由“区”变“城” 郑州高新区大势崛起

房天下  2014-02-02 07:53

[摘要] 是什么因素使得高新区在建区后的25年中一直被“边缘化”？又是什么原因让2013年成为高新区的“发声”年？房天下小编通过多渠道整理资料，试图还原高新区的崛起之路。

编者按 2013年在郑州大都市区整体规划的引导下，郑州出现多个热点板块齐头并进的局面，航空港区、郑上新区、平原新区、中原新区、高新区、龙子湖区等百花齐放、百家争鸣。在这些炙手可热的板块中，有的刚刚划定成区、朝气蓬勃，一如郑上新区、中原新区，有的却成立已久、湮没无闻，一如高新区，那么是什么因素使得高新区在建区后的25年中一直被“边缘化”？又是什么原因让2013年成为高新区的“发声”年？房天下小编通过多渠道整理资料，试图还原高新区的崛起之路。

郑州高新区整体规划图

篇章一、区位与光环

郑州 高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍 高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，是郑州市发展高新技术产业的核心区域。

郑州高新区1988年建区，1991年3月6日被国务院批准为 高新技术产业开发区，1993年被国家科委评为10家先进高新技术产业开发区之一；1999年12月郑州国际高新技术产业开发区创业中心被国家科技部认定为创业中心；2009年3月，经科技部批准，与广州、天津、苏州的高新区一起，进入首批国家创新型科技园区建设行列；2010年，被国家标准委批准为“国家高新技术产业标准化示范区”。郑州高新区亦是中原经济区内一家 省会城市高新区，也是国家科技部部署创新体系首批4个重要战略支点之一。经过20多年的建设，郑州高新区已成为高新产业聚集的高地，形成电子信息等五大主导产业和软件服务外包等七大特色产业集群，创造了20个世界或，已成为自主创新的高地，有各类科技人才近4万人，科技人才密度位居河南之首。

小编有话说：拥有如此众多的光环与头衔，郑州高新区无疑是技术创新产业的温床，但也因长期偏重发展第二产业，高新区的第三产业一直处于“侏儒”状态，而商业、住宅等基本生活 配套设施亦不完善，这使得高新区在建区20多年的时间内一直都是“白天热闹、晚上荒凉”，宜居指数不高。

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篇章二、政策之变

1、高新区变身“高新城”

2011年5月，高新区在成立23年之后迎来全新变革。“高新城”空间规划暨重点区域城市设计专家评审会在郑州高新区举办，一个崭新的高新区跃然纸上。

根据《郑州高新城空间规划》，郑州高新区将在西四环以西新建一座“高新新城”，与现有建成区、北部生态产业区、西流湖休闲创意区共同组成“高新城”，其中，高新新城的范围包括西四环以西、杜英街以北、西南绕城高速以东、连霍高速以南约33平方公里；北部生态产业区位于连霍 高速公路以北，约14平方公里；而西流湖休闲创意区则位于化工路至科学大道之间的区域。

到十二五末，郑州高新区总面积将由现在的33平方公里，扩大为近66平方公里，面积将增加一倍多，彻底“变身”为集新兴产业、科技、创新、生态宜居为一体的郑州高新城。

2、高新 商业中心

2013年3月4日，郑州市政府发布郑政文〔2013〕52号文件《郑州市人民政府关于加快 商业中心建设的意见》，郑州将借鉴“北上广深”的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，根据地域特色、产业资源和功能定位，按照全新的SBD(英语“城郊商业中心”的缩写)发展模式，打造3个城郊商业中心，包括郑东CBD综合交通枢纽商业中心、航空城商业中心和高新商业中心。

其中高新 商业中心以高新城科学公园为中心规划建设，锁定科技、教育消费人群，发展定位为传统商贸流通与新型商贸流通方式相融合的一站式文化体验型商业中心，重点发展休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，融合居住、办公、商务等多种功能。

3、非 限购

2013年3月 新国五条政策出台，细则指出“严格执行 商品住房 限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和 省会城市要在限购区域、限购住房类型、 购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市 房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”

4月1日郑州版 新国五条细则出台，对于“ 限购是否扩大”等内容只字未提，郑州限购范围依然保留在市内五区及郑东新区，之前呼声较高的高新区没有被列入限购范围。

小编有话说：一个区域能否得到快速有效的发展，政策的导向至关重要。高新区在晋升为“高新城”之后，迎来的发展机遇，尤其是高新 商业中心的规划将填充高新区商业发展的空白，而居住、娱乐、办公、购物等多种物业形态的推进也将大大 改善高新区的居住环境。

