济南东部三大刚需片区分析
作者： 鲸方
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写这篇文章起因是看到知乎有一个问题：
济南刚需，想在济南东部城区买新房，目前看了张马屯和唐冶，这两个以后发展前景怎么样，求各位中肯的回答?
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王舍人（包括张马屯和新东站）、雪山和唐冶是目前东部新房价格比较低的3个片区，且价格非常接近，提问者能选中其中2个，说明是实地看过房的。
一、东部核心区定义：
东部核心位置为二环东路以东，凤凰路以西，工业南路以南，旅游路以北，分布了CBD-奥体-汉峪金谷-齐鲁软件园四个济南最好的政治经济发展引擎。
二、片区解析：
下面分几个方面详细分析3个片区的情况：
1、地段方面，王舍人在CBD+齐鲁软件园正北6公里左右，中间相隔居民区、铁路线和黄台电厂，北边是小清河和未来的先行区；唐冶在凤凰路正东6公里，中间相隔居民区、绕城高速和济炼，东侧是孙村和圣井；雪山在凤凰路东侧2.5公里，与唐冶隔绕城高速相望，中间相隔居民区，内部包含济炼。总体来说，雪山>王舍人=唐冶。
2、规划方面，王舍人以居住为主，办公+商业为辅，是综合配套开发的片区，但是容积率比较大；雪山以2个大盘为主，几个小盘为辅，基本上都是居住用，容积率也不低；唐冶有部分低密度用地，整体容积率还行，配套奥特莱斯等生活商业。总体来说，王舍人=唐冶>雪山。
3、交通方面：王舍人和唐冶地铁配套3条，雪山没有地铁。王舍人地铁口分布比较密集，唐冶是南北分布+中间穿越，考虑到唐冶南北狭长，王舍人更好一些。总体来说，王舍人>唐冶>雪山。
4、教育方面，雪山有个山师二附中是最强的，唐冶没有好的初中，新东站有个万象新天学校曾是历城二中分校，潜力还比较大，张马屯教育配套还没落地。总体来说，雪山>王舍人>唐冶。
5、居住舒适性方面，唐冶空气好，总体容积率更低一些；雪山的济炼污染比较严重，王舍人也受黄台电厂影响。总体来说，唐冶>王舍人>雪山。
6、发展前景，把答案写成文章主要原因就是提问者在问发展前景，这也是三个片区区别比较大的地方。这三个片区本身没什么发展动力，发展前景都要依托其他核心发展方向的前景。新东站南有CBD+齐鲁软件园，北有先行区，两边的红利都能吃到，本身也依托新东站规划了一部分办公和物业；唐冶主要依托西侧的齐鲁软件园+汉峪金谷，东侧的孙村和圣井发展多年，有部分存量需求，但是需求一直不大；雪山虽然距离东部核心区最近，但是发展腹地较小。总体来说，王舍人>唐冶>雪山。
最后看看排名，王舍人是3个第一3个第二，总体处于前列；唐冶第一第二第三都有分布且比较平均；雪山2个第一4个第三，最不稳定。
购房者选房建议：
片区分析完了，也大体得出了排名，那就按照这个顺序买呗。
这样做有点草率，其中重点需要确认雪山片区排名为什么忽高忽低这么极端？
雪山的地段和教育确实是最好的，这也是非常大优势（更多各片区的解读请关注公众号“鲸方”）。其主要规划为住宅，导致片区发展前景有上限，但作为东部配套来看问题也不大；无地铁这是硬伤，但是距离软件园2公里多实在是太近，也能部分抵消一些劣势。总体来说，唐冶除了临近地铁口的几个楼盘，其它楼盘都竞争不过雪山。
所以购房优先级应该是：
王舍人>雪山>唐冶。
其实开发商看得更清楚，新东站土地比雪山和唐冶贵多了。张马屯的地拍的这么贵，遇到市场不好+多家竞争对手，基本上是超低利润销售，买这里是超值选择。雪山是2个大开发商集中拿地，唐冶拿地价也低，开发商定价更从容一些，但是雪山占据地段优势，2大开发商销售完毕后房价应该也会有个上升的过程，唐冶可能会是涨的最慢的地方。