朝阳区区域配套及新房市场成交分析－五月更新

一、朝阳区简介

朝阳区位于北京市中心城区东部及北部，辖区面积470.8平方公里，截至2014年底，常住人口392.2万，下辖23个街道办事处、20个地区办事处。

图：朝阳区位置图

朝阳区是北京市属近郊区向城区过渡的区，位于北京城区东部，是北京市城六区中面积最大的的一个区。朝阳区是北京发展最早的区域之一，拥有金融业、国际商贸、文化传媒产业、高新技术产业等特色产业；对外交往活动频繁，也是北京市重要的外事活动区。

朝阳区是北京首批重点发展的近郊区之一，目前整体城市化水平较高，已形成比较清晰的金融业、国际商务等现代服务业为主导、高新技术产业支撑、文化创意产业聚集的产业结构发展趋势。

二、朝阳区配套分析

1、教育

朝阳区整体来看，从幼儿园到高中各级教育资源都比较丰富，但因朝阳区人口较多，增长较快，居民的教育需求不能完全被满足。且优质教育资源（重点小学、重点中学）主要还是集中在四环内。

截止2013年年末，朝阳区共有：1、幼儿园191所，示范幼儿园比例为19.4%，一级（优质）幼儿园比例为65.0%，学前三年入园率为94.0%；2、普通小学134所，小学入学率100%，且重点学校和热门学校主要集中在东三环内和东北四至五环；3、普通中学81所，初中入学率100%，高中录取率94.8%，高中毕业率96.0%。朝阳区重点中学较少，且主要集中于三环内。

图：朝阳区热门小学分布图

2、商业

朝阳区因发展较早，商业发展较成熟，目前形成了多商圈、多中心的商业聚集格局，但目前发展成熟的大型商圈都集中在五环内。

五环至六环间的大片区域缺乏大型商业资源聚集区，其商业多为依附于大型居住区或产业区的中小型商业。

亚奥商圈整体商业氛围相比CBD、燕莎等商圈而言，相对较弱；但亚奥商圈辐射范围大，历史发展较早，是北京从2000年开始重点扶持的商圈，各方面基础设施相比其他板块成熟，业态综合性程度较高，尤其是社区商业和中小型商业体较多。

望京商圈属于发展较晚的商圈，整体商业氛围相比老版商业如CBD而言，商业氛围较弱，很多商业体还处于在建阶段；但新兴商圈的优势在于，规划较为科学，商业集中程度高，现代化程度高，分区较为合理。未来大商业体规模较大。

三里屯商圈属于发展较早的商圈，整体商业氛围浓厚，消费水平较高，年轻化趋势明显。三里屯商圈中不乏大商业体，但中小型社区商业也极其发达，经营状况良好。尤其是服装、饰品等商业，商业租金在全北京几乎处于最高水平。

燕莎商圈属于北京最早发展起来的一批商圈，整体商业氛围浓厚，知名商业体较多。虽然发展历史早，但也存在着诸多由于规划不合理导致的弊端，近年来，燕莎商业体的租金呈下降趋势。商圈老店多，现代化程度低。

CBD商圈属于北京核心商务区的商圈，整体商业氛围浓厚，知名商业体众多。依托大型高端写字楼集群，消费人口数量多，消费能力强，商圈现代化程度高。因存在大规模高消费力人群，全球一线名品店众多，大型商业租金极高。

3、医疗

朝阳区的医疗配套设施较为齐全，但优质医疗资源主要集中在五环内，有闻名中外的中日友好医院、安贞医院、朝阳医院等为居民就医带来了方便。

4、交通

朝阳区为北京市核心城区，人口构成多元化以及城区功能全面化是影响朝阳区交通分布的最主要因素。

朝阳区特殊的地理位置使它也成为了北京过境交通的主要承载区之一，多条高速公路及快速路穿行通过朝阳区。本区汇集了北京各区之间的主要交通流量，这些路段的出入口尤其在早晚高峰时段加剧了该区的交通负担。

