天朗气清，大型机械的阵阵轰鸣声响起，挖掘机正挥舞着“铁臂”拆除铁皮厂房，眼前一片空阔的用地虚位以待。在错综复杂的土地所有权界线中，九江镇临港国际产业社区的上千亩连片用地空间终于挣脱出来，等待着装上制造业发展的新引擎，带领经济实现高质量腾飞。日前，记者走访九江临港国际产业社区，了解其改造历程。

　　鲜少有一个产业高地的崛起是一蹴而就的。在龙高路与九江大道的交汇处，九江临港国际产业社区创新土地整理升级，转变业态找出路，成为南海国土空间综合治理改革创新（以下简称“南海地改”）的重要实践。

　　九江临港国际产业社区效果图。

　　裁弯取直，厘清土地所有权界线

　　自2006年起，九江镇以仓储、五金加工为主的九江金属材料市场，随着时代发展经济效益逐步下降，“大而杂”的粗放型产业结构亟需调整，2018年，九江镇就启动临港国际产业社区的升级改造，旨在打造多行业共存、优质项目集聚的珠江西岸先进制造业高地。

　　横梗在前的土地权属问题，成为了土地整理的拦路虎。错综复杂的土地所有权界线，分属河清社区、镇南村以及烟南村，权属涉及24个经济社。从2018年起，九江镇就着手准备，深入相关的村（社区）、经济社调研，充分了解村民的改造意愿。

　　“理清产权归属是整理土地的第一步，通过反复的调研和修改，我们用许多个不眠之夜才换来了最终的土地权属界线调整方案。”九江镇副镇长刘冠勋。最后确定该项目中集体经济组织的土地所有权界线以规划道路为界“裁弯取直”，重新调整将24个村民小组的土地所有权，整合为4个所有权，为接下来的村改工作奠定了基础。

　　九江临港国际产业社区拆迁进度图。

　　腾挪归整，“政策+市场”驱动开发

　　“我们需要底线思维，让创新在现有法律法规的框架之下找到平衡点，这是第一大步。”刘冠勋表示，在推动整体改造提升中，九江镇借力南海区“三旧”改造的奖励政策，增强村集体改造的动力和积极性。

　　临港国际产业社区创新采用“区镇联动、征租结合、连片开发”的开发模式，对3000多亩连片土地进行整理和开发。整理的目标是征收临港国际产业社区约70%的连片集体建设土地，余下30%的集体建设土地则通过区、镇公资联动成立项目公司进行合作开发。

　　借助区、镇财政的资金投入，使得项目运作有了资金保障。随着农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市制度以及农村集体建设用地片区综合整治的指导意见等政策的支持，“政策+市场”为土地的升级改造提供双重驱动力。

　　“有了这么多的支持和保障，村民都非常愿意土地改造，对于未来的收益和产业发展前景也充满了信心。”九江镇河清社区党委书记陈少强告诉记者，这种创新模式调动了村民的积极性，让村民愿意改，愿意搬，极大推动了项目的进程。

　　截至目前，临港国际产业社区已基本完成3807亩的土地整理工作，其中，征收土地面积约2730亩，合作开发面积约1077亩。此外，该项目也在同步进行招商。临港国际产业社区项内基本落实的投资项目共11个，涉及计划投资总额约33.36亿元，土地需求共约537.64亩。

　　九江镇临港国际产业社区的上千亩连片用地空间终于挣脱出来，等待着装上制造业发展的新引擎。

　　今年，九江镇着力打通与周边园区的联动，完善社区内路网以及周边园区接驳路网，并在社区内配套建设员工村级租赁性住房，将有效促进人居环境的改善和产业结构调整，吸引“两高四新企业”入驻和服务业发展，带动城市更新和农村发展，进一步优化生产、生活、生态空间。

　　“通过腾挪归整，真正破解产业用地痛点，灵活调动现有资源是必不可少的成功因素。”刘冠勋表示，区镇合作的改造模式有效平衡了镇、村、社、民的利益，算清了村民和企业的经济账，有效解决土地权属复杂、改造路径单一、成本高、难以平衡各方利益的问题，为南海地改提供了宝贵经验，进一步推动城乡融合高质量发展。

　　未来，临港国际产业社区将有望吸引投资超150亿元、年产值贡献可达500亿元，成为粤港澳大湾区广佛极点极具竞争力的优质制造业发展新引擎、珠江西岸先进制造业高地。

　　（原标题《佛山九江临港国际产业社区：土地整合开发破除产业散乱低效窘境》）