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篇章三 综合优势

如果说政策的支持给了高新区一个借以腾飞的翅膀，那么这双翅膀能带领高新区飞多远要看其自身的素质与发展潜力。经过20多年的累积，高新区在环境、教育、交通等方面的优势愈加凸显。

1、交通

在建区之前，高新区就像多数的郑州郊区一样布满阡陌小路，1989年7月23日高新区联系市区的主干道瑞达路破土动工，标志着高新区道路体系开始建设。而目前经过多年建设，高新区的交通体系已经相当完善，沿科学大道开车即可驶入北三环；向西可轻松连接310国道和科学大道，直线衔接荥阳、上街；新龙路贯穿城市东西，连接荥阳和开封，向北两公里便是连霍高速，直连郑州绕城高速，缩短了到达城市任何角落的时间；而地铁1号线，高新区始发，途经二七广场、紫荆山、郑东高铁站等重要位置，龙子湖。

根据“十二五”规划纲要建设畅通高新区的部署工作，未来高新区还将推进西三环北延长线向北至大河路，增加北出入口；加快实施科学大道西延工程、推进西南绕城高速-科学大道互通式立交建设，增加西出入口；推进新龙路建设、东风路西延，推进郑州地铁和轨道交通一号线二期、三号线二期工程以及快速公交线路建设，加密公交线路，拓宽与市区联系渠道；加快区内道路建设，2015年道路总 长度达到400公里，道路网密度达到6.2公里/平方公里。

小编有话说：城市发展交通先行。对于高新区来说，与主城区不近不远的距离尴尬，通过交通的不断完善逐渐被打破，高新区在加快区内道路体系建设的同时，也多渠道增加与市区的联系，逐渐缩短高新区与主城区之间的距离，这在方便高新区工作人群的同时，也能促使高新区置业意向的增加，提升高新区的区域价值。

2、教育

高新区成立20年来，汇集了郑州一流的大学：郑州大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业学院，具有强大的工科、医科、IT产业等研发力量；汇聚了郑州机械研究所、中国郑州烟草研究院等6个部属研究院所，引进培育市级以上工程研究中心、重点实验室和各类检测中心100余家，构筑了高新区密集的研发优势。

此外高新区的中小学教育设施亦非常全面，包括加拿大枫叶小熊幼儿园、郑州中学梧桐校区、郑大实验小学、郑州中学一附小、外国语中学、省实验小学等众多名校。

小编有话说：经过多年的发展，高新区已然发展成为郑州著名的大学城，教育资源优势明显，拥有一条涵盖学前教育、小学教育、初中教育、高中教育和高等教育的黄金教育链条。这也是近年来高新区置业优势逐渐凸显的一个重要原因。

3、环境

在郑州几大行政区域中，如果还有哪个区域常见蓝天碧水，那定非高新区莫属。

近年来，高新区不断加快推进交通道路、生态廊道、生态水系、供水、供电、供暖等基础设施建设，提升城市服务功能，由商务部、环保部、联合国开发计划署和可口可乐合作的水资源“郑州莲湖湿地改建项目”已经启动。这是联合国开发计划署在全球推广的个小型湿地。建设绿谷公园、礼仪之门 雕塑公园、须水河公园等5个公园，加强了索河、须河、贾鲁河“三水绕城”的生态水系，以及西流湖、沉沙池、滨河公园大型生态公园及动漫主题公园的建设；紧扣“两横两纵”的生态绿网规划，建设以公园、城市广场为点，滨水绿化、道路绿化、绿篱为线，以大面积的生态绿地为面，以屋顶绿化、墙面绿化为体的多层次绿化体系，使建成区绿化率高达40%以上。

小编有话说：在郑州屡被雾霾笼罩的当下，生活区域的空气质量得到越来越多的重视，而高新区一直以来的优良环境为人所称赞。

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篇章四：房地产主战场

1、房企扎堆

判断一个区域是否火热的重要因素是看有多少大牌房企的身影，而高新区对"大牌"的吸引力正在逐步加强。

高新区的 房地产市场起步比较晚，前几年仅有美景、仟禧、升龙等地产项目先行进入开发，多以住宅为主。而今在政策的号召下，越来越多的地产大鳄开始抢滩高新区，其中不乏 万科、恒大、保利的身影。目前，高新区已吸引万科、保利、恒大、建业、升龙、谦茂、祝福、明瑞、正弘等数十家地产项目慕名而来，扎堆开发，高新区楼市明显升温。