5、生态

朝阳区整体自然环境一般，生态环境状态在全北京来看属于中下水平。朝阳区空气质量整体来说一般，且区内北部的空气质量要略优于南部，东北部的温榆河生态走廊和西北部的奥林匹克森林公园等大型绿地对朝阳区北部的空气一定程度上有所净化。

图：2015年北京市PM2.5分布图

6、综合评分

注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。

三、朝阳区房地产成交热门板块

朝阳区因开发较早，五环内在售楼盘多以中高端住宅项目为主，总价较高，且有较多大户型豪宅。

朝阳区当前形成了几个热门开发板块，其中东北五环外孙河板块以高端平层住宅、别墅为主，而普通住宅多集中在北五环外来广营地区、北苑地区和东五环外常营地区。

区域内楼盘多大户型尾房在售，且大多为大户型尾房在售，纯新盘多集中在五环外，其中东坝、北苑、孙河曾一度是楼市土地热区。

孙河高地价催生了区域高房价，是北京高端顶豪的集散地。北苑区域中高端楼盘聚集，区域房价曾一路飙涨。东坝区域自住房和高端盘扎堆，区域内的中低端住宅已近尾声，未来区域内将形成自住房、豪宅两极分化的局面。

1、孙河板块

孙河板块是近年来朝阳地区土地市场成交最热的地块。孙河板块是北京四大别墅区之首的中央别墅区中最后一块尚未开发的地块，也是地缘优势最好的地块，自然环境出众。

板块距离望京商圈较近，临京承、京平高速，交通较为便利。

2、北苑板块

北苑是近年来朝阳地区发展速度较快的板块之一。地块地处亚奥板块边缘，属于亚奥板块的北扩展区，因地铁5号线、13号线的开通，北苑地区的交通、商业、教育配套完善程度快速提高。

目前北苑地区中高端盘较多，地价贵，但居住密度也较高。

3、来广营-望京板块

来广营近年来来朝阳地区土地市场争夺激烈的地块。与望京相接，受望京商圈的影响，未来商业配套较为发达。又因其良好的地缘和交通优势，成为众多高端盘竞相聚集之地。

4、常营板块

常营是近年来朝阳地区发展速度较快的板块之一。地块地处朝青板块边缘，属于朝青商圈的东扩展区。依托地铁6号线的建成，板块刚需住宅区聚集，商业发展速度加快，较多大规模商业体即将投入使用。

5、东坝板块

近两年，作为未来规划中的国际商贸中心区和第四使馆区，东坝地区房产热度不断升温。几大开发商重金拿地，使此区域新房价格一路飙升。版块定位以高端住宅为主，多为大户型。目前轨道交通尚在规划中，相关商业医疗配套等也亟待完善。

四、朝阳区新房市场成交分析

1、商品住宅

2015年5月到2016年5月朝阳区商品住宅（不含保障房）共销售10079套，新增供应8965套，销供比1.12。

2.商住写字楼

2015年5月到2016年5月朝阳区商品住宅（不含保障房）共销售1830套，新增供应1016套，销供比1.8。尽管13个月总供需较为不平衡，但近四个月销供比为0.93，基本平衡，预计未来价格将会平稳上涨。

五、写在最后

朝阳区是北京市城六区之一，开发较早，经济发展在全市中属于领先地位，各类配套都比较完善，但相应地土地开发程度较高，新建住宅用地较少，并且楼盘价格普遍偏高，特别是靠近城区中心的区域，最低总价普遍在500万以上。

如果想选择朝阳一首新盘，可以多关注常营板块、北苑、来广营板块。这是近几年的开发热点区域，住宅用地成交多集中与此，近期成交楼面价已接近5万每平米，可预计未来一手新盘的售价将接近10万的量级，这意味着未来朝阳一首新盘将以高端住宅为主。而目前这些区域的房价尚处于相对较低水平，适宜尽早入手。