济南最大的 城中村之一——宋刘村，成了当下济南楼市最火的 流量。
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各路消息满天飞，“人均补偿78.6万”，“61亿拆迁补偿款”，“货币补偿，没有 安置房”，流传最广的是一份煞有介事的补偿方案，按照这个说法，最高补偿款或到1109万？网传消息中，货币补偿按78.6万/人+ 住宅面积补贴1.85万/人，最高260平。如果家庭是三代同堂，应该6-8人，按8人计算，人口补偿78.6万*8人=628.8万；面积补偿：1.85万*最高260平=481万。
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这种半真半假的“千万富豪批量诞生”的消息，瞬间点燃了济南楼市的情绪。每个人都把目光瞄准了宋刘村，人人都在期待，下一个吴家堡的拆迁传奇，是否即将在这个春天上演。![]()
更关键的，华山要涨了吗？CBD、汉峪、盛福、长岭山……拆迁户们会买涨哪里？![]()
从2018年的吴家堡到2023年的宋刘片区，网友们看问题的角度真诚了许多。还记得当年，大家单纯的只想找个吴家堡丈母娘。![]()
对于宋刘村的居民来说，拆迁要来了的消息，已经喊了五年，甚至更久。![]()
2018年3月21日，宋刘片区包含华山街道宋刘村、西杨村 集体土地开始冻结。宋刘片区城市更新项目正式跃入大家视线。根据规划这里将打造成为集 商业商务、文化创意、生态保护于一体的历城门户标志区、“北起” 桥头堡。产业布局上，该片区规划建设“两轴四带、一心两核”，其中“一心”指商业商务中心。
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在《济南市历城区华山街道办事处2021年〈政府工作报告工作〉完成情况》中可以看到，中海地产、中冶十九局、葛洲 坝集团等多家房企提出合作开发意向。2022年11月8日中国能建华东建投与济南历城城市发展集团宋刘片区项目签署战略合作协议，11月19日中能建下属葛洲 坝集团中标宋刘片区开发项目。 招标文件显示，总投资约63.32亿元。2023年2月，济南市举行全省首个城市更新政银企对接暨项目推介会，介绍宋刘片区城市更新项目总投资155亿元，熟化费用约55.08亿元。会上同时介绍，中国邮储银行济南历城支行为历城区宋刘城市更新项目发放贷款8亿元。从目前已知的数据来看，拆迁款更大概率存在于55.08亿的土地熟化费用之中。在山东省政府信息采购平台的一份合同中显示，土地熟化成本包含土地征迁成本包括拆迁费、工地围挡、 路面平整、公益广告、垃圾覆盖、垃圾清运、腾空未征收土地补贴及中标 企业投资回报等各项费用。![]()
宋刘村和西杨村的拆迁费必然是土地熟化费用里的大头，但其他费用仍占有一定比例。![]()
2023年4月15日，宋刘村委会正式发布拆迁公告。还没有人真正晒出《济南市历城区华山街道宋刘片区 集体土地 拆迁安置补偿意见》，在 中介自动自发的宣传下，“千万富翁集产地”“超越吴家堡”已经在和宋刘村牢牢捆绑。![]()
拆迁之所以激动人心，大概是因为这是普通人和一夜暴富最近的机会。![]()
根据济南市住建局2019年发布的《关于进一步加快推进 城中村改造的若干细则》， 城中村可以选择安置人口数量或者宅基地面积作为安置依据。 安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下,多层建筑按人均建筑面积40平方米安置,小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置,高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。选择货币安置的,按应安置面积给予补偿,补偿价格参照同地段安置房市场评估价确定。在拆迁赔偿标准中，有合法房产证的，以证载面积为准；无合法房产证的，由各区政府依法依规组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米,超出部分一律不予补偿。![]()
如果按照网络传言的，宋刘片区采用货币安置办法，网传单价1.85万/平，按照多层人均40平，一家三代就算按照6口人计算，一家人能拿到的也是450万左右。![]()
按人口或者按照宅基地面积是二选一的政策，千万富翁诞生的情况，要么这家人十几口人，要么这家人宅基地足够多。![]()
宋刘村里最不缺的，大概是无合法房产证的加盖房。5层、8层都是保守派，10层的也不少见。在村委会公布的村民建筑面积汇总表格里，8000多平，6000多平，5000多平的建筑面积并不少见。这些加盖的房子，是 城中村300-600元房租的主力供货商。![]()
拆迁前，他们是手握几十上百套房子的包租婆、包租公；拆迁后，这些加盖的房产是撬动济南楼市的大笔拆迁款。当然，最终能在楼市起多大的推波助澜作用，还要看具体的补偿有多少！至于能影响房价多少？看看当年的吴家堡和西客站就是了。拆迁户入场时，房价一度到了一万八九；到了现在，房价重回一万三四。真正受伤的，只有那些区域里和拆迁户同批下手的普通人。![]()
拆迁公告发出后，最先闻风而动来到宋刘村的有两拨人。第一波人是 中介和置业顾问，解决怎么开始新生活的问题。二手房中介站在村口的必经之路上，给每个路人发放名片。在村委会的门口，金地湖城风华、明湖云璟、银丰国泰江悦、保利公园上城、万科北宸之光等等楼盘或张贴海报、或现场促销……![]()
第二波人是回收旧物的人，解决的是怎么处理旧生活的问题。冰箱、空调、旧家具、还能承接搬家服务。满街的三轮车、大喇叭，宣告着这个村庄即将开始的新生活。![]()
拆迁户们穿梭在村委会里计算利益得失，宋刘村的打工仔依然在不慌不忙的买盒饭。![]()
一个客户问卖馒头的小哥，啥时候搬走？小哥说谁知道呢，干一天是一天吧。微信公众号又在改版，点亮星标不迷路
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地产下半场2023-04-18 08:50:38来自北京市
