有一个网友想投资门市，这个门市现在带租约，年租金在5%的收益率，不知道值得投资吗？

　　投资商铺就是要考虑他的租金收益率，一方面是现在的租金收益率，另一方面就是未来的租金收益率，判断清楚，判断正确可以下手。

　　商铺的投资收益率在百分之五左右，也就意味着在20年之内才能收回投资，20年换算成月份就是240个月，按照租售比来计算，就是1:240，按照国际惯例来讲，也算是比较划算的一笔投资，但是，这是说的住宅，那么针对商铺呢，对于国内的房地产市场来讲，商铺的收益率，在这个标准上就属于比较低了。

　　当然，目前所有的在建商铺，新购买的商铺没有超过收益率5%的，基本上都在百分之四左右徘徊，理论上百分之五的收益属于不错了。

　　按照我们推算，目前商铺收益率在百分之六左右时属于赚钱状态，百分之五属于平衡状态，百分之四的收益率，属于未来增长潜力比较好的商铺才可以购买，这个应该怎么说呢？

　　购买商铺就看两个事情，第一个事情就是收益率是多少，低于百分之五的不值得考虑，高于百分之五的，但是不能超过百分之六以上，否则就属于欺诈了，目前市场上根本就不可能存在超过百分之六以上的商铺收益率。

　　第二个事情就是要看未来，未来的租金收益率会不会稳定的增长，看未来有很多参考因素，主要表现在以下十几个方面，仅供你参考。

　　都有哪些方面，例如：地段，临街状况，人流量，人留的住留性，购买习惯，购买力，便利性，商圈，规划，开发商的实力和商铺的开发规模，地势，净高，开间，朝向，格局和功能，主要涵盖了的事项就是运营商的运营能力，商圈的研究，商铺本身的功能性，通过这三方面能够判断商铺未来的租金价值。

　　投资商铺是一个技术活，需要把握的尺度，考虑的维度很多，很广，更需要强大的计算力。

　　刚才上面讲了，为什么针对商铺的收益率百分之五以下是不够的，这主要取决于国内商铺的土地出让后使用时间，只有40年的时间。

　　而且商铺销售的时候税费较高，到底有多高，我给你计算一下，契税百分之三，个人所得税百分之一或者是差价的百分之二十，增值税5.5%左右，评估费百分之零点五，土地增值税百分之三十到六十，交易费八块，还有其他的一些费用，不动产证费80，测量费300以内，如果按揭贷款还有保险百分之一左右，还有中介费百分之一到百分之三，算算是多少？

　　其他的都可以直接加，只有土地增值税可能需要另外计算一下，土地增值税应该占据总房价的百分之二十五左右，百分之二十五的价格当中增值的部分需要交纳土地增值税百分之三十到六十，假如100万的房子，买的时候是50万，也就意味着增值了50万，这增值的五十万需要交纳百分之五点五的增值税，增值的五十万的百分之二十五是土地价格部分，也就是125000左右，125000左右的50%需要，交纳土地增值税，也就是6万到7万的土地增值税。

　　说了半天是个什么意思？

　　也就是说，商铺增值的部分，有相当大的一部分已经交纳的税费，在这样的背景之下，增值的部分就缩水了，而且税费较高，商铺的税费交纳归属，跟住宅又有区别，因为商铺是属于纯市场化的，买家交买家的税，卖家交卖家的税，作为卖家来讲很不划算，而且想把商铺卖出去，需要等待，很多的机会，时间也是成本，即使增值了，卖不出去也等于零。

　　这就是商铺，投资的一些应该注意的地方，所以商铺投资的收益率，未来收益率，是商铺投资的很大一部分收入来源，也是根基。

　　阿永哥点评：

　　一是购买商铺的时候，把现在的收益率和未来的收益率结合起来，看看增长的可能性有多大，之后再去确定是否购买。

　　二是购买商铺，一定要看一下开发商的运营能力，或者商铺本身是否自带流量，或者商铺是否适合做体验性的项目，这个很重要，因为商铺要租出去的话，就目前的市场上来讲，体验性的项目占到百分之八十以上，这是未来。

　　投资商铺投资的就是未来，还有未来收益率。

　　好了，就说这么多吧！

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