根据郑州房天下监测，目前高新区在售和待售的 楼盘共22个，其中不乏大型城市综合体，多个项目集中入市将深刻的改变高新区楼市落后的状态，尤其是 配套商业设施的建设能极大的增强高新区的商业氛围。

2、土地火热

房企进驻一个区域的标志性动作是拿地圈地， 土地市场的冷与热很大程度上能反映未来几年内该区域的楼市状态。

据郑州同致行统计，2013年上半年各区域土地交易中，高新区以成交17宗土地、成交土地 建筑面积321万平方米位居各区域成交地块排名榜首，成为上半年土地交易实时热门点区域。同时高新区还摘得2013年上半年郑州土地交易的两个“大”，即上半年度地主和上半年出让面积地块。另据竞合地产统计显示，1-11月，高新区 住宅用地和 商业用地共成交25块，成交面积150.27万平方米。当市区土地稀缺无地可拿，高新区地价较低储备丰富，自然成为 开发商争相角逐的新的土地供应区。按照目前的拿地速度，高新区未来 商品住宅的供应量是十分可观的。

根据高新区预计，2020年高新区人口将突破68.5万，人口增长速度明显。按人均住房需求面积35㎡/人，其间将新增近1500万㎡ 商品住房需求。竞合地产董事长王东表示，预计明年，高新区的土地出让热度将依然不减，这是因为，中心城区土地资源有限，而高新区作为新兴区域，土地有一定的 存量和释放空间。

3、市场升温

郑州房天下数据监控中心显示，2012年12月高新区 楼盘 均价达到6258元/平米，而到今年11月份这一数据已达7410元/平，一年时间 房价涨了1152元/平，高新区与主城区的房价差距逐正在被缩小。

高新区 房价上涨背后的动力自然是需求的不断增加。在 开发商大举进军高新区之时，这一潜在的价值高地也吸引到 购房者的注意力。

上半年谦祥万和城、升龙又一城、祝福红城 开盘都曾创造了抢购热销的场面。下半年，房天下电商助推睿智禧园开盘当天劲销3亿，热销400多套 房源。而位于高新区的 万科城首批房源公开发售，销售现场人山人海的热闹场景更是成为郑州高新区的一道亮丽风景，当天推出的近2000套房子，三个即基本售罄。

这种抢 购房源的火热场景在以往的高新区很难看到，大牌的进驻、高新区自身 配套设施的完善等在逐渐增强购房者的 买房信心。一份置业调查报告显示，目前70%的购房者有意向在高新区置业。的确，除了高新区自身近30万 常住人口外，越来越多的购房者在市区 房价不断攀升的情况下，转而投向高新区这一价格洼地、价值高地。

小编有话说：房企作为城市的建设者和运营商，对区域发展起着先头兵的作用。近年来尤其是今年高新区进驻一大批实力房企，他们参与到高新区的开发建设中，参与到 城中村的拆迁改造中，通过优质的项目 改善高新区的居住环境，同时也吸引主城区的人群到高新区置业。

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篇章五：各方声音

1、 开发商说

升龙又一城副总经理 王伟：高新区的火热主要源于三个方面，首先近几年随着政府的规划，城市 框架的拉大，尤其是郑西新城概念的提出，高新区发展比较快，而且借鉴于其他城市的建设经验，政府对高新区的整体定位也有了一个变化，除了传统的高新科技之外，还加快了商业 配套和住宅建设。其次，高新区的交通也有很大的 改善，地铁一号线年底将通车，三环快速路、彩虹桥下穿隧道打通后，交通通行的速度和质量方便非常多， 购房者实际购买的心理距离缩短了，以前大家觉得高新区比较偏，比较远，但是现在高新区就是主城区的一部分。另外，高新区在前期建区的时候环境做的比较好，教育资源非常丰厚，而且是郑州 房价的一个洼地。随着市区房价越涨越快，越来越多的客户瞄准高新区。

