相比住宅、商业、办公等传统地产物业，产业地产是一个比较陌生的领域，很多人对于宁波的产业地产并不是很了解，因此本文是旨在普及宁波产业地产相关知识，而宁波的产业地产是否具备市场进入的机会....

　　撰文︱陈凯

　　PM16:00,Aug.25th,2020

　　产业地产作为承载城市产业发展的一种空间形态，在提升城市能级、带动经济发展，增加就业等方面起着非常重要的作用，近年来国内涌现了以张江高科、华夏幸福、联东U谷、普洛斯等为代表的产业地产开发商，产业地产也成为地产行业新的蓝海。宁波，作为长三角五大都市圈中心城市，坐拥世界第一大港口，恰逢“长三角一体化”和浙江大湾区战略的历史发展机遇，肩负起全国首个“中国制造2025”试点示范城市，宁波的产业结构也将进一步升级换代，经济发展质量也将得到更大的提升，同时对于宁波的产业地产也将带来一次新的发展机遇。

　　1st

　　宁波具备产业地产快速发展的基础条件

　　①宁波优越的区位条件和强大的经济实力

　　宁波是长三角南翼经济中心，大湾区中心城市；“中国制造2025”首批试点示范城市，坐拥世界第一大港，经济总量位居全国第12。

　　②海陆空立体交通优势

　　宁波集航空、铁路、海港、河港等于一体，可打造全球实体联运中心，规划打造国际性综合交通枢纽。在2049战略规划中，将构建“航运+铁路+航空+公路”的综合型全球实体联运系统。促进枢纽整合，全面提升链接能力。空运方面，发展货运航空、拓展国际航线、强化空铁联运，打造长三角城市群南翼区域网络中的关键性枢纽节点。

　　③未来培育12个千亿级以上的产业集群

　　宁波产业分布密集且多样，主要以二产为主，工业产值居浙江省第一；根据宁波“246”万千亿产业集群建设计划，到2025年，宁波将培育绿色石化、汽车2个世界级的万亿级产业集群，高端装备、新材料、电子信息、软件与新兴服务4个具有国际影响力的五千亿级产业集群，关键基础件（元器件）、智能家电、时尚纺织服装、生物医药、文体用品、节能环保6个国内领先的千亿级产业集群。

　　④政府主导旧工业园腾笼换鸟宁波市人民政府《关于加快“腾笼换鸟”促进经济转型升级的实施意见（试行）是宁波市政府为促进经济颁布的意见》：旨在提高资源配置效率，扩大有效投资，提升产业发展层次，促进全市经济发展方式转变，此外海曙已将村级工业园升级改造作为经济转型的“头号工程”。⑤产业支持力度大，营商环境优宁波对于各个重大产业均有相应的扶持政策和力度，财政扶持和人才补贴等政策不断加大，当下宁波各级政府深入打造法治化、国际化、便利化的营商环境，努力提供更加优质的高效服务，持续深化“最多跑一次”改革，推进投资贸易便利化，加快建设营商环境最优质市。⑥民营经济发达，民营企业数量达到96.7万户目前宁波民营经济市场主体有96.7万户，占全部市场主体量的96.2%，其中私营企业近38万户，个体工商户58万余户，其中宁波共有小微企业共有31万家，占全市企业总数的97%。⑦引进“大院大所”，为产业发展赋能宁波相继成功引进了北大宁波海洋药物研究所、天大浙江研究所、中石化宁波新材料研究院、哈工大宁波智能装备研究院、西工大宁波研究院、北航宁波创新研究院、上海交大宁波人工智能研究院、中科院宁波材料所杭州湾研究院等在内的多家知名高校院所的校区、研究生院和研究机构，积极打造“大院大所”，并成功引进了阿里中心、华为、宁波工业互联网研究院等，通过打造高新技术平台，为城市产业升级提供智力保障。2nd宁波产业地产发展历程和现状宁波产业地产发端于30多年前的工厂，形态上基本为标准厂房；其后经历了开发区、工业园区、产业园区，到现在为止，共经历四个阶段，目前处于多元创新阶段，以宁波智慧园和宁波国际企业港为代表，形态上以产业园区为主流，已成长为产业地产最重要的载体，在产业结构上也逐渐由低端产业逐渐转向中高端产业。

