东莞产业项目遴选势头强劲！企业拿好地享好策的操作宝典！
前言
过去数年，面对深圳市用地、用房、用人成本持续攀升等问题，装备制造等先进制造产业主动或被动由一线城市向东莞市实行产业转移已成趋势，谢岗镇智微智能科技项目等多家深企的产业园项目也逐步落户东莞。
在此背景下，东莞市为匹配优质的实体企业在增资扩产或者产业转移时的用地用房需求，市政府及镇街近年来推出了一系列针对产业项目的招商引资遴选及配套奖励政策，为实体企业加快落地东莞给予重点支持。
一、研究背景
近年来东莞市政府陆续发布了《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》、《东莞市招商引资重特大项目奖励办法》以及《东莞市招商引资产业项目暂行管理办法》等多份产业项目遴选相关文件，成套政策体系针对不同层次、不同类型的投资者和实体企业选址东莞，并落地产业项目提供不同路径。
结合同合产业服务团队在东莞市产业资源导入的实操经验，东莞市产业项目遴选依据申报条件的差异，主要分为1）招商引资重特大项目、2）招商引资普通产业项目这两种最主要的遴选方式，下文将从申报条件、申报流程以及产业监管三个维度为广大实体企业落地东莞产业项目提供指南。
二、招商引资重特大项目
（一）申报条件
申报主体限制：必须符合东莞市产业发展导向，企业的工商注册地、税收征管关系及统计关系在东莞范围内，有健全的财务制度、具有独立法人资格、实行独立核算，且承诺10年内不迁离本市、不改变在东莞市的纳税义务；
项目申报门槛：重特大项目还需同时在投资规模、投资产出以及财政收益三个基本条件达到相关要求，具体条件如下图。
（二）申报流程
1、提交资料
项目认定时，投资方须向市招商引资创新办公室提交以下资料：
（1）招商引资重特大项目申请表、项目情况说明及项目投资可行性报告；
（2）项目投资方情况；
（3）符合《东莞市招商引资项目投资协议（范本）》的项目投资协议。
2、组织评审
东莞市招商引资创新办公室委托第三方机构对项目进行评审，并出具项目评估意见。
3、征求意见
东莞市招商引资创新办公室整理项目资料征求东莞市有关部门意见。
4、项目认定
市招商引资创新办公室根据东莞市有关部门单位意见，形成最终意见后报市招商引资创新工作领导小组认定。
5、安排指标
东莞市自然资源局根据项目综合得分高低排序、开工条件成熟程度及用地指标情况，按次序给予安排用地指标。
6、供地审议
项目属地镇街（园区）组织征地报批材料报东莞市自然资源局后，东莞市自然资源局编制土地出让方案并提交土地审批委员会建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审议。
7、组织招拍挂
审议通过后由市公共资源交易中心组织土地招拍挂。
（三）产业监管
土地通过招拍挂被项目竞拍者竞得后，竞拍者需和相关镇街（园区）签订《项目投资效益协议书》，其中《项目投资效益协议书》对项目监管明确相关违约责任，具体内容如下：
1、产业准入：产业用地未经《项目投资效益协议书》甲方【属地镇街（园区）】书面同意，乙方（用地受让人）擅自变更地块产业准入类别的，应按该地块土地出让金的20%向甲方缴纳违约金；
2、投产时间：产业用地未按约定建设周期实现动工、竣工的，应明确具体违约责任；
3、经济效益：在约定时限内若有固定资产投资额、财政贡献等经济指标未达到约定要求应有相应条款约定补偿责任。
三、招商引资普通产业项目
（一）申报条件
申报主体限制：招商引资产业项目对申报主体的要求与重特大项目相同，即企业必须符合东莞市产业发展导向，企业的工商注册地、税收征管关系及统计关系在东莞范围内，有健全的财务制度、具有独立法人资格、实行独立核算，且承诺10年内不迁离本市、不改变在东莞市的纳税义务；
