解密浦东软件园产业地产发展模式

在上海有这样一家 软件园：它与浦东新区诞生于同年，在上世纪90年代以来的软件与信息服务业发展大潮中一直屹立潮头，一路成长为国内响当当的四大软件园之一;其在10年前已经开始了出租工位、开放办公的创业试验，是最早尝试“孵化器+股权投资”模式的先行者;它缘起于原机械电子工业部和上海市人民政府的合作协议，作为“部市合作”的典范，承载了几代领导人对发展新兴产业的殷切期望，它就是大名鼎鼎的上海浦东软件园。

在园区开发领域一向以“精耕细作”见长的浦东软件园，2017年一反常态地按下“提速键”，的确是引发了我们的极大兴趣。

2017年浦软将一改以往“小而美”的精致风格，开启规模化扩张路径，扩张的区域集中在市场相对成熟且浦软更加适应的上海以及长三角区域。在上海本地，2016年开工的三林园预计2017年年底一期开园，而川沙项目受上海土地政策收紧影响，进展暂时停滞。

今年，浦东软件园将更多围绕众创空间、孵化器和投资的品牌输出方面进行轻资产拓展。上海之外，浦软团队正在长三角各地考察，寻找异地拓展的目标。

与住宅这种可批量复制业务不同， 产业地产的规模化扩张始终面临资源要素难以异地复制和匹配的难题，浦软所在的软件园行业对人才、服务等软件要素要求更高，规模化扩张面临的不确定性也更大。

一个典型案例就是坎坷的浦软昆山园。浦东软件园早在2006年即在临近上海的昆山投资26亿元开发了首个异地园区昆山园，之后多年再并没有拓展新的异地园区。浦东软件园总经理张素龙在2016年接受园区中国调研时曾坦言，经过十余年开发，昆山园还难言成功，浦软重资产扩张的时机还不成熟。

也就是说，浦软虽然在2017年坚定了异地拓展战略，但是依然较为谨慎，轻资产探路，借机熟悉异地市场，寻找重资产扩张的机会。这一点上，倒与同为软件园运营商的亿达中国颇为相似。

在孵化领域，浦软有一套不断完善的服务体系。

首先，10年前浦软就结合云计算产业搞移动工位出租的开放式办公空间，2015年则发布了众创品牌“爱酷空间”，拥有5000平方米的线下空间;

其次，2008年成立的浦软孵化器累计孵化250余家企业，撬动社会融资超25亿元，成功孵化出天天果园、洋码头、七牛、喜马拉雅等估值数亿美元的知名企业，2016年获得由亚洲企业孵化协会颁发的“年度最佳孵化器奖”;

最后，在2016年底，“浦软在线孵化平台”围绕“找钱、找人、找方向”三件创业者最关心的点开展在线虚拟孵化服务，构建了一套O2O线上线下孵化矩阵。

回头来看这套孵化体系，不可否认很大程度上市依托于所在的张江高 科技园区的“地利”，使得浦软的孵化能起到事半功倍的效果。但到了不同的城市，当“创业项目蓄水池”不那么充裕的时候，怎么做孵化?恐怕还需要更多的实践检验。

作为国内知名的四大软件园之一，浦东软件园一直扮演着软件园区探路者的角色，对于软件园的运营和管理，浦软总结出一套“三个特点和四个阶段”理论。对于软件行业集聚有需求的园区，都可以从中得到启发。

从硬件的空间打造上来说，现代软件园区需要满足专业化、标准化和智慧化三个特点。

专业化上，浦软目前园区内80%的企业都属于软件信息行业，浦软团队80%以上的精力也专注于这个行业。

标准化直接关乎规模化扩张的效率和成本，比如浦软经过多年实践和测算，得出的结论是打造一个适合软件企业办公，各类设备配套齐全的空间，最小需要面积150平方米。这个简单的数字背后，是对空调摆放、新风系统设置、机房承重、电路接驳等上百项细节的归纳和整理得出的，全部依托于软件企业的需求进行标准化设计。

智慧化方面，浦软以汇智软件为主体构建了智慧园区管理系统，并打造了集成科技企业服务、团队创业服务、员工生活服务、配套商业服务的一站式园区O2O平台——“汇智e站”。

而在软件的管理体系上，浦软将软件园区的进化归结为1.0至4.0的四个阶段，分别是招商阶段、服务阶段、双创阶段和连接分享阶段。

招商阶段是早期所有园区的1.0状态，依靠政府的优惠政策全力招商，在政策趋同、边际效应严重衰减的当下，早已是过去时。

园区2.0的服务阶段，开始倒逼园区模式转变，强调为入园企业提供专业化的服务，既有政策宣讲、相关手续办理等公共服务，也开始涉及一些投资和孵化相关配套服务。

在投资孵化成规模之后，园区3.0就过渡到双创模式，基于物理空间的房东房客关系是较为疏离的，企业会因为租金调整、政策变化、空间不够甚至单纯自身发展阶段不同等各种原因而选择迁出园区，没有租约关系，园区就失去了分享企业成长的红利。做投资孵化，就是用股权为纽带，做到“不求所在，但求所有”。

浦东软件园总结的园区4.0模式是连接分享阶段，是对上述三种理念的继承和变革。单就连接来说，通过技术、服务等手段，将企业、人、园区三者编织到一张关系网上，在这个网状关系中，每一个人和企业，都在园区里有很多节点相关联，使得离开成本骤然增加，因此“网状关系才是最具黏性，最牢不可破的”。

前瞻产业研究院观点：纯重资产的园区板块在资本市场想象空间已十分有限，反而是投资孵化、运营服务等轻资产业务很可能是产业地产下一波对接资本市场的风口。只是，轻资产业务单个项目营收贡献十分有限，要想抓住风口，必须将规模迅速做大，同时也需要配搭一定能带来现金流的物业资产，而规模扩张与规避风险二者的平衡如何拿捏。这也是所有想在轻资产资本化上有所突破的企业，所共同面临的难点。