2022年房地产投资下降对宏观经济的影响估算

作者： 估值与价值

发布于:2022-01-05 09:20

雪球

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房地产业是典型的资金密集型行业，具有资金需求大、投资周期长等特点，因此
融资是房地产行业发展的关键环节，也是影响房地产开发投资的主要因素。研究发现，
房地产开发资金来源增速与同期房地产开发投资增速和滞后半年的房地产开发投资增
速之间的相关系数分别为0.73 和0.81。可见房地产融资和投资之间具有较高相关性，
并且房地产资金来源不仅影响当期房地产开发投资，还对半年后的房地产开发投资有
较大影响。

从资金来源的角度看，销售定金、预付款和个人按揭贷款等销售回款是 房地产企
业资金来源的最大组成部分，约占50%左右（图7）。除了销售回款之外，房地产企业
的自有资金和外部融资是另两大资金来源，分别约占全部资金来源的30%和15%左右。
2021 年以来，在“三条红线”“房地产贷款集中度管理”等政策下，房地产企业外部
融资困难加大，叠加三季度以来房地产市场持续走弱以及基数因素影响，房地产开发
资金来源增速持续放缓，其对房地产开发投资的影响将在2022 年上半年持续显现。预
计2021 年房地产开发投资增速为6%左右，在悲观、中性和乐观情况下，2022 年房地
产开发投资增速分别为2.5%、4%和5.5%左右。

据此计算，在悲观、中性、乐观情形下，2022 年房地产开发投资完成额分别为
153677.77、155926.71 和158175.65 亿元；扣除其他费用后（按2020 年其他费用占房
地产开发投资的比重36.94%扣除），分别为96909.2、98327.38 和99745.57 亿元。根
据投入产出模型，可得到在悲观、中性和乐观情形下，2022 年 房地产投资将分别拉动
GDP81672、82867.2 和84062.4 亿元。悲观和中性情况下，将分别下拉2022 年GDP 增
速0.18 和0.07 个百分点，乐观情况下，将拉动GDP 增长0.05 个百分点左右。

研究结论与政策建议：

本文研究发现，当前 房地产仍在中国经济增长和就业保障等方面发挥重要作用。
尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP 比重不高，但从需求角度看，房地产消费
和房地产投资对支出法GDP 增长贡献较大。当前，房地产消费占支出法GDP 的比重约
为7%，对支出法GDP 增长的贡献约为7%-8%左右。房地产开发投资对支出法GDP 增长
的直接贡献约为7%；又因房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。2020 年，房地产开发投资间接拉动GDP约7.5 万亿，约占2020 年GDP 的7.4%。此外，尽管房地产业本身的就业拉动能力并不大，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。因此，无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业对宏观经济带来的影响。

短期来看，当前疫情持续反复，经济本身下行压力较大，短期内防止 房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。建议：一是在坚持“房住不炒”总基调的同时，更加强调“稳地价、稳房价、稳预期”，多措并举保持房地产市场平稳。二是推动房地产金融政策微调，供给端支持房地产企业的合理融资，逐步引导房企融资环境回暖。三是因地制宜积极出台相关政策，恢复部分地区的房地产市场信心，在控制房价稳定的基础上，促进房地产销售和投资保持稳定。
中长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度来看，未来中国房
地产仍具有健康发展的空间。但未来房地产发展要坚决避免走过去催生泡沫和金融风
险的老路，而是通过住房制度改革，房产税、遗产税等相关税收制度完善等方式，促
使房地产回归居住属性，并且更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业良性
发展。建议：一是稳妥推动房产税试点扩大，积极研究遗产税，引导市场预期转变，
使得房地产逐步回归居住属性。二是着重缓解房地产发展的差异性和不平衡性，更好
地满足居民合理的居住需求。针对区域房地产发展的结构性差异，因地制宜，一城一
策，推动各地房地产价格与当地经济发展和居民收入情况相匹配。同时，加大共有产
权房、限价房等多种保障性住房建设投入，灵活创新更多住房保障模式，满足居民合
理的住房需求。