10大新地块启动旧改，上海这些老破小会迎来二次升值吗？
作者： 上海城记
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“十三五”以来，上海体量最大旧改项目——东余杭路（一期）地块，仅用了三个月完成了征收，提前15个月生效，创造了新的纪录。
此外，11月开始，上海中心城区又有9大新地块启动。2020年市中心旧改已经进入决胜阶段，迎来最后冲刺。
NO. 1｜壹
上海10大新地块旧改！
东余杭路（一期）旧改签约率达到 98.69%，6000余户居民将告别蜗居，迎接新生活。
此次11月旧改地块，包括危棚简屋集中的虹镇老街、知名工人新村彭浦新村街道等，旧改项目大多处于虹口、杨浦、黄浦、静安、长宁等市中心区域。
|图源： 腾讯微楼市上海
1、杨浦区大桥街道93街坊
旧改“二次征询”正式签约第一天，共有448产居民签约，签约率达到99.33%。此次，93街坊征收基地签约生效意味着杨浦提前完成今年征收1万户的目标任务。
大桥93街坊是市区联手储备项目，东至渭南路、西至眉州路、南至杭州路、北至沈阳路，基地涉及征收房屋451产，约574户。
2、虹口区东余杭路（二期）
从北外滩街道获悉，虹口区东余杭路（二期），即79、93、103、104、108、109街坊，旧城区改建意愿征询97.24%顺利达标。
该处位于北外滩核心区域，抬头就能看见“浦西第一高楼”白玉兰广场。但住房条件却是“蜗居中的蜗居”，不少房屋都建造于上世纪二三十年代，结构老化程度严重，居住面积狭小。
3、黄浦区新闸路旧改地块（一期）
黄浦区新闸路旧改地块（一期）二轮征询首日签约达到307户，签约率达到98.08%。
征收范围为：新闸路2号街坊，包括东至新昌路，南到新闸路，西至新桥路，北至新桥大厦；新闸路9号街坊（南块），包括东至温州路，南至北京西路，西至黄河路，北至福海小区。
4、静安区共和新路730弄零星地块
该地块10证居民100%同意，静安区在今年4月彻底消灭成片二级以下旧里，提前8个月完成“十三五”旧改目标，目前已将目标转为零星地块的改造。
5、长宁区武夷路305弄50、54号
旧改项目属于长宁区剩余44户无卫生设施房屋较为集中的2幅地块，居民分别为20证（其中拎马桶11户）和42证（其中拎马桶27户），已实现100%签约。
|老破小俯瞰图 图源： 腾讯微楼市上海
6、黄浦区501、504街坊
首日完成签约2373证，以高达95%的签约率提前生效。501街坊：东至云南南路，南至寿宁路，西至西藏南路，北至桃源路；504街坊：东至人民路，南至会稽路，西至西藏南路，北至寿宁路。
7、黄浦区余庆里地块
项目在签约期首日即完成签约2731户，签约比例达到99.09%，再创黄浦房屋征收新纪录。
余庆里地块距离外滩一步之遥，房屋征收范围为：东至广西南路、浙江南路，南到淮海东路，西至大世界、云南南路，北到延安东路、金陵东路。房屋类型为旧式里弄房屋，建于上世纪四十年代。
8、静安区彭浦新村街道彭一小区
改造签约的第7天，居民签约率超过了99%，意味着项目在首周就实现了生效。
2110户居民将告别缺少独用厨卫、房屋破旧的老房，在原址住上独门独户，带电梯、地下停车库、公共绿化、养老院以及社区市民健身中心等设施的“新房”。
该项目是上海迄今最大改造体量、最多改造户数、最难改造、最高生效比例、最快生效速度的旧房成套改造项目，上海知名工人新村之一——彭浦新村街道也将就此“消灭”辖区内的非成套住房。
9、虹口区嘉兴路街道张桥地块
张桥，这个曾经是上海现存最大棚户区之一的历史，悄然翻到了最后一页，迎来了全新时代。
张桥地块由400、401两个街坊组成，有着大量依沙泾港而建的私房，已全面完成1491证1921户居民的房屋征收任务。
作为上海危棚简屋最集中、旧改任务最繁重的街区之一，全市知名的“穷街”虹镇老街已在上海居住版图上按下“删除键”，涅槃重生。
NO. 2｜贰
老破小的升值空间！
旧改客观上的确会带动房子升值，甚至可能带动整个板块的房产价值。以11月启动的10个旧区为例，它们都位于上海市区地段，具有交通、生活、医疗乃至学区优势。资源确定性更强，不仅可以利用起来，同时也是房产的附加值，相当于可以流动的货币。
目前上海的主流热门小区是：新交付的商品房、房龄偏大的老破小以及价格稍微便宜的安置房，内环内的老破小的单价涨幅最少也在约5000元/m²以上。
因此有改造计划的“老破小”，必然将成为楼市的香饽饽。
那么，旧改后的房子能达到周边商品房的同等房价吗？
对于这个问题还是应慎重。旧改确实能带来很多改变，更多也只是从厨卫合用，达到了独门独卫的标准。但对房屋本身的结构、户型设计、楼间距等方面改变较少，会和周边商品房有一定差距。
比如现在新户型流行的动静分区、干湿分离、飘窗等要求难以在老房子上面实现，也很难满足年轻人的居住习惯。
NO. 3｜叁
结 语
对于寸土寸金的上海而言，旧改也为城市腾挪出一定的发展空间，从另一个角度诠释了住有所居、房住不炒的内涵所在。更有利于巩固楼市调控成果，朝着健康平稳和可持续方向发展。
虽然旧改的老破小给上海购房者一个上车的机会，但旧改也只是给旧房子存量做个“美容手术”，改不了其住房品质。有的楼龄比购房者年纪都大，一定程度限制了其升值空间。
如果没有学区、地铁和地段等优势，建议还是慎重选择老破小。
新闻来源：上海中原地产、 腾讯微楼市上海等相关平台
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