2022年上半年，宁波房地产市场经历疫情反复、经济大环境下行、房产新政出台等多因素影响，住宅销售价格指数环比整体呈“V”型变化。

一、市场基本情况

（一）环比呈“V”型，同比涨跌互现

1-6月，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨0.7%。分月来看，1月环比为100.4，2月环比涨幅进一步扩大至100.7，3月回落至100.1,4-5月由升转降至99.7,6月由跌转涨为100.1；同比涨幅先扩大后回落，由1月的103.3扩大至2月的103.5，3-6月涨幅逐步回落，6月同比为100.8（详见图1）。

图1 2022年上半年宁波市新建商品住宅销售价格指数

1-6月，宁波市二手住宅销售价格环比累计涨幅为0.1%。分月来看，1月环比为99.5，2月由下降转为上涨，为100.5,3月涨幅回落至100.2，4月由升转降为99.9,5月降幅扩大至99.6,6月由降转升为100.4；同比涨幅持续回落，由1月的101.8回落至4月100.1,5月由升转降为99.4，6月降幅继续扩大至99.2（详见图2）。

图2 2022年上半年宁波市二手住宅销售价格指数

    （二）全国排名前移，长效机制试点城市排名基本稳定

1-6月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第20位前移至第17位；在21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，基本稳定在11-12位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第18位前移至第15位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在9-10位。

（三）成交量低位，同比降幅较大

据市房管中心数据显示：1-6月，市六区新建商品住宅成交面积为165.7万平方米，同比下降61.8%。其中，一季度成交面积为80.2万平方米，同比下降62.9%；二季度成交面积为85.5万平方米，同比下降60.6%。1-6月，市六区二手住宅成交面积为133.2万平方米，同比下降56.9%。其中，一季度成交面积为62.1万平方米，同比下降61.0%；二季度成交面积为71.1万平方米，同比下降52.4%（详见图3）。

图3  2022年上半年宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米）

（四）库存同比上涨，区域分化显著

有关部门数据显示，截止6月30日，市六区可供销售新建商品住宅套数为38832套，同比上涨35.4%；可供销售新建商品住宅面积为462.1平方米，同比上涨31.9%。其中，奉化区库存最高，可售面积为199.2万平方米，占比43.1%；镇海区库存最低，可售面积为30.2万平方米，占比6.5%。按照过去12个月月均成交面积测算，目前市六区可售面积的去化周期为11.8个月，较3月底延长2.7个月。

二、近期市场运行特点

（一）新房在售项目“以价换量”

6月以来，随着宁波楼市新政施行、房贷利率持续下调等利好释放，房企抓紧利用端午节、年中大促等营销节点进行密集营销，在售项目的来访情况较前期好转。如北仑区某项目，6月套均优惠增大19-20万；江北区某项目，6月推出特价房额外优惠2%；鄞州区某项目，6月推出按房价促销优惠，套均优惠约5%等。

（二）二手房市场热度有所回升

一是成交量回升。受宁波区域疫情好转、调控新政施行、房贷利率下调等利好刺激，6月宁波市六区二手住宅成交面积较5月环比上升30.0%。宁波某经纪机构反映，新政后公司每日成交约10套，新政前每日成交5-8套，成交量略有回升。二是来访量回升。6月重点问卷调研显示，55%的受访经纪机构本月带看量上升。多家受访经纪机构表示，随着端午后宁波部分银行首套贷款利率下调至4.25%，门店来访量与带看人数较5月有所增加。

三、主要原因分析

（一）调控政策松绑 

5月31日，宁波市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市公安局、人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、市住房公积金管理委员会联合发布《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》（以下简称“通知”），重点支持首套购房需求，满足合理的“以小换大”、“卖旧买新”等改善型住房需求，帮扶房地产企业纾困，促进房地产市场良性循环和健康发展。《通知》主要内容包括调整住房公积金最高贷款额度、调整二孩三孩家庭购房套数、推行房屋征收安置房票制度、延长土地出让金缴纳期限、调整资金监管政策等。

（二）银行信贷放松

一是信贷利率下降。今年以来，人行市中心支行积极履行房地产金融审慎管理职责，认真执行差别化住房信贷政策，指导宁波市商业银行多次下调房贷利率。目前宁波首套房房贷利率由去年年底的5.45%逐步下调至4.25%（即“最新一期5年期以上LPR”-20基点），二套房房贷利率由去年年底的5.7%逐步下调至5.05%（即“最新一期5年期以上LPR”+60基点）。其中，5月以来首套房贷利率调整4次，由5.25%依次调整为4.9%、4.75%、4.45%、4.25%。二是放款速度较快。目前宁波大部分商业银行能够在一个月内完成放款，个别审批速度较快的银行放款时间仅需一周。

（三）土拍热度平稳

一是整体溢价率下降。4月和6月，宁波市六区完成2022年两批集中供地，共出让54宗地块。其中，首批集中供地出让33宗地块，所有地块均成功成交，成交总价265.2亿元，整体溢价率5.9%；第二批集中供地出让21宗地块，所有地块均成功成交，成交总价161.2亿元，整体溢价率4.0%，较首批回落1.9个百分点。二是热度分化显著。两批集中供地共成交商品住宅用地29宗。其中，首批集中供地成交商品住宅用地20宗，除4宗位于鄞州区的地块封顶成交外，仅2宗地块有溢价，整体溢价率6.1%；第二批集中供地成交商品住宅用地9宗，除鄞州区和镇海区的2宗地块封顶成交外，仅1宗地块有溢价，整体溢价率4.0%，较首批回落2.1个百分点。

四、存在的问题及建议

（一）部分企业存在经营风险

去年下半年以来，房地产市场在多重因素下进入下行区间，房企资金周转难度加大，部分房企因资金流动不畅等问题已爆发危机。据有关部门统计，目前宁波存在问题的房企主要有宝龙、中南、恒威集团、绿地等，部分旗下项目受影响存在停工、逾期交付、建设资金不足等风险。此外，由于二手市场形势不佳，许多经济机构的门店因经营不善开始退出市场，个别经纪机构规模收缩明显。建议通过定期摸排、技术合作等手段，加强对房企经营风险的识别和预警，推动风险防控工作制度化、规范化。对于问题企业，搭建平台积极鼓励支持资产重组，加快资产处置进度，保证购房者权益不受侵害。

（二）个别学区房价格上升显著

按照国家相关政策，6月，宁波连续公布了多所“民转公”学校，其中部分学校教育资源优质，如江北区青藤书院等，在引起社会热议的同时，对应学区房源价格涨幅明显。如青藤学院周边云水湾小区，3月成交价均价2.5万/平方米，6月成交均价上涨至2.9万/平方米，虽然低于去年同期水平（3.0万元/平方米），但是月均环比涨幅显著。建议政府运用科技手段强化市场实时监测，严厉打击散布谣言、学区房恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为，做好已出台政策的风险评估和解读指导，稳定房地产市场发展预期。

五、后市预期