宁波工业集聚区众多，规模庞大，且布局分散，土地效益相对较低。据不完全统计，宁波共有各级工业集聚区141个，规划总面积1418平方公里，平均每个工业集聚区占地10平方公里，规划占地总量远大于市域规划城镇建设用地总面积，且宁波主城区50%的工业用地在总规确定的工业园区之外。从效率上看，宁波建设用地的产出效率并不高。市域建设用地单位 GDP 产出仅为深圳的 1/4，上海的1/2。 图片来源于公众号宁波自然资源规划3rd宁波产业分布格局从宁波各区产业分布来看，各区县在产业上以壮大传统优势产业为主，并发展新兴产业，各区均有不同的产业主攻点，但产业重合度较高。从产业重合度来看，主要聚焦汽车及零部件、新材料、高端装备等为主。根据宁波2049战略规划和政府的相关产业规划布局，未来宁波将主要围绕五个重点产业区进行产业布局，它们分别是前湾新区、甬江科创大走廊、浙江自贸区宁波片区、临空经济示范区和南湾新区。从宁波重点产业区规划布局来看，东部临港片区以临港大工业为主，北部前湾新区则以汽车、高端装备、新材料为主，南部南湾新区则发展航空航天、生命健康等产业为主，而在主城区共有2个重点产业区，即甬江科创大走廊和临空经济示范区，前者聚焦于新材料和高端装备业，后者聚焦于临空智造和国际贸易和物流以及工业互联网，均着手未来新兴产业的打造。从宁波产业园区的分布来看，产业园主要分布在宁波主城。产业园区目前是宁波产业地产市场的主流，宁波共有超200个产业园区，其中省级认定小微企业园有122个，宁波主城共有80个，占比66%。4th宁波产业园区分类、模式和市场特征按照产业园区的载体类型，可以分为三种类型：生产性制造类、生产线服务类、物流仓储类。生产性制造类：主要为工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。物流仓储类：即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。生产性服务类：为生产类企业提供保障服务的服务行业。它是与制造业直接相关的配套服务业，是从制造业内部生产服务部门独立发展起来的新兴产业。宁波产业园区当前开发模式纵观各个产业地产商和产业园区，编者从产业园区的运营和盈利模式，总结出宁波当前产业园区共有七大模式：宁波产业园区市场特征①起步晚，政府近期重点建设对象：宁波的产业园区较国内先进城市起步较晚，整体上仍旧处于探索发展期，但已经成为政府近期重点发展建设对象。②形态以旧厂房改建占据主流，软硬件服务亟待提高：宁波的产业园区多数以原有厂房改建为主，新建产业园区依然较少，整体档次不高，软硬件等设施仍旧需要加强。③二产为主，三产有待加强：产业园区的产业发展重心仍旧集中在第二产业，第三产业相对较少，当然这与宁波整体产业结构和产业规划布局息息相关。④国内外产业地产开发商开始纷纷进入宁波：凯德、联东U谷、普洛斯、丰树等国内外知名产业公司开始抢滩进入宁波。⑤入驻企业以小微企业为主：当前产业园区入驻企业大多为以小微企业为主，但仍有大部分小微企业未进入产业园区，游离于产业园区之外。5st优秀产业园区案例-智商国际服务产业园嘉乐智尚国际服务产业园，它的开发模式是全产业链模式，借助自身纺织服装资源，契合周边强大的产业基础，集聚纺织服装业全产业链，并与阿里巴巴战略合作。项目概况：借助海曙深厚的服装产业基础和嘉乐自身的纺织服装产业资源，与阿里巴巴强强联合，打造纺织服装创新服务综合体。