2022年重庆市房地产市场形势研究报告
1、政策面
2022年6月15日重庆市发布促进房地产业良性循环和健康发展新政，进一步放松限购、扩大购房群体，加大对开发企业的融资和发展支持力度等。
房企端完善房地产信贷服务、支持并购贷款和房企合理融资需求，放松项目资本金监管，支持分楼栋、分批存取资本金，支持缓缴基础设施配套费，加快拟供应土地周边配套设施建设，放松车位对外销售限制等。
客户端扩大新市民认定范围，加大对进城务工人员、新就业大中专毕业生、新引进专业人才等人群的购房贷款支持力度，将首房贷款利率最低降至4.25%（去年年中利率超过6%），支持二套房公积金贷款，夫妻贷款额度从60万元提高至80万元，支持购买首套房的商贷转公积金贷款，减免购房契税和个人所得税，从多方面降低置业成本，提振购房信心，加速释放需求。
2、市政规划（简略版）
（1）城市空间发展规划
以长江、嘉陵江为主轴，沿三大平行槽谷组团式发展，重塑“两江四岸”国际化山水都市风貌，高水平打造长嘉汇、科学城，引领带动中部历史母城、西部科学之城协同发展，构筑高质量发展的核心引擎。高水平建设国际消费重点城市，联动朝天门一解放碑、江北嘴、弹子石、龙门浩片区,辐射总面积16.2平方公里。依托江北嘴、弹子石，加速建成西部金融中心，以长嘉汇大景区规划为抓手，打造重庆城市会客厅、滨江人文风景岸线,建设成为国际都市旅游目的地、集中展示国际性高端服务业集聚区。进一步推动成渝双城经济圈加速完善，依托西部科学城发展规划，集中重庆大学城、重庆高新区、璧山高新区和九龙坡、北碚、江津等区的创新资源和产业平台，建成具有全国影响力的科技创新中心核心区、引领区域创新发展的综合性科学中心。
（2）道路桥隧建设规划
加快完善路网建设，建成“三环十八射多连线”高速公路网，“十四五”期间，开工建设高速公路1,000公里、建成1,200公里，高速公路通车里程达到4,600公里、省际出口通道达到32个，普通国道二级及以上比重达到92%以上,普通省道三级及以上比重达到75%以上。加快建设两江新区一长寿区快速通道、凤隧道、江南隧道及茶黄路、鹿角隧道、新燕尾山隧道，续建大学城复线隧道、白市驿隧道、果园大桥、郭家沱长江大桥，完善长嘉汇、科学城、广阳岛、枢纽港、智慧园、艺术湾等片区骨架道路，建成解放碑地下环道等重点交通节点工程。
（3）轨道交通建设规划
加快交通基础设施同城化，推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道“四网融合”，建成以中心城区为核心、紧密联系周边的“1小时通勤圈”，力争轨道交通运营及在建里程超过1,000公里，加快建成9号线、5号线、18号线、10号线等。新开工27号线、24号线--期、18号线渝中区延伸段、17号线--期、15号线、7号线--期、6号线东延伸段、4号线西延伸段等。推动8号线、12号线、19号线、21号线、26号线、28号线、29号线等前期工作、及时开工。
3、土地市场
（1）土拍规则
第二批供地依旧延续2022年首批集中供地出让规则，采用“熔断+摇号”土拍政策，最高溢价率均限制为15%，依然禁马甲、严格审查购地资金来源和开发资质,其主要特征如下：
1.土地款支付节奏放宽
本次供地土地款支付节奏与一批次基本一致，竞得人在签订国土合同之日起30日内缴至土地出让价款的50%（含竞买保证金），剩余价款在签订国土合同之日起120日、180日或一年内缴清，根据挂牌公告，本次供应地块近七成是一年内付清。此举有利于开发企业实现拿地、开发、回款的动态平衡，助力企业稳健经营，促进市场可持续性发展。
2.地块起拍价和溢价率调整
2022年二批次起始楼面价6,028元/㎡，较一批次起始楼面价下降6.06%。本轮供地地块起拍价大多低于2021年板块成交平均楼面价，项目利润空间显著提升。
（2）二批次供地情况
