今年初，为化解房地产库存，国家出台首套房贷款首付比例下调及房地产交易环节契税营业税优惠等政策。在政策刺激下，宁波市房地产市场快速升温，成交量大幅增加，价格持续小幅上涨。

一、1-6月份宁波市房地产价格变动特点

（一）环比持续上涨。

1-6月份，宁波市住宅销售价格环比保持上涨态势。其中，新建住宅销售价格环比指数由1月份的100.5上升到3月份的101.6，环比在3月份达到上半年最高峰，6月份回落到100.6；二手住宅成交价格环比指数由1月份的100.5，回落到2月份的100.3，5月份上升到100.8，环比在5月份达到上半年最高峰，6月份再度回落到100.3。

图1:2015年以来宁波市住宅销售价格环比指数

（二）同比涨幅扩大。

1-6月份，宁波市住宅销售价格同比指数较快上升。其中，新建住宅销售价格同比指数由1月份的104.6上升到6月份的108.8；二手住宅成交价格同比指数由1月份的103.6上升到6月份的106.1。

图2: 2015年以来宁波市住宅销售价格同比指数

（三）市场成交量同比明显增加。

宁波市住宅成交面积与上年同期相比大幅增加。据市交易中心数据显示：1-6月份，宁波市六区新建商品住宅成交面积为328.3万平方米，二手住宅成交面积为266.1万平方米，与上年同期相比分别增长41.4%、71.7%。

（四）住宅价格同比涨幅在全国排名靠前。

今年，全国一、二线城市房价上涨速度较快，宁波住宅价格同比涨幅在全国70个大中城市中的排名靠前。宁波市新建住宅价格同比涨幅排名由1月份的第9位下降到6月份的第16位；二手住宅价格同比涨幅排名分别由1月份的第12位下降到6月份的第16位。

二、住宅销售价格变动原因分析

（一）宏观政策不断释放。

2016年，国家要继续化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，房地产利好政策再度升级。2月1日,中国人民银行出台《关于调整个人住房贷款政策有关问题》，居民家庭首套房贷款首付款比例下调到20%；2月17日，财政部出台《关于调整 房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，大大降低房地产交易成本；3月份，宁波市出台《关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(征求意见稿)》。楼市利好政策刺激购房需求进一步释放。

（二）房地产信贷放宽。

一方面，金融机构存款准备金下调，使得流动性进一步得到释放。自2016年3月1日起，中国人民银行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；另一方面，购房贷款首付比例下调，缓解居民购房压力。2016年2月1日，中国人民银行出台《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，将非“限购”城市居民家庭首套房贷款的首付比例下调到20%，二套房贷款首付比例下调到30%。这对于刚需和改善客户的入市具有较好的促进作用。

（三）土地市场升温助推。

今年，随着楼市升温宁波土地市场交易火热，买卖热情高涨，土地成交溢价率高，地王频现。比如，2016年5月25日，江东区JD03-06-09地块(原二号桥市场南区所在地)，历经161轮竞价，最终以楼面价15612元／平方米、总价6.51亿元成交，溢价率达67.7%，成为宁波新的单价“地王”。土地价格大幅上涨，不仅直接增加房地产开发成本，而且影响市场上购房者预期，对房价的上涨有助推作用。

（四）棚户区改造力度加大。

3月份，宁波市出台《关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(征求意见稿)》，文件中明确提出“加大棚户区改造货币化安置力度。进一步加快棚户区改造，2016年全市新启动改造500万平方米，其中城镇危旧房改造300万平方米，城中村等集体土地房屋改造200万平方米”，同时，要求“积极推进棚户区改造货币化安置，2016年全市城镇危旧房改造和城中村改造货币化安置比例要分别达到90%和50%以上”。拆迁户成为当前市场上一类重要的购房群体，对加快商品房去库存发挥了有效作用。

三、对今年宁波市房地产价格走势的初步判断

今年以来，在政策的刺激下，楼市明显升温，房地产呈现价量齐升态势。伴随着住宅销售速度的加快，宁波市商品房库存量明显下降。截至2016年6月30日，宁波市六区可供销售新建商品住宅套数为35454套， 比去年年底减少8476套；可供销售新建商品住宅面积为477.3万平方米，比去年年底下降18.6%。伴随着库存量的快速下降，上半年市场竞争压力减小，房地产开发企业上调住宅销售价格的动力有所增加，但当前楼市潜在库存量依然较大，新拍的大量土地后续会逐步开发入市。在楼市政策基调不变的前提下，预计下半年，宁波房价环比会延续小幅上升之势。