最近半年,广州空港经济区频频占据楼市焦点位置。
一是因为它拥有广州三大国际战略枢纽之一的高起点定位,二是因为区域最近建设利好消息频出。
刚过去的8月,瑞士AMAC宇航集团、紫光软件系统有限公司等就相继落户广州空港经济区,标志着区域向建成万亿级临空经济商圈再进一步。
最新召开的中央财经委员会第八次会议,也强调了将“统筹推进现代流通体系建设,为构建新发展格局提供有力支撑”。
与此同时,发改委及民航局于9月4日发布的《关于促进航空货运设施发展的意见》也显示,将优化完善北京、上海、广州、深圳等综合性枢纽机场货运设施。
这意味着,作为国内一线城市的重要航空枢纽,广州空港经济区的建设,已经有了国家层面的支持!
白云机场( 600004, 股吧)T3航站楼效果图
在惊讶于广州空港速度的同时,大家对区域楼市的未来发展也更加期待。
那么……
空港经济区这个正在崛起的产业大园,未来究竟能达到怎样的高度,有没有可以锚定的参考样本?
它为什么像琶洲、金融城一样,已经有了“住宅荒”的征兆?
在楼市供应稀缺的前提下,我们又该怎样选择标的?
今天这篇文章,我们就将为广大购房者厘清整个空港经济区的规划,提供买房决策参考。
.01
为什么要发展空港经济区?
首先,我们要明确,任何一个空港经济区,都是顺应时代发展节奏提出的规划。
在以往的城市建设进程中,机场通常设计在郊区,场地是否足够大是选址的唯一标准。
随着时间推移,人们愈发感受到机场的强大吸附能力,明白经济与地理的关系并不呈简单的线性关系。
例如阿联酉的迪拜机场,通过将机场、海港及免税环境结合,一座占地25平方公里的物流城,就能为空港经济圈带来90万的人口进驻,构建世界贸易中心。
阿联酋迪拜机场
人们找到了空港经济区建设的发力点,开始增强机场与产业之间的咬合关系,机场被打造成城市的新中心。并且和传统意义上的市中心不同,它更专注于外向型经济的发展,国际交往、跨境贸易、高端人才都是它的关键词。
这背后的逻辑早就被国际航空之父卡萨达一语点破:
“20世纪城市打造机场,21世纪机场打造城市。”
.02
它在广州什么定位?
规划中蕴藏大机遇
每座国际都会都需要一张空港名片相称,比如 美国的亚特兰大、 荷兰的阿姆斯特丹、 日本的东京。
广州自然也不例外,这就是空港经济区的意义。
广州三大国际战略枢纽的建设被写进十三五规划,其中7次提到空港经济区,14处提及航空发展,站在城市顶层设计的高度上,白云国际机场成为广州打造国际航空枢纽的关键一环。
白云机场T3航站楼效果图
很多人们会误以为白云的空港经济区是个很大的概念,随时可以置业,但实际上,我们需要做好心理准备,空港经济区中合适入手的住宅并不多。
根据《广州空港经济区产业发展规划》,空港经济区被分为七大组团,以商业用地、产业用地为主,其中A区作为机场航空核心服务区域,并不承担居住功能。
除了A区之外,其余每个区域或多或少都包含居住用地。
该选择以居住区为主导的组团还是以产业区为主导的组团?
广州空港经济区产业发展规划
A/B区以产业为主导,其他区域以居住功能为主导
这个问题,我们只要类比万博商务区和金沙洲居住新城的发展现状就知道了,两个板块同在珠江新城15公里通勤圈内,目前发展现状却大相径庭。
万博/金沙洲控规 点击可看大图
黄色为居住用地 红色为商业/商务用地
万博的商务商业建设正如火如荼地推进,整个片区居住用地屈指可数,控规显示核心区只有一块住宅用地,在售均价已经逼近7万/㎡。
金沙洲则相反,根据控规,住宅用地为主导,商业、产业用地数量聊胜于无,目前均价不到3万/㎡,甚至达不到万博拍地楼面价的水平。
这背后蕴藏着两个道理:
1、产业、商业发展程度决定片区上限。一个纯粹的住宅区,没有经济支撑,没有相应配套,很大可能会沦为“睡城”。
2、供求关系决定价格长期走势。一旦住宅供不应求,片区价值就容易走高。
所以,我们在空港经济区中挑选置业区域时,不仅要注意瞄准中心点,更要侧重于产业规划高度更有优势的组团。
答案已经呼之欲出——空港高端现代服务功能区。
这个组团从地理位置来说,位于整个空港经济区的圆心,是整个空港的门户区域。
并且,根据规划,它的定位为“发展航空总部、航空金融、商贸会展、文化 旅游、时尚创意等临空现代服务业。”
很明显,相较于其他组团着重发展的航空物流、航空休闲文化体验、 生物医药研发等,它已经掌握了先发优势。
毕竟航空总部都设在这里了,金融更是百业之首,它联系每个社会成员和千家万户,能对世界经济带来决定性的影响。
.03
它能达到什么高度?
