温州大型综合体印象城MEGA！跟其他商场比如何？
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
11月26日，印象城MEGA开业了，作为温州市区唯一完全位于城区内部成熟地段的大型商业综合体，自然引起温州人的瞩目。
最近，或许不少人已经前去体验了一番，但更多人计划周末去逛逛，看看它给温州带来哪些新鲜事物。也有人担心人流、车流过多，想等到开业热潮褪去之后，再去看看。
赶在开业第一天，小编翘（ren）班（wu）去印象城MEGA逛了圈，为大家带来现场体验。
先简单说说印象城MEGA，它是印力集团旗下最高序列产品系，当前仅有上海在去年开了首家印象城MEGA，其他城市当前均为印象城、印象汇等。为什么温州第一家印象城就是MEGA？或许与印力集团CEO是温州人有关。
印象城MEGA位于世纪广场以南、世纪公园以东，与市科技馆、市博物馆等公共设施仅一路之隔，距离市图书馆、温州大剧院等也不远，具备形成互动的条件。
然而，受当年就地安置影响，印象城MEGA东南角是安置房锦延家园。因此，印象城MEGA地块整体呈“P”字形，商业集中布置于北侧形成一座MALL，东南角沿河呈长条街区式布局，从空中看犹如一把钥匙。
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在这并不方整的地块中，印象城MEGA在设计上作出了一些尝试，不同于传统MALL的方盒子，北侧MALL中间挖空做了户外广场，室内MALL绕户外广场一圈。
这座户外广场，原本有条件举办大型活动，并与1层、B1层商户互动，但受疫情防控影响，1层商户与通道全都关上了门，切断了室内外联系，需绕至商场以外或B1层。
当室内外联系切断，1层、2层整体动线成了C型，需走回头路，3-5层依旧保持O型动线，但视觉上与户外完全切割、仿佛并不存在。
当室内MALL缺乏中心视觉目标，这样的O型动线，消费者容易绕晕，像是室内版欧洲城。
同时，在并不大的地块中央做户外广场，导致周围一圈的室内MALL的格局比较局促，人流量大或举办室内活动就显得较为拥挤。
其中，作为主入口的西北入口，拥有1-6层的通透中庭、玻璃穹顶，但由于空间狭小，由玻璃穹顶进入室内的自然光，难以抵达低楼层，再加上大屏幕、地面装饰的摆放，整个中庭空间非常局促，并不大气。
至于其他中庭，均仅1-4层，以楼板封顶，令格局与传统百货有些相似，即便白天也由灯光照射、无自然光，显得有些压抑。廊道转弯处均为直角，并存在连续的直角转弯，影响步行体验感。
反而以餐饮为主的5-6层，拥有一座以大玻璃穹顶的上盖的大中庭、采光、通透性非常好，转弯处也是弧形设计。
除了北侧主体MALL，东南角的滨水长条街区，在河道、公园的映衬之下，倒是拥有较为开阔的视野，也利于亲近自然，不同于其他商业综合体的全封闭。
但是，它无法与北侧主体MALL形成整圈的往返动线，只能原路来回、且距离较长。南端连接万科中心商务楼底商，但商家基本未营业，导致越往南人气越差。
在河流众多的温州，万象城、吾悦广场、万达广场为了更好地对接主干道、增加室外广场面积，都或多或少有些上盖河道的做法，印象城MEGA不仅没有上盖河道，还更注重亲水元素的设计，做出了特色。不过，印象城MEGA与世纪公园仅有1座桥梁，还是偏少，与公园主体互动有限。
滨水街区的业态分布则颇具生活意趣，除了餐饮之外，还入驻了MAGO KTV、MILL酒吧，看着河畔美景，小酌一杯，不失为一种美好体验。
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主打“首店经济”的印象城MEGA，引进了众多浙南、浙江乃至华东首店，尤其是一些仅进驻一二线城市核心地段的品牌，也进驻了印象城MEGA，成为招商亮点。可见，温州人的消费实力、对时尚生活的追求，不是吹的。
