中坤广场

作者：秋实

北京“大钟寺中坤广场”变身“抖音总部大楼”，最直接的原因是：中坤广场经营不善倒闭了，被今日头条收购，于是成了抖音总部大楼……

那么，中坤广场地理位置十分优越，又有家乐福、王府井等主力店的加持，又为什么会倒闭呢？

01. 

项目概况

北京大钟寺中坤广场（黄怒波的项目），北临北三环；地铁13号线大钟寺站直达；地铁沿线的南北两侧，分别与“西直门”和“五道口”两大商圈毗邻。

中坤广场，总建筑面积43万平方米，主题商业区建筑面积约21万平方米。

王府井-尚客百货、家乐福、国美电器“三大主力店”入驻其中。是集“购物、餐饮、休闲、娱乐、体验”于一体的综合性商业中心（自称“第四代商业中心”）。于2010年9月开业。

02. 

业态定位

中坤广场作为购物中心，存在很多弊端；诸如，业态不够丰富，品类比较少，品牌力也不够强，物业也有硬伤……但是，它的时尚主力店——“王府井-尚客百货”还是不错的。

王府井-尚客百货，主要针对“18岁至35岁的年轻客层”。这种对消费群体的细分，一改传统百货业保守老化的形象，为百货业带进了一缕清风……

王府井-尚客百货，无论是卖场装修，还是品牌结构都比较新颖。品牌特征：年轻、时尚、有活力……但是，由于百货进行了客层细分，而对应细分市场的品牌则相对较少，且品牌相对小众、生冷，总体知名度也不高……因此，并没有唤醒“商圈客群”及“地铁13号线”——无论是西直门的交通人流、还是五道口的学生群体、抑或是中关村的IT人士的热情；进而导致商场的平日经营冷冷清清，时隔3年便关门停业……

03. 

“月亮口岸”的影响

中坤广场的地理位置，虽然是“十分优越”的；但是，仅从地铁13号线上来看，与其毗邻的两个口岸——“西直门”和“五道口”则“更加优越”：

● 西直门：是北京的重要交通枢纽和商业中心，地铁2号线、4号线、13号线在此交汇，每天仅地铁的人流量就高达40万人次……

凯德Mall与地铁站无缝对接，人潮涌动，十分繁华；距离中坤广场仅有1站地，汽车里程约3.1千米……而且，由西直门站乘地铁到达西单商业街、王府井大街十分便利，都在30分钟车程内……因此，人们来“西直门口岸”的满足感和获得感要远超于中坤广场……

● 五道口：是中国著名大学的聚集地——清华大学、北京大学、北京语言大学、北京科技大学、北京航空航天大学、中国地质大学、中国农业大学等数十所大学毗邻其间，是汇聚了100多个国家人民的“小地球村”，也被戏称为“宇宙中心”……

五道口华联购物中心，地处五道口商业中心的核心地带，品类齐全，经营红火；地铁距离中坤广场仅有2站地，汽车里程约4.5千米……因此，“五道口口岸”对客群的凝聚力和吸引力是中坤广场所无法比拟的……

由此看来，无论是“地理位置”还是“竞争格局”，与“西直门”和“五道口”两大商业中心（“太阳口岸”）相比，中坤广场无疑处在“月亮口岸”；并且，在竞争博弈中，逐渐丧失了“客群登门的理由”和“项目存在的理由”……！

注：月亮口岸（专业术语）：是指位于城市商业中心周边，品牌和客流被商业中心强势吸走，口岸内商场经营困难的弱势商业区。这就好像“月亮在太阳下面会丧失光芒”一样！“ 因此，这样的商业口岸，也形象地称为“月亮口岸”；而与之对应的商业中心，则称为“太阳口岸”。

中坤广场-竞争态势图

（面向中坤广场时的方位图）

有媒体称，字节跳动斥资90亿元收购了中坤广场……由此，一直“北漂”的字节跳动，也终于在北京为抖音找到了一个美丽的总部大楼……！

中坤广场，变身美丽的抖音总部大楼……

扩展阅读：月亮口岸｜商业地产的“美丽盲区”！

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