二手房评估价怎么回事？评估价越高越好吗？

买二手房的 购房者往往对一个问题表示不解，比如总价100万的房子按照首套首付3成，怎么首付就不一定是30万了呢？

实际上，二手房为首套首付，首付的比例往往要比规定的 首付比例高很多，所以造成了不仅仅是3成的现象。究其原因主要是银行对房屋的评估价达不到 购房者实际的购买价，今天我们就好好说说评估价的那些事儿。

一、什么是二手房的评估价？

即二手房的 房屋评估值，是 二手房交易过程中必须要经过的一个环节。

由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受 房龄、 户型、楼层、 装修、 配套等因素影响。

简单来讲，我们 购房者如需办理 按揭贷款时，银行需要根据 房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给 购房者贷款。

二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？

一般为市场价的80%-90%。采用 贷款方式 购房会用到评估价，一般有 商业贷款评估、 公积金贷款评估和组合贷款评估。

商业贷款的评 估值一般能到 市场价格的80%-90%左右， 公积金贷款的评 估值一般能到市场价的80%-85%左右。

就评估流程的时效性来讲， 商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。

三、评估价与房贷关系

二手房的评估价会受 房龄、 户型、楼层、 装修、 配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分 房龄较长的房屋这一比例会更低。

举个例子：

小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其 首付款则为：100万-63万=37万。

四、是不是评估价越高就越好呢？

评估价影响贷款的额度和 税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的 首付款就可以少一点。

评估价还影响交易的 税费， 增值税、 契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的 税费也越多。

简单的说，评估价低，意味着缴纳的 税费少，贷款的额度小， 首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的 税费高，可贷款的额度高，实际支付的 首付款可以少一点。

评估价过高或者过低，都不好，因为对于 买房人来说，意味着要么是多缴纳 税费，要么就是多缴纳 首付款。所以，评估价适中比较好。

所以呢，在 买房的时候，同一 地段，建议不要选择 房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。