首付550w，海淀哪个片区最合适？
问：您好，非京籍，在京外有一套房产，现在在海淀花园东路附近上班，想用工作居住证在买房，首付预算大概为550万。希望自住的同时，未来孩子能有个不错的学校，保值增值，请问有什么推荐吗？
答：外地有房是二套了，首付款550万，加上二套贷款200万以内，总价应该在750万。这个价格在你工作附近，其实有两个方向可以考虑：
1、海淀田村
田村位于海淀和石景山的交界处，属于海淀，整个版块的商业一般，属于永定路学区，基本是海淀的二流学区，比较好的是玉泉路小学，中学升学通道平衡，适合需要学区，但不太鸡娃的家庭。田村的位置还挺有优势的，在四环外五环内，买房还得看地段，而且这里绝大多数的楼盘到地铁都不算太远，溜达着能到。很多买在田村的朋友，基本在6号线通勤，占个坑，交通也方便。毕竟这个片区的次新，挂牌价也就10万/平，相比于隔壁四季青的版块颐和金茂府、香山壹号院11万的价格，很香。
这个片区内，玉海园、景宜里、幸福时光、雅世合金这几个小区，都可以看看。
玉海园是海淀学区上车性价比很高的小区。80多平两居室南北通透，整个户型很好，而且玉海园的学区就在小区里面，上学很方便。属于海淀中等、溢价不太高的小区。
景宜里和中国房子、田村小区是三个并排的小区。中国房子和景宜里是04年左右的社区，一个商业一个回迁，环境差不多。均价也在10万/平左右。如果你不是特别看重学区，想要住得舒服点，可以到田村看看。
2、万泉和八一学区
买万泉和八一，重点就在学区了。
海淀区的牛小很多，在中关村一小、三小、五一、海淀实验、人大附小、上地实验之外，万泉排在第二梯队是没有问题的，40%-50%直升理工附，而且教学质量和师风都很不错。万泉的学校招生范围基本是万柳东路以东，苏州街地铁站和苏州桥以西，海淀南路以南以及长春桥路以北，主要包括小南庄、稻香园西里、飞达社区、万泉庄北社区、苏州桥西社区等。万泉新新家园，光大家园，阳春光华，怡秀园是4个双选小区，划片是万泉小学，但可以自愿选择上三小。
价格方面，除了双选小区，其它小区的均价基本在10万出头，相比于其它学区，是个性价比更高的价位。万泉庄小区2020年5月的均价还是10.1万/平，现在已经到了11.7万/平。
八一学区：
八一小学在中关村的核心区，离海淀公园、颐和园也不远，紧邻的两个地铁是苏州街和海淀黄庄站。八一小学的优势，是能百分百直升八一初中部，八一初中排名很好，在海淀区15-20名左右（排行榜仁者见仁）。招生范围如下：
八一小学的招生范围基本是万泉河路以东，地铁4号线以西，10号线以北以及北四环以南，主要包括稻香园、海淀南路社区、大河庄苑等。八一片区有好几个公寓也在招生范围内。片区内的房价也在10万出头/平，是可以接受的学区价位。从升值的角度看，2020年5月，大河庄苑的均价还在9.2万/平，现在已经到了11.5万/平。
如果买在万泉和八一，学校一定比田村好，你上班也更方便，但片区内基本没有次新，都是老房子，这一点你得考虑好，鱼和熊掌不能兼得。前几天还看了几篇文章，买房最不该有的就是“功利”心态，作者把公寓这些房产比作名媛，着实有些道理，那些看着漂亮、租金高的房子看上去光鲜亮丽，但真正又能为你的家庭资产贡献多少力量呢？无非为一时的闹热买单而已。现阶段北京买房，毕竟和5年前不一样了。买错了片区，房子不涨价不说，5年后卖出也难，弄不好就是跑输大盘亏掉了。所以前期准备还是要现实再现实，考虑好你真的需求，要学区还是要居住性和未来流通性？未来会不会有再买学区房置换的打算？买房前要考虑清楚。
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