今年4月份以来，为坚决贯彻落实中央“房住不炒”精神，宁波市政府出台了多项房地产调控新政。受新政影响，宁波房地产市场热度持续下降，新建商品住宅价格环比由涨转平，二手住宅价格环比由升转降。 

　　一、市场基本情况 

　　（一）环比涨势趋缓，同比涨幅先扩大后回落 

　　1-9月，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨4.2%。分月来看，1-2月，新建住宅销售价格环比指数均为100.5，3月扩大至100.8；受调控新政影响，4月回落为100.6，5月进一步回落至100.4；6月回升至100.6，7月指数回落为100.4，8月进一步回落至100.3，9月由上涨转为持平。同比指数随着翘尾因素影响的减弱，由1月的104.3逐月扩大至4月的105.9，5-9月逐步回落至103.9（详见图1）。 

图1 2021年宁波市新建商品住宅销售价格涨幅（单位：%） 

　　1-9月，宁波市二手住宅销售价格环比累计上涨4.1%。分月来看，1-2月，二手住宅销售价格环比指数由100.9回落至100.7，3月回升至100.8，4月回落为100.7，5月受调控新政影响进一步回落至100.4，6月回升至100.5，7月再次回落至100.3，8月由涨转跌至99.9，9月降幅扩大至99.8。同比指数高位回落，由1月的108.8扩大至3月的110.5，4-9月逐步回落至105.9（详见图2）。 

图2 2021年宁波市二手住宅销售价格涨幅（单位：%） 

　　（二）新房同比涨幅全国排名居中，二手房排名靠前。 

　　1-9月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第33位前移至第31位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，由第12位后移至第15位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第5位后移至第12位；在全国21个长效机制试点城市中，由第3位后移至第7位。  

　　（三）住宅成交量同比涨跌互现。 

　　据市房管中心数据显示：1-9月，市五区（不含奉化区，下同）新建商品住宅成交面积为515.5万平方米，同比上涨21.8%。其中，一至三季度成交面积分别为175.9万平方米、182.6万平方米和157.0万平方米，同比分别上涨160.2%、上涨11.3%和下降18.0%。 

　　1-9月，市五区二手住宅成交面积为349.1万平方米，同比下降28.1%。其中，一至三季度成交面积分别为148.0万平方米、134.7万平方米和66.4万平方米，同比分别上涨100.5%、下降26.9%和下降70.8%（详见图3）。 

图3 2021年宁波市五区住宅销售面积（单位：万平方米） 

　　二、近期市场调研情况 

　　（一）新房在售项目价格松动。 

　　一是部分项目开始施行分销。为加快销售速度，宁波市场上已有部分新建商品住宅项目采用中介分销方式拓展客源，一套房源佣金在3-7万元左右。二是采取打折促销的项目数量增加。受限购圈扩大影响，现购圈内部分在售项目已现降价现象。如，江北某项目推出9.1折促销活动，加送装修包；鄞州某项目推出员工购房优惠活动，最高可享8折。此外，目前市区项目虽未见普遍降价现象，但通常会在购买车位或者升级装修时给予一定幅度优惠；而此类情况在上半年较为少见。 

　　（二）二手房市场显著降温。 

　　一是成交量持续下跌。多家中介反映近期成交萧条，市场降温显著，9月多家走访门店当月零成交，个别门店近三个月无成交。二是价格显著松动。多家调研中介反映，目前成交的房子基本以低价急售为主。如，镇海某二手住宅小区成交均价由上半年的2.8万元/平方米回落至目前的2.6万元/平方米。三是调研感受趋紧。9月重点经纪机构房价调查问卷结果显示，47.4%的调研中介认为二手住宅价格同比下降，该比重较6月提升41.8个百分点；63.2%的调研中介认为当前价格较半年前下降，该比重较6月提升35.4个百分点；78.9%的调研中介认为目前政策偏紧，该比重较6月提升34.5个百分点。部分大型房地产经纪机构表示，近期旗下门店成交情况较差，存在退出加盟或停业情况。 

　　三、主要原因分析 

　　（一）调控政策持续发酵。 

　　为遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，4月份以来，宁波连续出台多项房地产调控新政，主要包含扩大限购区域、完善住房交易规则、热点学区二手住房交易参考价格发布机制和收紧住房征收人员的限购限售要求等；9月份，宁波正式上线“房源挂牌码上办”应用，提供出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌等服务。随着政策效应的逐步显现，宁波房地产市场活跃水平下降，客户观望情绪浓厚。9月调研结果显示，从客户预期看，88.4%的受访企业反映调控政策影响客户预期下行，60.5%的受访企业反映近期购房者价格接受度降低；开发商普遍认为九月宁波楼市正在加快下滑，各项目销售速度明显放缓。 

　　（二）市场供应水平提升。 

　　受“金九银十”项目集中开盘影响，近期宁波市五区推盘数量显著增加。据有关部门数据显示，截至9月30日，宁波市五区可供销售新建商品住宅套数为20857套，同比上涨21.5%；可供销售新建商品住宅面积为268.6万平方米，同比上涨26.7%。按照过去12个月月均成交面积测算，目前市五区可售面积的去化周期为5.0个月，较6月底增加0.7个月。多个项目的集中入市在一定程度上分散了市场热度，在缓解区域性供需矛盾的同时，有助于控制热门项目的意向登记规模，稳定市场预期。 

　　（三）信贷政策持续从紧。 

　　受金融机构房地产贷款集中度管理制度的影响，今年以来个人住房按揭贷款持续从紧。一是信贷利率高位运行。宁波市个人住房按揭贷款利率年内呈上升趋势，个别银行已上调3次。目前，宁波市主流银行首套房贷利率普遍在5.45%-5.55%，二套房贷利率在5.7%-5.8%，与2020年底相比上浮20个基点以上。二是放款周期普遍较长。多家房企和中介反映，今年以来，合作银行的住房按揭额度紧张，目前放款周期在2个月以上，个别商业银行已暂停接单。一方面，信贷收紧延长了二手房的置换周期，目前宁波二手住宅市场活跃度不佳，客户观望情绪加重，许多置换改善型购房者的节奏被迫放缓；另一方面，银行放款速度不定，影响房企的资金回款节奏，财务运营压力显著上升。 

　　四、后市预期 

　　随着宁波供地、限购、学区房、信贷等多个领域政策从严从紧，三季度宁波房地产市场步入“冷静期”。考虑到以下两方面因素：一是“金九银十”期间宁波房企推盘量增加，市场竞争压力加剧；二是从近期全国多个城市第二次集中供地出让情况看，土拍市场降温明显。因此预计，四季度宁波市房价或将出现小幅调整。