2022年珠海楼市走势会如何？
最近媒体提及“楼市回暖”的频次明显多了起来，小暖风吹起。
大湾区的几座兄弟城市也已经按耐不住，
佛山：非限购区部分楼盘首付降低至两成
广州：四大行同步下调房贷利率，首套5.4%
中山：四大行同步下调房贷利率，首套最低5.3%
珠海多家银行的房贷利率也调到5.45%，兄弟城市要整整齐齐。
那2022年楼市走势会如何呢？
深耕珠海这么久，这里大胆的预测一二，flag立下，接受时间的考验。
先讲两点现象。
1. 土拍
2020年珠海卖地20宗，出让总金额325亿元、成交总面积约137万㎡；
2021年珠海卖地18宗，出让总金额213亿元、成交总面积93万㎡。
虽然只少卖了2宗土地，但成交面积和土地出让金额均出现了滑铁卢现象，对比2021年整体市场压抑的情绪，2022年的土拍拉开序幕，很多人对这个开局还是有很高的期待。
珠海市自然资源局在2月15日挂出来10块优质地块，面对全国进行招商，这10块地大概分布在：
香洲南屏1块、高新科创北围2块；
斗门白藤片区2块、斗门湖心新城2块、斗门乾务镇1块；
金湾红旗镇1块、金湾滨海商务区1块。
目前第一宗土拍是正方集团以13.02亿拿下了北围的一块地，折合楼面价约9409元/㎡，如果算上配建绿地、学校，楼面价大概去到14100元/㎡；
这个价格也不知道打了多少在北围高开低走开发商的脸，非常理性的成交价。
另外，中国电建集团市政规划设计研究院有限公司以楼面价5152元/㎡，总价2.37亿元竞得保税区约8145㎡商住地。
后续的土拍市场不知道会不会延续这种低开的走势，还是个未知数。
从地块整体分布来看，位置并没有很核心，不过也在我的预期之中。
说句题外话，市委书记和市长都换了人选，一般来说，所谓的新官上任三把火，按照经验来说，任期一般在三四年左右，很多基础设施或工业项目最快也要两三年才能完成，所以这“三把火”就要烧的又快又猛，这也是快速提升经（zheng）济（ji）的密码。
珠海这座城市，这几年在基础设施投资、工业、财政支出哗哗的上涨，所以必然需要土地财政和土地金融的支持，一般这种时候，土地出让数量都会增加一些，而且位置不会特别核心。
后续的土拍市场，可能会升温一些，以一些有实力的国企央企为主。
2.金融信贷政策
出现这轮楼市明显下调的核心原因，就在于信贷政策的全面收紧，按揭收紧、开发商融资收紧引发的一系列多米诺骨牌效应。
现在风向变了，政策有所缓和，降准有了、降息也来了，部分城市也开始暗戳戳的“救市”，出台房补贴、人才购房、20%首付、公积金贷款等方面的扶持政策。
最重要的是，市场上已经出现了新的信贷产品，利率友好，也就意味着钱来了。
政策底出现，市场底也有了，风格也该转换了。
按照当下的金融信贷回暖政策，一二线城市大概率是可以蹲到小阳春的，三四线城市还是要蹲一蹲行情。
之于珠海，其实也跟三亚的逻辑意义，是全国人民的珠海，是全国人民的三亚。
换言之，只要大家手上有钞票，伴随着信心的恢复，那市场也会逐步回暖。
是时候关注起来珠海核心区域核心板块核心资产了，前面的这波回调，诚意也是很到位的。
谈谈市场判断以及如何选房。
基于前面的逻辑，既要搞业绩，又要抓建设，随着市场回暖，买房人又要纠结了：
看了很多买房资料，也学了不少，但实操起来有些凌乱，不知道从何做起……
1.搞业绩逻辑
横琴摇身一变粤澳深度合作区之后，2024年前投资收益全部留给合作区管理委员会支配，用于合作区开发建设。
珠海必定要扶持其他区域发展，来补足财政收入，除了稳定的香洲主城区、高新区、金湾区，现在最有概念的是鹤洲新区。
鹤洲新区一旦立项开始建设，势必会成为珠海的地理中心，对于横琴、香洲、金湾的链接会更强烈，生产要素的流转效率提高。