6月16日重庆公共资源交易网发布2022年第二批次土地出让公告，中心城区共出让商住用地12宗，总占地面积约1,843.68亩，计容面积约225.7万方，综合容积率1.84，起始价总金额约136.06亿元，起始楼面地价6,028元/㎡。从供地板块上看，主城区和远城区均有供地，地理分布较均匀。其中，渝北区4宗、九龙坡区2宗、北碚区2宗、大渡口区1宗、南岸区1宗、高新区1宗、沙坪坝区1宗。从供地数量上看，渝北区供应4宗地块排名首位，九龙坡区和北碚区各供应2宗排名第二，其余各区各有1宗。
从供地价格上看，平均起始楼面价6,028元/㎡，较一批次下降389元/㎡，其中中央公园、空港西区、蔡家起拍价较一批次再降500-2,000元/㎡，所有板块房地价差均在10,000元/㎡以上，部分板块进一步拉大至12,000-14,000元/㎡。其他核心区和热点板块与往年成交地价相比，起始价仍普遍呈现下调，如九龙坡区大杨石纯住宅地块起拍价回归至2017年水平。当前重庆政府为刺激企业来渝投资，土地市场展示出极大诚意，众多利好加持下，已迎来投资机遇期。
其中位于九龙坡区的大杨石地块，因地处核心区且体量较大、周边配套完善，挂牌起始总价排名首位，起拍总价达到25.74亿元。起拍价排名第一的是渝北区中央公园S分区地块，地处中央公园北侧，配套优质完善，楼面价8,009元/平方米。
根据挂牌公告，部分地块保证缴纳比例达到总地价款的50%，在当下资金趋紧的大环境下，此地块勾地企业拿地概率极大，凸显出强势开发商逆势抄底优质地块和深耕重庆的信心。
（3）一批次土拍复盘
2022年3月30日，重庆主城第一批次土地交易落下帷幕，本次集中供应的13宗地块全部顺利成交，其中5宗溢价成交（3宗触发熔断溢价率，进入摇号阶段），另外8宗底价成交，总成交建面146.35万平方米，总金额为99.49亿元，成交楼面均价6,764元/方平米，整体溢价率5.4%。
本次溢价成交的5宗地块均来自北区泛中央公园板块、和北区蔡家板块，其中有3宗地块竞价触发熔断最高溢价率后（即溢价率达到15%后），分别由大悦城、建发、中海通过摇号方式获得。其余2宗未触发熔断的地块溢价率分别达到7.86%和5.42%，竞得企业分别为华润和龙湖。
本次底价成交的8宗地块中，3宗来自西永板块，竞得企业分别是龙湖、龙湖+昕晖、中建信和，此片区规划利好众多，地价增长较快，但房价有所回落，房地价差约8,000元/平方米，利润空间有限，因此均以底价成交。3宗来自九龙坡区，其中来自西彭板块和中梁山板块的地块由于区位较差由平台公司拖底获取，区位较好的九龙半岛地块由华润和重庆市国资联合控股的新天泽地产摘得。剩余2宗地块分别来自大渡口区九宫庙板块和巴南区高职城板块，分别由天泰地产和中铁20局获取。
4、房地产市场
（1）整体情况
新房市场方面，市场以存量去化为主，供应依旧不高。2022年1—4月，市场供销冷淡，主城区商品住宅新增供应面积247万平方米，同比减少50%；成交面积188万平方米；同比减少75%，成交均价14,558元/平方米，同比增长5.7%。
随着5月各项利好政策陆续出台，单月成交已有恢复。2022年5月供应住宅53.14万方，环比减少54.27%；成交量迎来反转上升，5月成交132.55万方，环比增加15.20%；5月成交均价为14,278元/㎡，环比减少2.61%，同比减少0.77%，成交价整体呈现稳定趋势。
（2）未来发展趋势
进入2022年后，重庆市场不断出台楼市利好政策，近期还出台了支持房地产市场健康平稳发展的615新政，明确扩大新市民认定范围、下调首付比例和按揭贷款利率、支持二套房公积金贷款等。整体市场趋于稳定，5月成交数据环比转降为升。
重庆市场作为全国规模房企的主要重仓城市之一，在全国房地产市场触底回暖的大背景下，稳健房企仍存在较大补库存压力，土地市场将持续回暖。重庆市场对竞拍资金的严格审查有利于自有资金充裕的综合性国企、央企，限制溢价率上限、降地价、延长土地款支付时间等政策有利于拓宽房地产项目利润空间。预计整个三季度会好于二季度，整个下半年会好于上半年，最晚亦将于2022年底或2023年初转入上升通道。