杭州二手房新房 找房询价、升值评估、网签买卖、中介过户 买房经验技巧（第二篇：接盘侠如何才能不接盘？）
第二篇：接盘侠如何才能不接盘？
这一阶段，我要说说新房与二手房的交易价格是如何产生的。搞清楚这两种报价原因，就能摸清楚同一个地段如何筛选性价比高的房源。
首先新房的价格是买家购买开放商房屋时的签约价格。
买新房可以省一笔税费，与二手房交易过户相比，新房交易是不用缴纳中介经纪费、个人所得税和增值税等，所以少了这一部分费用。
新房的价格是开房商根据拍地时的楼面价和楼房建造成本等花费，经过当地政府限价令审批后，公开出售房屋时的标价。像杭州这样的城市，购房者往往想买到新房，需要在开发商这个售价基础上还要多付一笔钱。因为限价令审批后，新房的价格要比周边成交的二手房价格还要低，开发商为了想卖个好价钱，往往绑定高价车位、收取茶水费、验资全款、中介转卖房票等手段来增加卖方收入。
新房的价格主要有这几部分组成：楼面价、建筑安装费、营销费用、税费等。楼面价就是开发商在从政府手中通过公开竞拍获得土地开发权，向政府部门支付的土地的总价。每次拍完地后，媒体都会报道某个地块的土拍起拍价、溢价率、楼面价、自持率。
其中楼面价是指按照规划设计院该土地规划的容积率，平摊到最多能建造的建筑面积中得出来的每平方米的价格，说白了，这个钱就是房子每平方米分摊到的土地价格的费用。
建筑安装费就是盖这个楼，从无到有，从建筑设计公司设计出图纸，到建筑设计院审批，到施工建设过程中的钢筋、水泥、工钱料钱、监理管理验收等环节的费用。说白了就是盖房子的成本。
其他还有营销、销售、宣传、税务等方面的费用，就很好理解，不再赘述。
而在新房的售价中，几种费用的比例大致是楼面价:建筑安装费:其他费用≈40%:40%:20%，其中楼面价的比重只会变大，具体比例推算及举例，网上都有，我只是表述一个大致的概念。
近些年各地政府为了防止房价过快增长，都出台了新房限价令，通过控制房价环比、同比增长率来控制并确定某地段的新房售价，但是这种行政命令式的管制，表面上控制了成交价，但是在开发商买卖房屋的过程中，作为主体的开发商是个商业地产公司，它当让想着卖房子的利润最大化，所以经常出现的新闻就有报道开发商通过绑定车位、抬高车位费用、收取中介茶水费等变相方法来加价出售房屋，从而加快回笼资金，加快开发商现金流。
因为政府的限价令，新房的单价往往低于该地段二手房的成交价，购买新房就比购买二手房要实惠得多，并且新房又不用缴纳二手房的部分税费，报价又低一些，所以新房就奇货可居，市面上经常出现二手房价格倒挂，高于新房成交价的报道。
但是开发商又不傻，它会想尽办法多收钱，通过验资要求全款买房、绑定高价车位、加收茶水费等变相手段抬高成交费用，或者需要走关系拿房号、买房号等，导致市场上大部分的购房者都没有机会能买到新房。
这些限价令审批后的新房报价，要想买到手，要多花很多钱。我们看到的很多媒体统计的新房成交价总是比这边的二手房次新房还要便宜的情况，就是这样统计出来的，
与此相比，二手房就不存在限价令的约束，更多的是根据买卖双方的市场供需关系来确定的成交价格，说白了就是看有多少接盘侠愿意出多少价格来竞拍你的房子，只要有人愿意接盘，心理上觉得这个房屋值这个价，你这个房子就是这个价格。所以这个浮动的价格最主要受到房屋供需关系的影响，同等条件的房屋，需要买的人多了，房屋变得紧俏了、稀有了，那就值钱了，能卖个高价钱了。
政府的落户、限购、限售、税收、利率、宣传等城市发展政策会影响到一个城市的购房需求，同时，房屋周边的学校教育资源、公交地铁设施、社区行政服务、公园商场医院、产业企业引进的建设规划等利好因素也会直接影响到该房屋的价格评估，提升接盘侠们的升值预期。像这些政府公共资源的分配、调整和新增规划投资等利好因素能影响双方的供需关系从而影响房价波动。
但是大家收集获得到的利好因素有多有少，买卖双方对升值预期都有差异，一套二手房新房源刚刚在中介中挂出来，如何去判断这个房子的房东报价在同等地段和同等房屋条件下，性价比高低呢？
一般我们都是要对比参照各大中介公司手机APP上公布的个小区的存量房成交价，通过对比该地段不同条件房屋的二手房成交价，就能初步判断出该小区及周边地段在售二手房房源的性价比情况。
二手房的价格主要是根据前业主的心理价格预期和买家的支付价格预期来定的，主要还是根据周边的同一档次和条件的二手房买卖双方的供需关系上下浮动。
所以购买二手房，关键要看自己的资金预算、住房需求、询价评估等环节，实现在自己的资金预算范围内，找到符合自己住房要求的具备高升值空间的地段，再在备选的几个地段中，找到合适的小区和户型，从而淘到自己满意的二手房并 过户，实现家庭资产的最优配置方案。
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写在最后：
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