另外，鹤洲新区是作为交通枢纽站的存在，是把珠海以外的人源源不断的运到珠海来，对于消费的促进也是好的助力。
因此，以金湾航空新城、滨海商务区以及保税区为中心的区域，会作为东西两翼串联起来，迎来新的生机，当然，板块之间的较量也就是配套上的较量了，这也是航空新城为什么做了大手笔的配建。
2.库存逻辑
中原研究中心的数据来看，珠海的库存面积主要集中斗门、金湾、南湾、唐家，其中斗门的库存约等于金湾+南湾的库存。
按照出让土地的情况来看，未来斗门的土地供应依然是个无底洞，如果不是买来住的朋友，得思考一下出手的问题。问，就是不建议。
说说南湾的问题，真的是旧改扎堆，改到什么时候不知道，除了位置还行，要啥没啥，价格一点也不友好。
如果有人跟你说，那边是豪宅扎堆，靠近华发商都，你可以考虑送他一个感叹号。
再说说金湾的问题，计算库存时候囊括了航空新城B片区+C片区+滨海商务区+红旗+三灶，实际上核心区域覆盖大面积并不大，板块内的产品也是屈指可数，产品整体调性以改善和高端居住为主。
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基于以上，未来鹤洲新区的重要性势必要提速，但鹤洲作为一片滩涂地，又有“菜篮子”的性质，推进速度肯定没有说起来这么轻松。
一旦立项，金湾航空新城的重要性会再次上个台阶。
肯定有人要问，洪湾为什么不可以？
珠海从立市以来，坚持“生态优先”原则，实行城市规划建设管理“八个统一”，环境保护“八个不准”方针，山体形态本身就是地理桎梏，这也是十字门的发展枷锁。
相比之下，平平整整的金湾才是广阔的腹地，这也是政府为什么花了那么多精力金钱搞七通一平的原因。
后续市场个人依然坚定看好航空新城未来的走势。
3.如何选房的逻辑
市场整体回暖后，珠海的各大板块走势依然是强者恒强、弱者恒弱。
从顶层制度逻辑来看，珠海的天花板还是得看横琴。随着人口的导入，那些配套齐全、居住氛围好，距离横琴通勤近的板块会有质的飞跃。
从交通逻辑来看，城轨、桥梁就像人体的动脉、静脉一样，连接着各个区域，但凡拥有完备的生活配套的区域，就会成为“主要器官”，背后对应的就是产业兴起和房价的攀升。
这点来看，交通的利好也是主要围绕横琴、金湾、唐家展开，老生常谈。
综合来说，
如果你是珠海居住，本地人，要解决孩子读书、要解决上班通勤问题，那就好好研究一下就近的次新学区房，方便为主；
如果你是外地人，奔着珠海的“城运”前景以及宜居环境，
预算没有上限，首先考虑横琴的住宅，稀缺的紧，未来一定不会辜负你；
预算有限，想要性价比最高，可以重点关注金湾航空新城、滨海商务区、十字门、唐家高新区；
这些片区具体怎么选，以前我会给大家排序，但接待了几百组粉丝之后，我发现南方人在意户型、朝向、楼层甚至风水；北方人在意喜不喜欢、是不是南北通透，但每个项目总有它自己的特点。
我们能做的往往是帮你理清思路，给到购房建议，帮你分析每个板块的价值是什么，预期空间用什么维度去评判，给到你最清晰的事实，这套房子的优点是什么、缺点是什么，跟市场上的项目比特点是什么，适合什么样的人群，开发商在这个城市的作品怎么样……但真正适合你的心意的房子，却是现场的那么一刹那。
最后，写给预算低于120万的朋友一句话，高栏港不香，低于100万总价的可以去买买理财产品。
如果你正在关注珠海的房子，可以jia我们的同事Daniel，他可以帮你理清购房思路、梳理板块价值，也可以全程陪同实地看房。v+dne185
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