1楼入口门神是星巴克、LADY M，1楼主打服饰，引进了PINKO、lululemon、CK、维密、ZARA、COACH、MICHAEL KORS等，以及奈雪の茶等饮品店，另有百盛美妆、X11等，以及位于滨水街区的海森堡、COMMUNE等知名餐厅。
小编发现一个有趣的现象。一楼有不少品牌尚未营业、仍是围挡，而这些品牌恰巧是作为此次印象城招商亮点的国际知名品牌，例如：lululemon、维密、COACH、MICHAEL KORS、百盛美妆等。
看来大牌之所以是大牌，离不开严格的品控和对质量的把关。宁愿不蹭这波开业热度，也绝不仓促营业。
除此之外，让小编感到意外惊喜的是印象城的美术陈列“颜值”在线。进驻了一些年轻化的服饰买手店、设计师集成店，店铺整体陈列上也比较简约、高级、现代感，符合年轻人审美，就连印象城的ZARA也比温州其他分店显得上档次。
2楼同样主打服饰，部分承接1楼门店，更多是一些国内知名年轻品牌，另有珠宝、美容、休闲等功能，以及西西弗书店等。
3楼服饰则增加了一些温州本土知名品牌，另有奈尔宝室内儿童乐园及其他亲子、早教等儿童业态，还有KTV、美容等业态。
4楼主打儿童服饰及儿童业态，部分承接3楼门店，还有健身房等业态，另外餐饮比例开始增加，有外婆家、炉鱼、老鸭集、珮姐重庆火锅、小龙坎等知名餐厅。
5楼以餐饮为主，包括中餐、日料、韩式烤肉、奶茶、港式冰室、西餐等，种类较为齐全，但网红餐厅不多。
B1楼则为ole'精品超市，以及肯德基、必胜客、美珍香、汉堡王、米芝莲、阿香米线、鲜芋仙、月枫堂等连锁快餐厅，以及海马体、屈臣氏、酷乐潮玩、三只松鼠、热风等各类连锁门店，以及多家游乐业态，部分区域门店集合形成美食街。
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总体来讲，印象城MEGA地段绝佳、整体设计有些不足、品牌总体档次不错,整体装修、氛围、人气、商品陈列等都挺好。无论对中央绿轴区域还是温州城区来讲，都是一个非常好的商业补充。
然而，中央绿轴区域从城市中心区算起，已开发了20多年，从新城开发算起则已开发了近30年。长期以来，从新城大道两侧到中央绿轴，商业设施的匮乏一直令人诟病，直到如今才得以补充。同时，世纪公园两侧品质较低的安置房，也被印象城MEGA及对面的1924商业街遮挡，提升了城市形象。
然而，由于周边开发较早，与印象城MEGA相邻的锦江路、府东路均仅双向四车道，在带来人气、完善配套的同时，预计将形成严重的交通拥堵。
这个周末，由于印象城MEGA的开业，尤其是位于核心城区成熟地段的优势，让温州各大商业综合体、百货都感觉到“狼来了”！由此，全城各大商家开启了“活动模式”——免费停车、品牌折扣、抽大奖等层出不穷，使出浑身解数争夺客源，这在非节假日非常少见。对消费者来讲，这是极大的利好。
不过从另一个角度来讲，温州商业综合体、百货的分散布局、不近不远，所带来的恶性竞争，开始凸显。以印象城MEGA为中心，时代商圈、吾悦广场均在直线2公里内，距离万象城也仅直线约3.3公里，再加上定位相近、部分品牌重复，在客群方面存在一定重叠，却无法共享客流。
相比较同样地段成熟的百货，印象城MEGA作为商业综合体具有较大的优势，再对比其他位于周边新区的商业综合体，印象城MEGA具有地段优势。当然，关键还要看今后印象城MEGA的运营能力。
当温州市区多数大区域已拥有各自的商业综合体，尤其是中低端商业综合体已布局较多。事实证明，它们满足不了温州人尤其是温州年轻人的消费、生活需求。那么接下来，温州不仅应更多引进中高端商业综合体，还应集中布局、形成现代化商圈。
以中央绿轴区域为例，接下来可在S1线惠民路站及东侧地块再布局商业综合体，打造轨交TOD，与印象城MEGA共同形成商圈。
当商业集聚，客流可以共享，商业综合体之间除了竞争还有合作，共同将商圈做大做强，才能对郊县及周边城市产生吸引力与辐射力，更好地奠定温州浙南闽北中心城市地位。