项目申报门槛：产业项目申报需要属地镇街政府以及东莞市投资促进局在产业类型、投资主体、创新水平等八个层面进行综合评估。
1、产业类型：主要评估项目是否属于深圳市五大新兴产业领域的十大重点产业、现代服务业或优势传统产业；
2、投资主体：对项目投资者及其投资企业的基本情况、资金实力及资信状况、融资情况、经营状况等方面进行评估分析；
3、投资规模：根据项目的投资规模和年度投资规模大小进行评分。属于东莞市五大新兴领域项目，投资总额≥ 1亿元人民币（或1500万美元）；现代服务业项目，投资总额≥ 2亿元人民币（或3000万美元）；传统产业转型升级项目，投资总额≥ 3亿元人民币（或5000万美元）；
4、投资强度：对项目的投资强度指标进行评估，投资强度不得＜380万元/亩；
5、产出效益：对项目的产出效益指标进行评估，各镇街（园区）财政贡献额基准线为：落户次发达镇街项目年财政贡献额≥80万元/亩；落户其它镇街（园区）项目年财政贡献额≥100万元/亩（其中，落户塘厦镇、樟木头镇、凤岗镇、清溪镇项目年财政贡献额≥120万元/亩）；落户松山湖、滨海湾新区项目年财政贡献额≥120万元/亩；
6、发展前景：评估项目是否属于重点发展产业的产业链关键环节和缺失环节项目；是否属于产业带动性强的项目；对项目发展前景进行评估；
7、创新水平：对项目核心技术来源、是否设有研发机构以及研发投入情况、科技创新水平进行评估；对项目创业团队技术、研发人员结构和比例进行评估；
8、资源利用：对项目是否符合省重大产业项目计划指标奖励条件、建筑容积率等建设指标进行评估，引导提高土地利用率；对项目污染物排放进行评估。
（二）申报流程
1、提交资料
有镇属地镇街根据《东莞市招商引资项目评分表》对项目进行初步审核后，向东莞市投资促进局提出申请。
2、综合评价
对于符合条件的项目东莞市投资促进局将项目交给东莞市重大办列入东莞市重大预备项目或东莞市重大建设项目，同时享受东莞市重大项目相关优惠政策。
3、安排指标
东莞市自然资源局根据项目综合得分高低排序、开工条件成熟程度及用地指标情况，按次序给予安排用地指标。
4、供地审议
项目属地镇街（园区）组织征地报批材料报东莞市自然资源局后，东莞市自然资源局编制土地出让方案并提交土地审批委员会建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审议。
5、组织招拍挂
审议通过后由市公共资源交易中心组织土地招拍挂。
（三）产业监管
土地通过招拍挂被项目竞拍者竞得后，竞拍者需和相关镇街（园区）签订《项目投资效益协议书》，其中《项目投资效益协议书》对项目监管明确相关违约责任，产业监管类目与招商引资重特大项目相同，具体违约责任有所差异：
1、产业准入：产业用地未经《项目投资效益协议书》甲方【属地镇街（园区）】书面同意，乙方（用地受让人）擅自变更地块产业准入类别的，应按该地块土地出让金的20%向甲方缴纳违约金；
2、投产时间：产业用地未按约定建设周期实现动工、竣工的，应明确具体违约责任；
3、效益指标：在约定时限内若有固定资产投资额、财政贡献等经济指标未达到约定要求的，应有相应条款约定补偿责任。
结语
自东莞市2017年政府一号文发布“倍增计划”至今，东莞市相对扎实的产业基础和得天独厚的地理区位，造就了东莞相比惠州、中山等城市更强的产业承接能力。《东莞市招商引资重特大项目奖励办法》等配套奖补政策的出台，使得东莞无论是土地让利、优惠补贴还是税收返还等数个层面都有相当大的补贴力度。
一体两面，东莞市相对优越的营商环境也使得东莞各级政府对企业拿地要房要求渐趋严格，这不仅体在政府对项目产值税收等经济效益考察收紧，也对产业项目落地的操盘者提出更高要求：项目如何展现地方政府渴求的产业竞争力，成为企业能否拿好地享好策的重中之重。