昌平区区域配套及新房市场成交分析－5月更新

一、昌平区简介

昌平位于北京的西北部，是首都北京的北大门，辖区面积2019平方公里，截至2014年底常住人口190.8万，下辖8个街道办事处、14个镇、6个乡。昌平既是北京的城市发展新区、又是生态涵养发展区，是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的重要支点。

进入新世纪后，昌平区发展迅速，城市化进程大大加快，到十二五期间，昌平区按照“两轴两带、三城多点”的总体空间布局，新城建设和重大基础实施建设稳步实施，南部地区城市化、城市现代化水平进一步提升。

图：昌平区位置图

二、昌平区配套分析

1、教育

昌平城区教育配套比较完善，受教育大区海淀的直接辐射，大量名校在昌平设立分校；但随着新城的建设，大量外来人口涌入昌平，近几年教育虽然发展较快，但尚不能完全满足居民的教育需求，特别是天通苑、回龙观等大型居住板块，小学入学压力较大。

2016年，昌平力争6所名校名园建成开学，包括北京161中学回龙观学校、首都师范大学附属回龙观幼儿园、北京师范大学未来科技城第一幼儿园、北京师范大学实验幼儿园新校区幼儿园、棉花胡同幼儿园回龙观分园、华北电力大学附属幼儿园。这6所名校名园选址集中在回龙观、未来科技城、沙河大学城等地区。中学目前主要集中在中心城区，回龙观、天通苑区域近两年逐渐增加了一些重点中学。

图：昌平区热门小学分布

图：昌平区热门中学分布图


2、商业

昌平除中心城区外，城市化发展较晚，区内缺乏超大型商圈。昌平商业配套主要以大型居住区为依托而聚集，目前在中心城区、天通苑地区、回龙观地区商业配套相对比较发达。

三、昌平区房地产成交热门板块

昌平区域是北京城区外扩的过程中承载了大量的外溢居住需求，其南部的回龙观、天通苑是北京的最大的居住区，常驻人口超过70万人。随着昌平新城的规划、地铁昌平线等城市要道的修建，近几年昌平区域的土地开发和住宅交易又趋火热。

图：昌平区热门板块图

1、回龙观板块

回龙观是北京最大的居住区之一，常住人口超过30万。自2002年集中建设以来，各类配套也随之发展，回龙观行政办公、教育、金融、文体、医疗等配套所占的比例约为20%，服务商业所占的比例约为80%，其中餐饮业占42%，零售业为31%。而大型综合商业体相对较缺乏。

回龙观板块东部8号线沿线地区、西部13号线和昌平线沿线地区新盘开发相对较多。受回龙观板块的辐射，周边基本配套相对比较完善，轨道交通便利。

2、昌平中心城区板块

昌平南北城区发展较早，且历来是昌平的核心地区，行政机关、学校等多集中于此，已经形成了比较完整的区域配套体系。昌平区早期的重点中学昌平一中、昌平二中，三级医院昌平区医院、昌平中医医院都在此区域；商业配套发展也比较成熟，临街商铺、传统百货业比较发达，居民日常生活、购物需求都可得到满足。

昌平中心城区近几年开发速度较快，也陆续推出了不少住宅产品，以普通住宅和花园洋房为主。目前大部分单价在1.9万到2.4万之间。新城在老城区东侧，直接受到老城区的配套辐射，且2015年昌平线北段开通，将贯穿中心城区，该区域未来发展潜力较大。

3、沙河板块

沙河板块处于中关村高科技园区向西北方向发展和辐射的核心位置，周边高新技术产业及高教资源云集，但周边配套刚刚起步，尚不完善，距昌平区重点学校、三甲医院较远。随着公共配套的完善，大量知名企业的入驻以及地铁昌平线的开通，区域价值将稳步提升。

4、小汤山板块

小汤山板块周边多为别墅社区，属于北京较早且较为著名的别墅区，人口密度低。从商业发展的角度而言，缺乏大型商业存在的条件；远离重点学区，区域内只有小汤山医院一家三级医院；周边也无相应的轨道规划，只能自驾出行，发展速度相应较慢。

随着昌平未来科技城的逐渐完善和TBD商务中心的发展，未来土地价格随着区域的快速成熟，有较快的上升趋势。

四、昌平区新房市场成交分析

1、总体

5月，在北京楼市整体降温的背景下，昌平房产市场总体成交量也有所下降。各类型住宅（包含商品住宅（不含保障房）、写字楼、二手房）共成交3657套，环比下降12.13%，同比增长36.51%。

5月份昌平区房产市场总体变化不大。二手房仍然占据着昌平商品房市场成交的绝对份额。

16年5月，昌平商品住宅（不含保障房）和写字楼的成交均价表现出不同的走势，商品住宅（不含保障房）成交价格有较大下跌，达到22745元/㎡，主要由于凯德麓语与北辰红橡墅两个别墅项目均价低，成交额大，拉低了整体均价。写字楼的成交均价继续上涨，达到25308元/㎡。应该是由于一些商业气息浓厚的写字楼拉高了整体价格所致。

2、商品住宅

自15年9月以来，昌平区没有太多商品住宅（不含保障房）批准上市。16年1月虽然有3566套商品住宅上市，实际上也只是龙冠冠华苑这样一个自住型商品房项目，而且这个项目截止目前也并未开盘。由此说明昌平区的商品住宅供应依旧十分紧张。在这样的市场供应下，预计昌平区的商品住宅成交量在未来几个月仍不会有较大增长。

5月商品住宅（不含保障房）成交价格有较大下跌，达到22745元/㎡，主要由于凯德麓语与北辰红橡墅两个别墅项目均价低，成交额大，拉低了整体均价。

五、写在最后

昌平是北京的居住大区，刚需住宅分布广，住宅区体量大，在近郊区县中交通压力大。消费群体规模较大但消费力层级较低，导致商业氛围层级较低，多以临街商业、小型百货为主。昌平整体发展不均衡，成熟地区如回龙观、天通苑的新盘数量有限，大部分新盘散布于未成熟地区，业态参差不齐，缺乏相应成熟的配套。

如果考虑在昌平购房，可以多关注昌平新城、回龙观地区、昌平线沿线、京藏高速沿线等地区。回龙观地区相对成熟，便捷性高，但人口密度大，安静程度低；其他部分地区，如小汤山、沙河、昌平新城等地，居住密度低，安静程度高，环境好，但便捷性差。