中原建业PK绿城管理控股

作者： -Input-石古

发布于:2021-06-04 19:55 修改于:2021-06-04 20:06

雪球

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1、业务覆盖范围

中原建业：总共206个项目中河南占193个，超过93%的项目都在河南；

绿城管理：总共296个项目分布在全国，仅西藏、黑龙江、吉林未覆盖。其中 长三角经济圈超合约总建筑面积的55.0%， 环渤海经济圈、 京津冀城市群超20.5%， 珠三角经济圈超8.3%，成渝城市群超1.5%。（数据都是截止至2020年12月31日）

绿城管理胜！

2、合作对象对比

中原建业：基本上都是商业代建，未公布私企与国企占比，也未公布是否有政府代建；

绿城管理：按当期在建面积分，私营企业委托项目占比28.3%；国有企业委托项目占比40.5%；政府委托项目占比31.2%。商业代建占整体收入的70%左右，政府代建占整体收入的17%左右。

中原建业表示“房地产政府代建的利润率通常低于房地产商业代建”，但从业务持续上来看，政府代建的需求是远大于商业代建的，如经济适用房、博物馆、体育馆、城市广场、学校或医院的需求是永续存在的，绿管同样表示在未来会“加强对服务费率更高的新型政府代建业务的拓展”。

绿城管理胜！

3、市场占有率对比

中原建业：按2020年为项目拥有人出售的总建筑面积计中原建业排名行业第一，市场份额接近30%，略胜 绿城管理；

绿城管理：除此之外，在代建收入、新签合约面积等层面绿管都是毫无疑问的行业第一，这也是绿管上市以来都把自己称之为“中国代建第一股”的原因。

但 中原建业在河南的优势是非常明显的，从出售的总建面、新签合约面积等各个方面都是占据超过70%的市场份额。

整体来看， 绿城管理胜！

4、净利率对比

中原建业：毛利率未公布，但净利率吓人，近几年都维持60%左右，甚至远超绿管的毛利率；

绿城管理：在2017年绿管的商业代建毛利率也超过60%，2020年毛利率下降到45%左右，净利率在25%左右。

随着 中原建业走出河南省外，代建费必定要降下来。同时对比 绿城管理近几年毛利率的变化情况，预计接下来中原建业的净利率也会呈现下降趋势。

当前来看， 中原建业胜！

5、派息率对比

中原建业：刚上市还未有派息记录，但上市文件有股息政策：预期每年向股东宣派及分派净利润的大约50%作为股息；

绿城管理：上市文件虽无承诺每年派息比例，但今年实际派息率超过60%，这个派息比例在整个市场来看都是非常高的。

中原建业与绿城管理都是轻资产模式，在手现金都非常充裕，无重资本支出，理论上都可以一直维持高派息比例。

在派息率上 中原建业有承诺， 绿城虽无承诺但实际派息率很高，故此回合双方打个平手。

6、品牌力对比

中原建业：在河南绝对是第一品牌，但出了河南未必有多少人听说过建业，更不知道产品品质如何；

绿城管理：在业内，杭州绿城与重庆龙湖一直以来都是高品质的代表。绿城在2016年底首次进军华南，在佛山的首个项目——绿城桂语兰庭，公司当时就有组织去参观学习。

而代建企业的核心竞争力就是品牌，在品牌力上 绿城毫无疑问是秒杀建业的。

绿城管理胜！

7、管理层对比

中原建业：是胡葆森旗下的第四家上市公司。对胡葆森了解较少，但基本靠谱，欢迎网友补充；

绿城管理：CEO李军卖房allin绿管，在业绩发布会上表示：“绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的，我在绿城赚到的每一分钱，都会买成9979的股票”。4月20日绿管又发布李军增持公告，李军将自己一季度的工资全部买入绿管。

绿地管理胜！

8、成长性对比

中原建业：在管项目数量由截至2018年1月1日的67个项目增加至截至2020年12月31日的206个项目，复合年增长率为45.4%；

绿城管理：代建项目数量由截至2017年12月31日的129个增加至截至2020年12月31日的296个项目，复合年增长率为31.9%。

从过去3年来看 中原建业的增长速度更快，但我们更应该关注未来。

根据中国指数研究院报告，预计自2021年至2025年，中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长。

中原建业与 绿城管理控股作为市占率前二的选手，理论上 未来3年的复合增长率会超过行业复合增长率。

由于 绿城管理已经在全国打下基础，且口碑与品牌处于绝对领先地位，预计 未来3年甚至未来5年仍然可以取得远超行业的复合增长率，即预计可以取得25%左右的复合增长率。但 中原建业在省外的口碑及品牌并不突出，还未能证明自己在省外的拓展能力，即使可以取得一定增长速度，但持续性暂时无法判断。

绿城管理胜！

9、估值对比

截止6月4日收盘， 中原建业的市盈率(TTM)为11.29； 绿城管理的市盈率(TTM)为20.24。

根据本人的估值模式，代建行业普通具有轻资产、高毛利、高现金流、高ROE、零负债、高派息率等特点，行业合理估值在18倍左右。

绿城管理同时具备强大的品牌力，理应享受更高估值，当前估值合理；

中原建业在品牌上稍逊一筹，预计未来成长性也稍差，合理估值在15倍左右。当前市场给予中原建业的估值较为低估。

代建行业商业模式的最大问题在于并不是永续经营，随着房地产集中度的进一步提升，未来中小房企必定会逐渐减少甚至消失。那么十年后 中原建业与 绿城管理能否保持一定的规模是存疑的？

所以整体来看， 绿城管理未来几年的确定性是远高于 中原建业的，故借用网友的一句话——估值合理搞龙头，省心省力还赚钱。

  $中原建业(09982)$    $绿城管理控股(09979)$