说小区广告收入的收支去向。林语堂小区业主赵女士同样也不清楚小区广告收益的事情，也没有人告知她去看公示明细。
业主不清楚，那么，物业公司清楚怎么回答钱的去向问题？
记者在对城区部分小区的物业公司采访时发现，对于这笔钱，不少物业公司都很难说清具体用途，但都表示所有收入都用在小区的日常管理开支当中；部分物业公司表示，小区广告收益是业委会授权让他们代为管理和使用，同时也并非都属于业主共有。
某知名物业公司行政人员说，其实小区广告收益很少，不占物业公司收入多大的比重，也没有坊间传言的那么高。据他透露，即便有的小区没有成立业委会，该物业公司也会将广告位收入进行公示，这部分费用一般是冲抵了小区公共设施维护、维修以及花草树木购置等费用。
不过，他表示：“一般不会公示得特别细，仅公示花了多少钱，公布一个大数字，并不会把收入、支出逐项列出，没有物业公司会做得那么细。”
存在问题
执法主体不明确 物业公司缺乏制度监督
通过调查记者发现，业主要争取的公共收益远不止小区广告位收益，还包括还有小区公共区域的停车位收益，小区公共区域内租赁的摊位收益，利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。
根据国务院2007年10月颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
之所以业主的权益得不到维护，一方面是大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难；另一方面是执法主体不明确。有业主认为，“以业主的名义跟物业打官司维权？广告收益总量看起来大，但分摊到个人也就那么一丁点了，维权成本太高，不划算。”
业内人士赵先生分析，当前昆明的小区广告费收入、支出不明晰主要存在四方面原因。首先，物业公司内部缺乏相关制度监督，广告收入隐瞒不告知业主在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”。其次，业主委员会成立不及时，履行职能不够充分。再者，目前物业管理行业缺乏专门的行政管理部门，导致监督管理无规可循。此外，部分小区业主法律意识淡薄，认为只要不损害自身利益就持无所谓的态度，客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。
