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2022年08月26日
评论数(0)中坤广场
作者:秋实
北京“大钟寺中坤广场”变身“抖音总部大楼”,最直接的原因是:中坤广场经营不善倒闭了,被今日头条收购,于是成了抖音总部大楼……
那么,中坤广场地理位置十分优越,又有家乐福、王府井等主力店的加持,又为什么会倒闭呢?
01.
项目概况
北京大钟寺中坤广场(黄怒波的项目),北临北三环;地铁13号线大钟寺站直达;地铁沿线的南北两侧,分别与“西直门”和“五道口”两大商圈毗邻。
中坤广场,总建筑面积43万平方米,主题商业区建筑面积约21万平方米。
王府井-尚客百货、家乐福、国美电器“三大主力店”入驻其中。是集“购物、餐饮、休闲、娱乐、体验”于一体的综合性商业中心(自称“第四代商业中心”)。于2010年9月开业。
02.
业态定位
中坤广场作为购物中心,存在很多弊端;诸如,业态不够丰富,品类比较少,品牌力也不够强,物业也有硬伤……但是,它的时尚主力店——“王府井-尚客百货”还是不错的。
王府井-尚客百货,主要针对“18岁至35岁的年轻客层”。这种对消费群体的细分,一改传统百货业保守老化的形象,为百货业带进了一缕清风……
王府井-尚客百货,无论是卖场装修,还是品牌结构都比较新颖。品牌特征:年轻、时尚、有活力……但是,由于百货进行了客层细分,而对应细分市场的品牌则相对较少,且品牌相对小众、生冷,总体知名度也不高……因此,并没有唤醒“商圈客群”及“地铁13号线”——无论是西直门的交通人流、还是五道口的学生群体、抑或是中关村的IT人士的热情;进而导致商场的平日经营冷冷清清,时隔3年便关门停业……
03.
“月亮口岸”的影响
中坤广场的地理位置,虽然是“十分优越”的;但是,仅从地铁13号线上来看,与其毗邻的两个口岸——“西直门”和“五道口”则“更加优越”:
● 西直门:是北京的重要交通枢纽和商业中心,地铁2号线、4号线、13号线在此交汇,每天仅地铁的人流量就高达40万人次……
凯德Mall与地铁站无缝对接,人潮涌动,十分繁华;距离中坤广场仅有1站地,汽车里程约3.1千米……而且,由西直门站乘地铁到达西单商业街、王府井大街十分便利,都在30分钟车程内……因此,人们来“西直门口岸”的满足感和获得感要远超于中坤广场……
● 五道口:是中国著名大学的聚集地——清华大学、北京大学、北京语言大学、北京科技大学、北京航空航天大学、中国地质大学、中国农业大学等数十所大学毗邻其间,是汇聚了100多个国家人民的“小地球村”,也被戏称为“宇宙中心”……
五道口华联购物中心,地处五道口商业中心的核心地带,品类齐全,经营红火;地铁距离中坤广场仅有2站地,汽车里程约4.5千米……因此,“五道口口岸”对客群的凝聚力和吸引力是中坤广场所无法比拟的……
由此看来,无论是“地理位置”还是“竞争格局”,与“西直门”和“五道口”两大商业中心(“太阳口岸”)相比,中坤广场无疑处在“月亮口岸”;并且,在竞争博弈中,逐渐丧失了“客群登门的理由”和“项目存在的理由”……!
注:月亮口岸(专业术语):是指位于城市商业中心周边,品牌和客流被商业中心强势吸走,口岸内商场经营困难的弱势商业区。这就好像“月亮在太阳下面会丧失光芒”一样!“ 因此,这样的商业口岸,也形象地称为“月亮口岸”;而与之对应的商业中心,则称为“太阳口岸”。
中坤广场-竞争态势图
(面向中坤广场时的方位图)
有媒体称,字节跳动斥资90亿元收购了中坤广场……由此,一直“北漂”的字节跳动,也终于在北京为抖音找到了一个美丽的总部大楼……!
中坤广场,变身美丽的抖音总部大楼……
扩展阅读:月亮口岸|商业地产的“美丽盲区”!
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