祝福红城副总经理郭海芹：从目前客户群体分析来看，高新区本地的客户所占比例在逐步降低，从上半年的50%，降至约30%。而其他70%的客户可以称得上是外延客户。金水区、中原区等其他区域的 购房者也开始将置业的目光锁定在高新区了。郭海芹预测，在未来两到三年内，高新区应当是属于郑州市实时热门的板块之一，她对这个区域也充满信心。她希望高新区在各大房企入驻后，一定会更加繁荣。对于投资房地产的人而言，目前出手投资高新区商业是非常不错的时机。有人住的地方，必然会有商业的存在。

锦艺公园道1号营销总监陈树源：从大的方面来说，高新区产品已升级换代，未来更有可能走在整个郑州的前列，虽然现在高新区整个项目还相对其他区域来讲比较少，但越是空白的地方，反而积淀越高。从小的方面来说，各房企的入驻既提高了高新区的居住品质，也提升了和住宅相对应的城市 配套设施，高新区已由单一的产业区转化为产城融合的区域。不仅如此，高新区的产城融合也是使居民结构发生变化，由单一的产业功能、产业人群，转向后期的产业人群和居住人群相结合。

2、 购房者说

房天下友“美貌如花的她2013”：我在高新区待了也有一年多了，刚来这的时候， 房价还没起来，升龙的房子不过也就5000多一平，至于祝福，万和，西雅图之类的盘，价格就更不用提了，为了买个房子，高新区和中原区的盘基本都跑遍了，最终还是选择了高新区，不为别的，就是因为环境好，有的人会说，你是买不起三环内才买高新区吧，关于这种说法，我只能说，萝卜白菜各有所爱，我个人觉得住的地方就是要远离喧嚣，环境是放在位的，三环内我也看过不少盘，可是不知道为什么，每次进了西三环就有种窒息的感觉，各种尾气能让你压抑的喘不过来气，可是一出西三环，空气立马就不一样了，不仅空气好，在这个高温弥漫的郑州，就是温度也降低了不少，特别是晚上，这种感觉很明显。

房天下友“班如海田”：本人在高新区工作、生活6年有余，也目睹了高新区的发展变迁和近年来的化茧为蝶。深感欣慰，因为一座环境宜人、产业合理的一座新城正在拔地而起。房地产作为一个朝阳产业，将在国家提出的“城镇化发展”的新政下，释放更多的活力。高新区作为郑州西北部的重要经济一极，同时也是相对成熟的一块处女地，或者是一块肥肉，自然逃不过眼尖的 房产 开发商和城市规划部门。这里大学林立，环境宜人，产业密集且精细，舍弃了以往一味追求生产总值的、粗放型的发展模式，舍弃了一些能够快速拉动GDP且环评不够良好的的物流产业和高排放的工业，功能定位为信息电子产业和广告产业。此外还有别处无法比拟的教育产业；再加上现在市委市政府提出“郑西新区”这个新概念，以及现在这里相对成熟的城市功能及 配套，注定这里终将成为房产开发竞相逐鹿、趋之若鹜的新高地。

房天下友“呼呼啦啦0415”：西区，这个经历10年冷却后重新进入眼帘的地方，从13年一开始，便开始了翩翩起舞， 万科的强势入驻中原，便筹划高新区的开发，建业，河南龙头的房企，也在科学大道进行1千多亩的 城中村改造与万科首尾呼应，锦艺，也不甘落后，在高新区进行布局，造公园道，短短的时间，高新区新 楼盘纷纷并起，万和城，红城，新天，禧园，当然还有低调，优雅，奢华，一出现就难以掩饰其美丽的西雅图。郑州后十年发展会怎样，只用一句话，那就是：十年前郑州发展看东区，今十年郑州腾飞看西区。

小编有话说：2013年是高新区强势崛起的一年，沉寂了20多年的潜力伴随着地产商的高调入驻而爆发。我们可以看到 万科绕过其他热点区域将旗下第30座万科城选址高新区，我们可以看到在3月份高新区城镇化项目推介会上众多一线房企的身影，我们也可以看到高新区成为2013年上半年最火热的 土地市场，我们更可以看到阿里巴巴、甲骨文等企业落户高新区……高新区火热的表象背后是多年的厚积薄发，在“一心两翼”的大旗引导下，我们不得不慨叹高新区迟到的“春天”终于到来！虽然这个“春天”来的有点晚，但小编想说：下一个十年，高新区，看你的！

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