点评丨住建部再度启动约谈，金华供需双向调节，率先交出答卷

第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。

第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。

第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进 房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导，督促城市落实主体责任。

而仅在4天后金华积极响应，出台了《关于进一步促进我市 房地产市场平稳健康发展的通知》对房地产进行调控，通知涉及土地供应、住宅限售、公证摇号等多个领域，主要包括十个措施：

一是优化土地供应。加大住宅用地储备力度，提高中低价住宅用地比例。完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则，根据周边区域房价确定出让地块住宅销售限价。

二是实行住宅限售。凡在金华市区（婺城区、金义新区、金华经济技术开发区全域，下同）新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

三是实行公证摇号销售。对金华市区限房价地块商品住宅项目以及购房意向登记人数大于当期批准销售房源数的新上市新建商品住宅项目采用公证摇号，优先满足“无房家庭”“引进人才”首套房购房需求。

四是加强二手住宅价格监管。加强二手住宅挂牌价格动态监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。在金华市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广，落实交易参考价格在金融信贷等方面的应用。

五是加强金融监管。严格落实差别化住房信贷政策，抑制利用信贷资金投资投机行为。加大 房地产贷款集中度管理力度，严格审查购房首付资金来源，从严查处消费贷、经营贷等信贷资金违规购房行为。强化购地资金来源审查，确保竞买企业购地资金依法合规。

六是加强住宅品质管控。严格商品住宅项目整体品质管控。在住宅用地出让时明确建设品质具体管控要求，并在出让合同中约定。

七是严格更名管理。商品住宅在办理合同网签备案后，除可以在父母、配偶、子女之间增减名字外，其他不予更名。

八是加强市场监管。加强房地产开发企业销售管理，严厉打击发布虚假广告、违规收费、捂盘惜售等行为。加强网络、自媒体等媒介发布价格管理，严厉打击煽动价格上涨、散布不实市场信息、恶意炒作房价等行为。加强 房地产经纪机构及其从业人员管理，严厉打击经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等行为。

九是加强住房保障。加大公共租赁住房保障力度，开展保障性租赁住房建设，加快完善住房保障体系。

十是落实主体责任。建立 房地产市场调控工作评价考核机制，严格落实房地产调控“一城一策”“一县一策”工作任务。

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亿翰智库认为：

PART1 

再度启动约谈，名单扩围三四线，调控定向提要求

7月29日住房和城乡建设部约谈5个城市的事件共释放出两大信号：

（1） 房地产调控已不再限于一二线城市，监测名单逐渐向三四线扩围

从约谈城市来看，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市因上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，如70城数据显示，银川5月、6月新房房价同比涨幅均超11%，位居前列，金华6月二手房涨幅也超过1.0%，市场预期不稳因此被纳入 房地产市场监测重点城市名单。而据悉，这也是今年第二批被纳入市场监测的重点城市，监测重心明显由二线往三四线转移，东南沿海往内陆扩张。

图表：2021年以来被纳入 房地产市场监测重点城市分布

资料来源：亿翰智库

（2）由督促 “查漏补缺”转向定向“提要求”，加快提品质、责任落实

从约谈内容来看，如果说第一次约谈更多的是督促热点一二线“查漏补缺”、增强调控的针对性、实效性（广州、合肥、东莞在被约谈前已陆续出台调控政策），那么第二次调控则更加聚焦政策指导，明确就房价地价联动机制、加快发展保障性租赁住房、实施供需双向调节以及落实主体责任三个方面提出政策调控要求。其中重点莫过于较上次约谈本次首次明确提出“提品质”、 “落实主体责任”两个关键词，这意味着 房地产调控或将加强房地产问责制，“竞品质”“提品质”还尚在苏州、杭州、成都等二线城市试点的同时，也会加快在三四线乃至全国的一个普及。预计下半年有望持续完善“一城一策”机制，政策调控难言宽松。

图表：2021年以来两次约谈内容对比

资料来源：亿翰智库，公开资料整理

而作为首个提交答卷的金华，也在三个要求下迅速做出响应。

PART2 

供需双向调节，金华市区率先调控

据悉，这是金华“318新政”以来第二次出台调控政策。不同于前次更加倾向在供给端（土拍政策、预售门槛、市场规范等）调控，此次调控金华更加响应约谈中“实施供需双向调节”的要求，在供给端、需求端均有所动作。

从调控区域来看，本次出台的十条政策调控范围为金华市区，具体包含婺城区、金义新区、金华经济技术开发区全域，而此前地王频出的义乌尚不在本次调控范围内。但政策原文第十条内容中提到“建立 房地产市场调控工作评价考核机制，严格落实房地产调控’一城一策’’一县一策’工作任务”中可以看出如果义乌市场热度仍高居不下，大概率也会就义乌单个区域出台调控政策。而本次聚焦市区调控的主要原因还是源于上半年市区“供不应求”导致的房价快速上涨（部分热点区域房价涨幅超30%，单价超过3万元/㎡），市区销售乱象频生：多个楼盘仍面临着“捆绑”高价车位出售、购房需冻资锁房等。

而从政策调控内容来看，主要存在以下几个要点：

土地供应端今年4月以来，金华开始试点“限房价、竞地价”， 根据“318新政”内容，还有“限地价、竞自持”“限地价、竞配建”“限房价、限地价、竞配建”等方式目前尚未在金华市场落实，而作为本次调控中的重点“提品质”则有可能此基础上叠加进行试点。目前来看，重点城市对于竞品质的政策大致可以分为两类：一类是直接以方案参加竞选，一类是直接对品质做出要求，根据文件内容，金华后续“提品质”政策有望在后者基础上延续。

图表：重点城市“竞品质/提品质”政策整理

资料来源：亿翰智库

除了竞品质，金华在“318新政”基础上明确了提高中低价住宅用地比例，且“限房价”制定标准将根据周边区域房价确定。从地价和房价双向入手，在“稳房价，稳地价”的前提下更具有合理性。

需求端方面，金华也出台了“限售3年+公证摇号+严格更名管理”的组合拳。一方面限售政策能够增加房屋持有时间，从而将其转变为长期持有资产，降低房屋短期变现能力，降低投资回报率；另一方面，通过摇号以及对于人才、刚需购房者的倾斜性、限制更名范围降低了炒房者的入局可能性，这有助于打击炒房人群通过资金快进快出方式获利的行为，抑制投机性需求，降低购房市场的竞争强度，对刚需人群有一定的利好作用。而在资金端金华也再次重磅出击，除了重申“严格落实差别化住房信贷政策”、“加大 房地产贷款集中度管理力度”等内容外，也再次提出加强经营贷、消费贷的监管。而在二手房住宅价格方面也提出了加强挂牌价格动态监测，并将参考价格应用落实在金融信贷等方面，这一举在降低二手房热度的同时，也进一步加强了贷款规范。

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