房地产研究系列四：地产公司毛利率解读（以保利地产为例）

作者： 查理研究

发布于:2020-11-27 18:52 修改于:2020-11-30 20:27

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毛利率对于跟踪地产公司的经营情况来说无疑是非常重要的，地产公司财务、销售及管理费用基本是刚性支出，毛利率的大小直接决定了项目的利润情况。今天，我们以保利地产为例，分享下对毛利率的解读。

1、数据的采用

对于毛利率的分析，我们首先要明白地产公司地产业务准确的毛利率在哪里查看。地产公司会存在如物业服务等其他业务，如果直接采用报表披露毛利率会存在一定的偏差，影响我们的判断，这需要我们对公司财务报表进行细读、调整，而不是直接采用财务报表上的数据。

以 保利地产为例，我们拆解出 房地产销售业务的毛利率如下，可以看到与报表披露的整体毛利率相比还是有差异的。

2、数据的分析

有了 保利房地产开发业务的毛利率后，接下来就是对毛利进行分析，包括但不限于毛利率历史变动，影响毛利的因素，未来毛利的变化方向等。

通过年报披露的数据列出毛利率计算过程，可以看到影响毛利的三大因素：结转销售价格、土地成本、开发建设及其他成本

通过以上影响毛利因素的变动情况，我们可以看到， 保利地产过去毛利率的提升，主要是依赖单位售价的上涨，其土地成本、开发建设及其他成本变动并不大。这跟事实是对得上的，由于预售制的存在，结转的收入是地产公司2-3年前的预售金额竣工交付后确认为收入的部分，2016-2017年我们国家的 房地产市场是经历了一轮大幅上涨的。

如果要预测未来毛利的变化，就要密切关注未来结转收入中售价、获取的土地价格、开发建设及其他成本的变动情况了。

我们用同样的方式，也可以测算同行业比如 万科、 融创中国、 中国金茂等公司的毛利情况。

  @今日话题     $保利地产(SH600048)$   

  $万科A(SZ000002)$     $融创中国(01918)$   

  #三傻纷纷逆袭万科保利何时新高#   

注：投资有风险，本文提到的标的仅供逻辑示意，不作为推荐及持仓暗示。