功能布局：分为四大功能区块，以赋能孵化区和创意办公区为主，前者为小微企业园，后者集聚小型企业和配置产业园的服务中心。产业定位和布局：导入纺织服装全产业链，打造纺织服装综合平台。园区平台和服务：引入淘宝大学和国家纺织面料馆，网红直播间等平台，提供全面软性服务。6ty宁波产业地产未来发展趋势伴随宁波产业地产的发展和国家“国内大循环为主体、国内国际双循环”新发展格局下，编者认为宁波产业地产接下来可能会发生八大趋势：①新基建成重点：包括5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等在内新基建，加上宁波拥有强大制造业基础，所以宁波未来的产业地产的产业极有可能将是新基建为主。②产业园大增长：根据宁波相关政策扶持和产业规划，到2022年，新增产业园区（含小微企业园）超120个，入园企业超1万家。③服务中高端化：未来产业园区由粗放式的“拼政策”进入精细化的“拼服务”阶段，在提供园区基本服务的同时，还将提供企业增值、金融、孵化、交谊等一系列服务，真正优化园区营商环境。④机制不断创新：宁波相继出台了M0用地、标准地（带条件挂牌出让）等形式，产业用地机制不断创新；最近又出台了《宁波市产业用地云招商地图》，这也意味着宁波也首次步入“线上读地”时代，宁波市产业用地云招商地图充分运用“互联网+招商”手段，实现项目落户要求与项目承载区域资源数据库的精准匹配，从“线下”转到“线上”，从“国内”面向“全球”，提升产业用地可读性、开放性。图片来源于公众号宁波自然资源规划⑤存量更新优化；宁波目前还存在着大量的低效存量工业用地，在政府的主导推动下，未来将有大量的存量工业用地需要改造成为新型产业园区，在提高存量用地的亩均产出效益的同时，最终实现产业的优化升级，达到腾笼换鸟的效果。⑥基金操盘盛行：未来“产业导入+基金操盘”模式，即以公募REITs为代表进行轻资产开发，将是产业地产市场开发的主流，整个产业园区的开发建设依靠基金来进行开发，同时还可发行产业投资基金或入股的方式创建孵化器平台，最后以资产证券化的形式实现操盘运营，完成一轮资本循环，这不仅缩短了资金回收期，还能使开发商获取额外的物业增值收益。⑦自持运营为主：以往宁波的产业园区如宁波研发园和智慧园等均以出售的方式来实现资产收益，或以捆绑住宅等形式来获得项目收益如启迪科技园。随着宁波严苛的产业用地出让政策和去住宅化，未来宁波的产业地产将进入以注重稳健收益、精细管理、高品质服务的“自持时代”。⑧产业高度集中：未来宁波的新兴和高精尖产业将高度集中在上文提到的五个重点产业区，各个产业区形成各自特色的产业集群，产业聚集效应明显。未来，随着宁波新兴产业发展、产业转型升级和优化布局等，宁波的产业地产也将快速健康发展，必将带动宁波的经济发展，并助推宁波城市能级的提升。◎往期回顾：11.8万套次新房，宁波楼市的“灰犀牛”？｜2020华星专题No.10类住宅，土拍争夺战下的拿地法宝？｜2020华星专题No.9『当下市场』如何控制总价赢得热销？｜2020华星专题No.8宁波叠墅的生存法则｜2020华星专题No.7如何精准把握异地市场？｜ 2020华星专题No.64月宁波典型售楼处客户购房信心调研｜ 2020华星专题No.5“公民同招”后，家长们如何选择？｜ 2020华星专题No.4寻机捡漏还是火中取栗？｜ 2020华星专题No.3方桥的价值天花板在哪里？｜2020华星专题 No.2北仑，还有多少空间？｜2020华星专题 No.1