当购房者遭遇商品房纠纷时 用法律维护权益

当商品存在质量问题或商家涉嫌欺诈时，一些消费者会投诉商家，并要求赔偿。这似乎不是一件大事，但如果这个商品是住房呢？动辄几十万上百万元，对于普通百姓来说不是小数目，一旦商品房出现质量问题或合同纠纷，那就是件大事。

近日从山东省消费者协会了解到，去年山东有关商品房的投诉多达322件。其中，质量问题投诉205件，有关合同投诉72件，售后服务投诉12件，价格投诉11件，虚假宣传投诉3件，计量和安全投诉各2件，其他投诉15件。

房屋漏水迟迟未修

济南南部某超大型社区自开盘以来频频被指房屋质量存在问题，房屋漏水等现象引起了很多业主的不满与投诉。

家住该大型社区的李女士说，她于2011年购买该处一套住宅，但收房9个月后因漏水而不得不一直进行维修工作，维修了10次仍未找到漏水原因。“维修过程中房屋已经多处受损，这房子买得真闹心。”李女士颇为无奈。

同住该大型社区内的张女士也有烦心事。在刚刚过去的冬天，张女士家里的暖气管道出现了较严重的漏水故障，水一度蔓延到楼道里，她请物业进行修理，却得到“维修人员周末休息”的答复，迟迟未能修理。

律师解答：山东鹊华律师事务所主任胡春雨律师表示，我国《建筑法》规定，建筑工程竣工时不得有渗漏等质量缺陷；建筑工程实行保修制度。如果经多次维修漏水问题仍得不到处理，严重影响居住使用的，业主可以要求退房并赔偿损失。这个“损失”，应当包括房价上涨造成的损失。

补签协议产权缩水30年

济南西北部某社区的上百名业主怀疑开发商存欺诈行为。业主崔先生说，他在该社区居住了近两年，近期开发商通知办理房产证，且须补签协议，即购房合同第十八条规定的“居住”变成“公寓式办公楼”。业主们很气愤，因为这意味着房屋产权期限由原来的70年一下子降到40年，还要承担更高的物业、水电、暖气及办证费用，甚至面临房屋贬值风险。

面对业主的不满，开发商的客服作出的解释是，在购房合同第一条已注明规划用途为“商服”，因此不存在合同欺诈行为，而且，经过协商，开发商决定仍按照居住用地的规定来收取物业、水电等各项费用。

崔先生仍旧感到受到了欺骗：“无论是合同第十八条的规定，还是开发商在销售时的宣传，都向我们传递了这是用于居住的房子的信息。再说，签合同时为什么不解释清楚第一条的具体含义？为什么不提醒我们这是40年产权的房子？”

业主李女士则对开发商作出的关于仍按照住宅用地标准收取物业等费用的承诺表示担忧，“还有几十年时间，谁知道过几年会不会改成按商业标准收费。”

律师解答：胡春雨介绍，我国实施土地用途管制制度，规划用途不同，地产的法律性质不一样，势必造成诸多差异。很难要求消费者明白“商服”的含义，但购买意图是商是住，消费者明白，开发商更明白。不能强求民众都是法律专家，消费者购买的是不是用于居住的商品房，取决于合同整体内容，应结合其订立背景。至于“商服”二字，除非开发商在缔约时作出明确解释，不必然得出其结论。

逾期贷款支付高额违约金

巩爱霞以按揭方式购买了济南南部某大型社区一套总价为77万余元的商品房，在支付了25万余元首付款，准备办理公积金贷款时，因自己工作变动，住房公积金账户暂时无法贷款。她没想到自己竟因此惹上了合同官司。直到双方对簿公堂，巩爱霞才知道，购房合同的补充协议里有“逾期超过7日未办理完毕全部贷款手续的，出卖人有权解除合同，同时买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金”的说法。

巩爱霞无奈地说：“我是在签合同当天才看到的合同，之前开发商不给看，而且当时签了至少6份，每份都很厚，置业顾问只告诉我在哪里签字，光签字我都签到手软了，哪有时间和心思看那么复杂的合同条款？那么多专业术语，我也看不懂。”她说，同期和她一起被起诉的购房者还有3人。

巩爱霞认为这一规定有霸王条款的嫌疑。“70多万元的总价因无法及时贷款而收取7万多元的违约金，太高了。而且，为什么这么重要的条款不写在合同范本里，而是出现在那一摞厚厚的补充协议里，置业顾问也不让我事先看看合同，也不提醒我这些重要条款。这明显是信息不对称，我们稀里糊涂就签了合同。”

据了解，本案一审判决巩爱霞等3名购房者赔偿违约金，巩爱霞等人对此不服，已向济南市中院提起上诉。本报将对该案进行持续关注。

律师解答：胡春雨提醒，按照国家有关规定，开发商有义务将购房合同范本摆放在售楼处显眼位置，以便消费者了解合同条款。事实上，消费者买房过程就应当是订立合同的过程，如果开发商不在售楼处显眼位置摆放购房合同范本，或者拖延出示合同，甚至故意增加篇幅，就可能会被认为操纵合同话语权，涉嫌违法。

我国实施商品房买卖合同示范文本制度，胡春雨建议，应加强这方面的管理，畅通消费者投诉途径。