最直接的参考,是琶洲
我们明确了应该在空港经济区中重点关注哪个组团,接下来的一步,是要预判它未来将达到的高度。
《广州空港经济区产业发展规划》已经给了我们提示,在这份文件中,有两个表述值得重点关注:
第一,文件在空港经济区的产业布局这块,专门列出了一个part,强调“区域协同”。
这个“区域协同”指的可不只是在广州一座城市中与其它片区加强联系,而是要“推动珠三角区域产业联动发展”,并“加强向亚太地区的产业链延伸”。
而为了把国内的城市打造为面向国际的窗口和城市名片,交通的建设是必不可少的。
白云机场与广州北站联合打造的空铁联运枢纽,让片区内业主可以畅行广州、湾区、甚至全球。
正如荷兰著名建筑师雷姆·库哈斯所言:“交通面貌的革新犹如导火索,巨大的变革即将展开。”
第二,文件在为空港经济区的建设提供“保障措施”这一方面,设计了“加大资金扶持力度”、“加强人才引进与培养”等多项方案。
这些表述足以说明空港经济区是一个合格的置业标的,满足了流动性、风险、收益率这三个维度的所有要求。
政府层面的资金支持为它提供安全性,人才持续涌入的置业需求带来流动性,区域资源的不断发展则支撑了收益率。
一个良性的循环形成后,片区就有了可持续发展的动力。
白云机场T3航站楼效果图
这样的表述可能还不太直观,我们类比下广州三大国际战略枢纽中的另外一个——以琶洲为龙头的国际科技创新枢纽。
近两年的《琶洲地区发展规划》可以看出琶洲的发展高度。
2018年:(琶洲)是充分发挥 互联网集聚区的资源优势,通过将 信息技术与基础设施、建筑等相结合,提高琶洲地区社会、经济、环境运行效率,建设全球智慧城市的示范区。
2019年:到2035年,广州琶洲地区将成为 “数字+会展+总部”融合创新的产业新高地。琶洲地区全面建成具有国际影响力的全球会展产业集聚核、湾区数字经济试验区、广州总部经济增长极,实现地区营业收入约1.2万亿元,成为华南地区经济社会高质量发展示范区。
一年时间而已,琶洲身上就多了n个标签,在已有高度上,战略地位得到进一步飞升。
同时,除了顶层设计,琶洲的建设也从未停止,目前腾讯、唯品会、小米、国美等12家企业已开展实质性业务,房价更是一路飙升,新房单价突破9万/㎡。
不少高端人才买家早在2017年就已进场,可以说是享尽了区域发展的红利。
同为广州三大国际战略枢纽,我们能从空港经济区中看到琶洲的影子,他们有两个共性:
一,“追寻发展的脚步永不停止”——琶洲的规划高度一年高过一年,空港经济区也同样。
2015年,十三五规划落地,广州挂上“空港经济区”的牌子;随后,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,广州和京沪一起,坐稳了全国三大一线航空城市的位次;今年6月,T3航站楼立项已经获得国家发改委批复,标志着白云机场有了更高层面的规划,向着世界NO.1迈进。
近三年,空港经济区总投资达3145.15亿元,人才井喷式引进,配套裂变式发展,进而也成就了空港经济区的高度。
二,“抢先入手才能抢占红利”——三大国际战略枢纽中,琶洲已经成为广州富人区,距离珠江新城超30公里的南沙房价也快突破4万/㎡。
相比而言,空港经济区还是洼地,红利尚未兑现,也更适合在当下买入。
.04
独占空港经济区红利
稀缺,成就价值
我们从宏观的角度明确了应该在空港经济区中何处置业,也对区域未来的发展树立了信心,最后一步是微观层面上的选择——
究竟该选择哪个楼盘?
