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降本增效效果立竿见影。自2017年以来,碧桂园销售费用和管理费用的支出占收入比例已连续6年下降。
此番亮相,杨惠妍踌躇满志。不久前,她在年报中写道,酷寒已过,暖春将至,碧桂园人一定会勇毅前行。
碧桂园通过公告表示,千方百计开展自救,措施分为四步:一是竭尽全力保障公司现金流安全,二是最大限度削减支出,三是董事会主席兼控股股东杨惠妍大力度支持,四是全力做好保交付、保信用工作。
碧桂园将雷厉风行的作风用以降杠杆,这在日后成为其关键的救命稻草。
8月7日,碧桂园未如期兑付两支美元债利息,引发信用危机。此后,碧桂园向公众透露,当下公司出现阶段性的流动压力,面临成立以来最大的困难。
碧桂园还有救爱游戏官网注册吗?
2015年之前,一二线地价非常高,三四线战略正好与彼时中国的城镇化发展相匹配。此后,从战略覆盖一二线到换仓一二线,均是碧桂园根据市场变化所做。战略覆盖与换仓一二线,都被视为碧桂园在调整周期里主动求变的积极信号。
时间回到3月30日。刚刚接棒的杨惠妍首度亮相碧桂园业绩会,一袭黑色西装之下,杨惠妍沉稳应对媒体提问,清晰表述战略打法,为"首秀"赢来掌声。
意气风发之际,杨惠妍操刀一场战略转舵--撕掉"三四线之王"标签,调仓一二线城市。为此,杨惠妍祭出三大招:一二线城市与三四线城市占比对半分、打造适合高能级城市的产品、寻找土地机会。
自救早已开始
一名碧桂园营销线人士对时代周报记者表示,当下集团最重要的事就是保交楼。在公司内部,资金调度优先等级最高的是保交楼资金,公司会压缩其他款项费用,为保交楼让步。
上述行为和效果,一定程度上体现了市场对碧桂园的认可。
道阻且长,行将且至。尽管陷入流动性困难,但在积极自救、行业转好与政府和金融机构的支持下,碧桂园仍有希望渡过难关,重回平稳健康发展轨道。
多名业内人士谈及碧桂园时均表示,碧桂园犯了多数房企都会犯的错,但也已经充分认识到了风险并作出修正。年初逆势拿地或许误判后市,融资节奏也有优化空间,甩卖项目时可以更果断。但在保交楼方面,碧桂园履行了企业的责任。
与此同时,多名业内人士呼吁,监管单位与融资机构应给予更多支持,为以碧桂园为代表的优质房企提供实质性帮助,提升市场信心。
通过主动或被动地降速,碧桂园获得了一年多来抵抗行业深度调整期的筹码。近3年来,房地产企业融资端收紧、销售不振,碧桂园仍通过自有资金偿还大部分外债。当入水口缩小而出水口仍在时,平衡收支的压力压向碧桂园,危机一触即发。
保交楼一直是碧桂园的管理底线。10年前,碧桂园山东一项目曾因进度环节及交楼预查验阶段多次预警,均未能落实有效纠偏措施,致使项目西地块首批别墅出现逾期交付的重大问题。杨国强对此怒不可遏,将项目总经理撤职,团队奖金为零,公司分管领导罚款百万元。
"公司面临自创办以来的最大困难。虽然对本轮市场调整周期有所预判,但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足。"碧桂园董事会主席杨惠妍在致歉信中坦言。
碧桂园自救,如何自救,能不能自救?成为外界最关注的问题。
8月以来,高层密集发声,一线城市也发出信号,房地产政策有望得到优化。
这是一场始料未及的变化,房地产行业下行速度之快、调整程度之深,远超所有人预期。包括杨惠妍在内的从业者,在年初都曾是乐观派。
至此,碧桂园最真实的情况摆在了所有人的面前。一场艰难的自救随之而来,它事关一家爱游戏官网注册资产万亿的世界500强房企,牵涉成千上万的员工以及供应商,更可能牵动行业在重整洗牌之后的走势。
截至2022年,碧桂园总借贷余额同比下降14.7%,剔除预收账款的资产负债率持续下降至69.4%;净负债率进一步降至40%,达到十年来的最低值。从净负债率指标看,碧桂园与以稳健著称的万科相比,也不逊色。
此后,逾期交付在内部属于最高级别的风险。即使在逾期交付频繁发生的2022年,碧桂园都没有出现过逾期交付。
2015年,碧桂园内部设立一道财务红线,如净借贷比率不高于70%、现金余额占总资产的比重须高于10%等。至此,碧桂园领先于"三道红线"5年,在内部降杠杆。
所谓"自救",其实早在2018年就已经开始。那一年,杨国强为快速发展的碧桂园按下缓冲键。此后,碧桂园负债一路走低,至2022年,碧桂园净负债率降至十年来最低值。
碧桂园在四大自救措施中提到,是全力做好保交付、保信用工作。时代周报记者查年报时发现,碧桂园保交付资金额度庞大。截至2022年底,碧桂园可动用现金余额约1475.5亿元。其中,受限资金规模是192.7亿元。此外,还有406.7亿元的现金为预售监管资金,二者相加规模接近600亿元。
勒紧裤腰带的日子里,杨氏家族带头降薪。2022年,杨惠妍薪酬为38.5万元,降幅高达98%;同期,杨国强降薪幅度近80%。
事实上,在大多数行业观察人士看来,碧桂园的三四线战略踩准城镇化风口,最终在竞争大势中登顶。如今提出一二线战略,也是遵循市场规律的选择。
效果其实是显著的。2022年,在许多房企融资受阻之际,碧桂园进入多家机构的"白名单",获得大额授信。同时,碧桂园作为3家示范房企之一,跻身绿色通道。此外,碧桂园保交付数量领先行业,规模常年位居行业第一。
然而,这场调整持续时间之长超出想象,碧桂园不得不走进风眼直面风暴。
碧桂园还有救吗?最近一周,围绕着中国房地产行业巨头的生死爱游戏官网注册大考引发各界高度关注。
碧桂园能否穿越周期,取决于自救的决心与外部环境。政策利好连下,行业转机已现。
去年年底,碧桂园被传出资金危机。非常时刻,杨惠妍为碧桂园提供超50亿元免息贷款。上市至今,杨惠妍及其家属,已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式,合计支持公司约386亿港元,且从未减持碧桂园的股票。
图源:视觉中国
7月31日、8月10日、8月11日,碧桂园一改低调作风、密集对外发声。短短10天内,拉响亏损预警、发布自救措施、致歉,刮向碧桂园的风雨渐大。
时代周报记者获悉,碧桂园内部早在2015年便提出要战略覆盖一二线城市。
风雨欲来之际,人们关心杨家父女的动向。
图源:图虫创意
2022年,碧桂园交楼大约70万套。同期,TOP50开发商交付的房屋约400万套,碧桂园一家占比是17.5%,是第二名万科的1倍多。仅碧桂园一家的交付数量,便相当于万科、恒大、融创等三家之和。今年上半年,碧桂园交付量27.8万套,稳居行业第一,超过融创和保利发展的总和。
危机到来之前,碧桂园已通过一系列举措增厚安全垫。作为千亿房企中少有未违约的民营房企,碧桂园坚守至今绝非易事。没有人怀疑过坚守至今的企业的偿债决心,亦不会有人将原因归功于运气。
一切为了保交楼
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