2020年，宁波市坚持促进房地产市场平稳健康发展，各项调控政策继续执行。受疫情影响，房地产市场先抑后扬，整体表现弱于去年同期。住宅销售价格环比震荡上行，同比涨幅回落。 

　　一、市场基本情况 

　　（一）环比指数震荡上行，同比涨幅回落。 

　　1-6月份，宁波市新建商品住宅环比指数小幅震荡，1月份为100.6，2月份受疫情影响下降至99.8，而后快速回升至5月份的101.4,6月份再度回落至100.8；同比指数触底反弹，由1月份的108.2逐步回落至4月份的105.8，5月份小幅回升至106.1，6月份为106.0（详见图1）。 

　　图1 2019年以来宁波新建商品住宅销售价格指数 

　　1-6月份，宁波二手住宅销售价格环比指数走势呈“V”型，由1月份的100.7回落至2月份的99.6，3-6月份随着疫情得到有效控制，环比指数逐步回升至101.2；同比指数涨幅先收窄后扩大，由1月份的108.8回落至4月份的 108.1,6月小幅扩大至108.6（详见图2）。 

　　图2 2019年以来宁波二手住宅销售价格指数 

　　（二）全国排名前移，长效机制试点城市排名基本稳定。 

　　1-6月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第28位前移至第27位；在全国21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中基本稳定在第6-7位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第11位前移至第7位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在3-4位。  

　　（三）住宅成交量同比明显下降。 

　　据市房管中心数据显示：1-6月，宁波市五区新建商品住宅成交面积为231.7万平方米，同比下降11.3%；二手住宅成交面积为258.0万平方米，同比下降19.3%。其中，一季度，新建商品住宅累计成交67.6万平方米，同比下降22.9%；二手住宅成交面积累计成交73.8万平方米，同比下降22.9%。二季度，新建商品住宅累计成交164.1万平方米，同比下降5.5%；二手住宅成交面积累计成交184.2万平方米，同比下降17.7%（详见图3）。 

　　从环比走势看，除2月受疫情影响成交量断崖式下跌外，自3月起住宅成交面积出现明显增长趋势，新建商品住宅和二手住宅成交面积分别于5月和6月达到上半年峰值，同比分别上涨16.9%和8.1%，市场已基本恢复正常水平。 

　　图3 2019年以来宁波市五区住宅销售面积（单位：万平方米） 

　　（四）市场供给节奏恢复，库存显著上升。 

　　二季度以来，随着疫情得到有效控制，生产生活秩序持续恢复，房开企业加快推盘节奏，市场新盘数量明显增加。以4月份为例，市五区共发放预售许可证19张，环比增加216.7%。截止6月30日，市五区可供销售新建商品住宅套数为21046套，同比上涨41.2%；可供销售新建商品住宅面积为265.2万平方米，同比上涨34.3%。按照过去12个月月均成交面积测算，去化周期为6.3个月，较3月底增加1.4个月。 

　　二、市场调研情况 

　　（一）开发商优惠缩紧。 

　　随着疫情的逐步缓解，在售项目去化好转，市场预期开始向好转变。为追求更高的利润，从4月份起，部分开发商陆续对疫情期间的促销优惠进行收紧。如翡翠东方府于4月份取消疫情期间9.9折优惠；御江东郡于5月份取消疫情期间中高层限时9.9折优惠等。 

　　（二）二手房成交价格稳步上涨。 

　　二手房市场在传统学区房购买热潮的带领下呈现回暖迹象。东部新城、鄞州中心区等热点板块二手房挂牌价格出现上涨苗头，且议价空间极小。如，受4月凤起潮鸣加推热销影响，明湖花苑92平方米二手住宅挂牌价由原来的295万提高至300万。南天房产旗舰店（该门店以销售七中、二小等鄞州区优质学区房为主）销售数据显示，4-6月成交均价较去年同期上涨3成。 

　　三、主要原因分析 

　　（一）中心城区新盘集中入市拉高均价。 

　　由于去年宁波土地成交地块多位于老三区，故今年新上市的楼盘地段较为核心，如位于东部新城、老江东、鄞州中心区等。这些项目的产品定位多为高端改善，售价在3.9-4.8万元/平方米，显著高于刚需、首改等普通项目的价格，其集中入市拉高本市成交均价。此外，由于政府限价，个别项目（如凤起潮鸣府、晓凤印月府等）销售情况火爆，促使楼市进一步升温。 

　　（二）“公民同招”激发二手学区房需求。 

　　5月份，宁波市教育局正式确认2020年宁波的小学、初中均实行“公民同招”， 即公办学校和民办学校在规定时间内，同步登记报名、同步开展录取、同步注册学籍。为追求优质教育资源，学区房需求被进一步激发。同时，前期受疫情抑制的住房需求逐步释放，二手房市场持续升温，卖家预期值提升，价格出现上涨。6月重点经纪机构问卷调查显示， 40.0%的店长认为挂牌价格较上月上涨，该比重较3月提高20.0个百分点。 

　　（三）土拍热度高涨影响看涨预期。  

　　随着疫情影响的减弱，商品房项目去化情况好转，市区土地供应量增加。同时，商品房预售许可申领条件、商品房预售资金使用限制等相关政策放宽，开发商资金压力减轻，拿地热情高涨。据资规局数据，1-6月市五区共成交宅地33宗，同比上涨10.0%；平均楼面价14324元/平方米，同比上涨6.3%。4月份，江北区JB01-03-02-a、JB01-03-02-b（原白沙菜场）地块以24270元/平方米的楼面价成交，刷新了宁波全市涉宅地楼面价记录。6月份，鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块以32520元/平方米的价格再创新高，涨幅为34.0%。土地价格作为房价的基础成本之一，现阶段成交地块的高价在一定程度上影响了市场的购房者看涨预期。  

　　（四）宽松信贷政策提振购房意愿。 

　　截止6月底，本年LPR利率已下降2次，较去年12月下降15个基点。银行房贷利率目前处于低位，按照最新LPR报价，首套房贷利率大多为5.25%，二套房贷利率大多为5.55%，均较去年12月下降35个基点。较低的房贷利率有助于减少购房者月供的资金压力，激活了部分观望的购房需求。此外，部分经济机构认为未来LPR仍然有下行空间，预期购房成本的降低也增强了许多潜在购房者的入市意愿。 

　　四、后市预期 

　　在疫情得到有效控制后，房地产市场信心恢复较快，前期被疫情积压的购房需求持续释放。同时，土拍市场火热，市场看涨氛围较为浓厚。6月重点房开企业问卷调查显示，在对未来半年房价走势的预期中，有46.7%的企业认为会缓慢上涨，该比重较3月底上涨了19.4个百分点。但今年两会重申“房住不炒”定位，坚持稳字当头，且宁波已于7月初对房地产政策进行加码，或将对房地产市场产生一定抑制作用。总体而言，随着中心城区高价地项目的进一步入市，预计下半年，宁波房价仍将以稳中微涨为主。