商品房预售许可证和销售许可证有何不同？

我们在购买商品房时，很多人都会提醒你检查 开发商的 五证是否齐全。所谓“ 五证”指的是 建设用地规划许可证、 国有土地使用证、建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证、以及商品房销售（预售）许可证。对前四个证件大家可能没有疑虑，但商品房销售许可证和 商品房预售许可证之间到底有何不同呢？

区别一：适用对象不同

商品房预售许可证的适用对象是期房，因为该证件是证明房地产管理机关允许 房地产开发企业在 房产项目未建成时便可销售的标志。而商品房销售许可证的适用对象是 现房，因为该证件是证明房地产管理机关允许 房地产开发企业在 房产项目竣工后便可销售的标志。

区别二：办理条件不同

商品房预售许可证和商品房销售许可证的办理条件不同，虽然它们都要求 房地产开发企业必须已经取得 土地使用权证书、 建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书，但若要取得预售许可证，需要开发企业已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售账户。

而要取得商品房销售许可证，则要求该 房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该 房产的供水、供电、燃气等 配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。

如何辨别真假商品房销售（预售）许可证？

根据规定， 房产销售方若未取得商品房销售（预售）许可证，与购买方订立的 商品房预售合同，应当被认定无效。然而，在实际生活中，未取得销售（预售）许可证书却捏造假证来销售 房产的情况依旧存在，这时就需要购买者自己学会辨别预售许可证的真假。

首先，你可以向销售方要求看看商品房销售（预售）许可证的原件，看看预售许可证上注明的开发企业名称是否与实际中的 开发商名称一致，另外，你也需要看看销售（预售）许可证上的 房产信息是否与实际情况一致，包括 房屋抵押状况、土地用途、房屋栋数等。

其次，你可以登录当地的房管局网站进行查询，看看销售（预售）许可证书上的证号是否真实。若是实在不放心，那就拿着销售（预售）证书前往房管局，让工作人员帮你查询。

一句话，“ 五证”缺一不可，但对于实际情况中来说， 购房者着重应该看待《商品房销售（预售）许可证》，只要 开发商的这个证件齐全、合法，原则上房屋就不存在问题了。当然， 购房者应该要求 开发商出示原件，还有就是销售（预售）许可证一定要看清范围，确保自己所购买的房屋在销售范围之内。