开发商怕被知道的九个买房潜规则

本来 房地产市场的 刚性需求就不少，再加上 开发商耍个小手段什么的，给原本过热的房产又添了把柴， 购房者根本无法掌控住 购房的主动权， 购房的朋友想要智斗 开发商，就必须了解和看破 开发商的楼市潜规则。

1、 售楼处的人不一定是 开发商的人

现在的房地产公司大都主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取 佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这不会影响你 买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个 地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有 售楼处直接在 小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一个曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果 购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到 售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这可能根本就没有 开发商负责的人。

2、 买房送“学位”不一定能实现

不少 买房者都是冲着 开发商稀缺学位而来，“打包票”保证可以入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，终因为学位的指标、年限、 户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面 楼盘的确有按照 学区统一划分、符合 学区内学校的入读条件便可入读，此为教育地产的“学位”之一。 开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知 买房者，终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长 业主们信服。关于学位甚少有 开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

3、 赠送面积是不受法律保护的

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让 买房人很是欢喜。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用 小户型配以 赠送面积，达到更大空间效果。实际 赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说， 房产证上面 赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。

尤其是 1楼或顶楼的花园或天台 赠送面积，实际上在 物权法中是归所有 业主共有， 开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘 业主“赔了夫人又折兵”。

4、 沙盘掩盖“不利因素”

如果 售楼处的销售拿出 沙盘为 购房者介绍 楼盘的绿化率达到30%或更高，你可别轻易相信他。你在 沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。

一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的 停车位面积不够， 开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的 空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了 沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的 空心砖"。”

沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是 小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。

这些不明建筑物和空地，可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

5、你注意过房屋的“产权”吗?

购买商品房时，你会看价格、看 地段、看户型……但是你注意到 楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你 房屋产权是70年或50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?

商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按 开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到后 交房，时间至少有两三年。那么，正常情况下， 购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果 开发商捂地或者捂盘呢，如果 楼盘的地块从拿地到 交房花了五年以上的时间呢?

6、样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小

有时候你当初在 售楼处看到的样板间到 交房的时候就被拆掉，那很可能是因为样板间作为 开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现 楼盘户型的优势，而到了 交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争， 开发商“毁掉”证据。

一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被做了手脚。比如床的尺寸要比正常的床小， 衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”

而那些搭建在 楼盘中的实体样板间后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房后会出售给"关系户"，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实 买样板房并不明智。”

7、户型图会故意制造错觉

从单套房户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、 厨具、 卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。

一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。

8、精装修费用做 贷款利息惊人

在 精装修房子的销售环节， 开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚 买房、手头拮据的 买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。

以100平方米房子 毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平米1500元计算。按5年以上贷款 基准利率(2012年7月6日后)，为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以 毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成 首付，那么即 毛坯房贷款70万元，选用20年期 等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的 毛坯房普通硬装修也绰绰有余。

9、你的个人资料可能被卖出

买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了!

一位房产销售经理解释：“由于 买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。 银行贷款会登记个人信息，所有的 业主信息在 物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。” 购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都可能，但是出售多的对象还是 中介公司。“曾经就出现过在 开盘的红火阶段有 中介的人堵在 售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档 别墅 住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”