我建议各位将目光聚焦于时代龙湖云来之城。
从案名就能看出来,时代中国和龙湖集团强强联手,这两个业内知名的豪宅专家和生活艺术家碰撞在一起,完全可以“品质楼盘”画上等号。
项目的选址也非常考究,它位于广州航空产业价值创新园。早前,新天地公司就已在片区内拿下了一宗商业地块,建筑面积超过15万方,将投资超10亿元打造为白云新天地航空产业园。
该项目未来将引入不少于38家“四上企业”、航空公司及航空相关高新科技产业进驻,达产后年营业额超24亿元,年纳税额超1亿元!
时代龙湖云来之城区位示意图
今年,区域内还有10块商业/商务用地于出让。这10宗地块,无论是引进企业总部,或是打造成大型商业体,都会推动整个片区的发展。
片区内宅地被连片的商业用地、产业用地包围,可以预料到,产业集聚效应的扩大化已经是板上钉钉的事情了。
而航空产业基地内唯一住宅板块,就是时代龙湖云来之城。
稀缺,成就价值。
更何况,项目所在的白云四镇也是目前中心五区中唯一限购放松的区域,人流涌至,注定需求爆棚。
时代龙湖云来之城配套示意图
地理位置的优越也给项目带来了生活配套的便利。
目前,时代龙湖云来之城周边已建设有人和第一小学(市一级)、第七十一中学(省一级)、白云区中医医院(准三甲)、华通广场、嘉大广场、云门NEW PARK等完善配套。
据内部消息透露,片区内还将规划打造12所学校,全龄教育环绕,一步到位省去家长频繁买房卖房的苦恼。
至于时代龙湖云来之城的产品,也是毋庸置疑的优质。
它在园林上的处理方式,藏着很多让人心动的细节。茂密的园林,呈现出更精致、更私密的居住环境;丰富的活动设施,营造更丰富的居家日常氛围。
时代龙湖云来之城园林实景图
项目整体分为两个组团,时代龙湖云来及时代云来,户型面积段囊括了89㎡-139㎡洋房和152㎡叠墅,无论购房者出于什么需求来到项目,都能找到自己心仪的产品。
时代龙湖云来组团容积率仅1.92,是广州2014年以来容积率罕见达到2.0以下的低密高端改善组团。
左右滑动查看户型图
组团目前主推建面约152㎡叠墅和建面约94-139㎡洋房,干湿分区、动静分离、阔景阳台……这些都是它的关键词,可以满足改善型买家的不同需求。
左右滑动查看时代龙湖云来样板房
时代云来组团则设计为89-98㎡的三房户型,兼具实用性和舒适性。
左右滑动查看户型图
98㎡户型设计了南北双阳台,89㎡户型竟也能拥有入户花园,每间卧室还带有飘窗!这可都是大户型的特权。
左右滑动查看时代云来样板房
无论你是追求“大而全”的尺度还是“小而美”的精致,在时代龙湖云来之城,你都能得到堪称满分的答案。
它的气质和空港经济区一脉相承,具有强烈包容性,但对美好的追求永不止步。
随着空港经济区的价值越来越受认可,时代龙湖云来之城作为唯一扼守千亩航空产业价值创新园的大盘,已经供不应求。
据了解,目前项目首期30万起,占据中心五区不限购的宝地,难怪首开劲销6.6亿!
不过,如果你错过了首开,也不用担心。现在,好消息来了!
项目即将于9月底加推,时代龙湖云来组团一出手就是限量优质景观单位,曾被抢断货的139㎡改善户型再度面世;
而时代云来组团,也将推出稀缺的77㎡三房户型,兼顾建筑美学的同时将每一平米空间利用到极致,已经预定了今年网红爆款的席位。
售楼部现场实景图
一场可以预料到的热销盛景已经在来的路上,想要入手?真的要抓紧时机。
地址:白云·广州空港经济区·江人三路南
导航地址:时代龙湖云来营销中心
时代龙湖云来电话:020-8355 7799
时代云来电话:020-8351 1333
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