顺义区区域配套及新房市场成交分析－5月更新

顺义位于北京东北地区，辖区面积1021平方公里，截至2014年底，常住人口100,4万，下辖12个镇、7个地区办事处、6个街道办事处。作为北京东北部发展带的重要节点、重点发展新城之一，顺义区是首都国际航空中心核心区，是服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。

近年来，随着首都机场扩建、现代第三工厂、新国际展览中心、首都航空货运大通关基地等一批重点项目的竣工运营，顺义经济社会发展步伐明显加快，国际化程度不断提高，出现了一大批新兴国际化社区及配套设施。

图：顺义区位置图

二、顺义区配套分析

1、教育

相对近郊区来说，顺义的教育配套的质量较好，但空间发展不太均衡，中心城区聚集了较多的教育资源。

顺义政府近几年开展了众多改善城乡学校办学条件的工程，学校的硬件设施普遍较好，全区所有中小学均达到或超过新颁《北京市中小学校办学条件标准》。

截至2013年底，顺义区全区共有：1）幼儿园35所，其中市级示范园3所，一级一类幼儿园18所，共有有24所北京市社区儿童早期教育示范基地；2）小学40所，其中区直属小学9所，优质小学均坐落于中心城区；3）中学35所，其中初中29所，高中6所，有3所北京市示范性高中。

图：顺义区热门小学分布图

图：顺义区热门中学分布图

2、商业

顺义早年发展相对独立，主城区和各城镇中心等人群集中的区域，商业配套相对比较完善，在主城区形成了一定规模的商业聚集效应，而其他区域商业配套较为缺乏，空港新城等新规划区域商业配套还有待完善，但目前已陆续有大型企业入驻，未来发展潜力较大。

主城商业配套以居住人群为依托，形成了比较独立的商业体系，早期业态以临街商业、小型百货为主，近年也引入了新世界百货等中高端大型百货，但整体商业层次偏低，缺少大型购物中心。

而温榆河、潮白河沿岸等区域因首都机场对外籍人士的聚集效应，形成了规模较大的别墅区，别墅区的人口密度较小，消费需求不足，因此并未形成规模商业。

图：顺义区商业分布图

3、医疗

与房山、大兴等近郊区域相比，顺义医疗资源相对丰富，有顺义区医院、顺义中医院、顺义妇幼保健院等30家医疗机构。但是由于优质医疗资源分布不均衡，且主要集中在中心城区，使得周边区域人们的就医需求难以满足。

预计到2016年年底，顺义辖区内具有三级医院服务水平的医院将达到5家，分别是顺义区医院、北京中医医院顺义医院、北京儿童医院顺义妇儿医院、北京地坛医院顺义院区和北京方舟皮肤病医院（民营）。

5、生态

顺义区整体自然环境良好，主要依托于潮白河和温榆河滨河绿地发展生态工程建设。

2014年主要污染物全部超额完成了年度减排目标任务，大气环境质量总体改善，地表水环境质量和地下水环境质量基本稳定，声环境和辐射环境状况总体良好。

三、顺义区房地产成交热门板块

顺义楼市因其别墅而出名，沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区，其形成主要得益于临近首都机场和使馆区，且生态环境优美，自然气候宜居。

而随着顺义城市化进程加快，北京新城计划的开启，以及轨道交通的建设，普通住宅开发也相应增多，一些刚需开始向顺义聚集，房价也有所提升。

图：顺义区热门板块图

1、天竺别墅板块

天竺别墅区位于顺义西南温榆河与机场高速路相交的区域，早期因紧邻首都机场和燕莎等使馆区、自然环境宜居，吸引了众多外籍人士在此定居，是北京最早的高档别墅群落。经过多年发展，居住区逐渐向外扩大，包括后沙峪、天竺等地区。


2、顺义主城区板块

主城区历来是顺义区的发展中心，行政、教育、商业资源聚集，15号线贯穿城区，交通也比较便利。主城区楼盘以中小户型住宅为主，近几年新开发项目较少，目前在售的多为老项目尾盘或加推。


3、顺义新城板块

顺义新城区是北京规划的三个重点新城之一，包括牛栏山和马坡两个城市组团，也包括了传统潮白河别墅区的一部分。新城未来会成为北京绿色国际港。近几年土地开发相对较热，住宅多沿通顺路分布，以大中户型为主。

四、顺义区新房市场成交分析

1、总体

5月，顺义商品房市场较上月有所降温，三类产品的成交量都出现不同程度的下滑。从三类产品看，住宅成交的下降幅度最小，其价格也出现了急剧上涨，可以推断是其高端住宅的成交增长所致。

5月，顺义商品住宅（不含保障房）的成交价格进一步上涨，达到35098元/㎡，顺义住宅的高端化趋势愈加明显；写字楼和二手房的的成交价格出现不同程度下滑，但二手房继上月突破28000元/㎡之后，依然保持在高位。

2、商品住宅

16年5月，顺义商品住宅（不含保障性住房）的成交量继续回落，成交额也出现下滑。

5月，批准上市商品住宅（不含保障房）184套，批准上市面积9.12万㎡，批准上市的套均面积为495.7平米，主要是丽来花园的上市提升了套均面积（该项目套均1000㎡以上），今年以来顺义高端项目的入市明显增多。

从15年5月至16年5月，顺义商品住宅（不含保障房）新增供应3738套，成交则为5125套，销供比为1.37,市场处于供不应求状态。

5月顺义普通住宅（不含保障房）成交中，套均价格897万、套均面积 256㎡、成交均价35098元/㎡，各项指标均已达到高端水平。

5月，顺义刚需、改善、高端产品的成交占比分别为33.64%、29.44%、36.92%。

近半年来，顺义改善产品的成交占比逐渐增加，刚需产品的份额逐渐减少。5月刚需占比较上月有些许回升，改善加高端产品占比已经达到近七成，高端产品占比明显上涨。这也直接影响了5月份顺义商品住宅的成交均价，上涨幅度明显。从整体走势可以看出，顺义作为北京传统的别墅大区，改善及高端产品的重要性已经越来越凸显。

5月顺义商品住宅成交套数排行榜

5月顺义商品住宅成交金额排行榜

3.商住写字楼

16年5月，顺义写字楼成交量及成交额较上月有较大回落，但仍处于较高水平。

该月写字楼成交出现下滑，一方面由于艾迪城、空港国际的余量不多、成交减少有关；另一方面也与市场整体降温有关。

5月，顺义写字楼成交均价有所下降。为24601元/㎡，环比下降4.04%，同比增长30.06%。写字楼成交价格的下降，主要原因是艾迪城的余量不足、成交占比下降导致。

从15年5月至16年5月，顺义写字楼销供比为0.73，供应大于需求，今后会面临一定的库存压力，预计16年上半年，顺义写字楼的成交价格也不会有太大增长。

5月顺义写字楼成交套数排行榜

5月顺义写字楼成交金额排行榜

五、写在最后

顺义是北京重点发展的三大新城之一，未来发展潜力较大，也是北京老牌的高端别墅住宅区。其中央别墅区发展较早，核心区开发接近饱和，随着15号线的开通和新城建设的加快，中央别墅区西扩的天竺、后沙峪板块和新城板块又引来了一小波开发热潮。 天竺、后沙峪板块受别墅区配套辐射，另有空港新城的规划，但离地铁稍远，且配套还有待完善；老城区各类配套完善，但开发饱和，新盘较少；新城板块是重点发展区域，新盘集中，区域潜力大，但缺乏轨道交通，配套还不够成熟。