行业战略观察|产业用房二房东困境：穷则思变还是坐以待毙？
作者： 产城观察网
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一、深圳率先开始整治产业用地二房东市场
今年5月27日，深圳市住建局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）（征求意见稿）》，9月18日正式发布关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》。这一新规被视作深圳政府打压职业二房东的首响炮，从这一点足以窥见全貌，未来不止是厂房租金要控制，写字楼，公寓租金都要加强监管，甚至深圳整个包租市场或许都要重新洗牌。
二房东推高企业成本：二手房东分类具体说来就这几种：有的专门做正规小区和公寓的；有的专门做农民房；有的专门做旧厂房改造；有的专门做写字楼办公室出租的。其中办公室和厂房的出租利润会比住房要高，常常是面积缺斤短两，水费电费追加30%，企业成本推高同时坑害了地方经济。政府为了稳定发展实体经济而压缩房地产中介、个人等二房东的生存空间。
制造业回流遭到阻碍：另外一方面原因是在贸易战的背景下深圳喊出了制造业回流的口号，制造业回流就必须需要产业生产空间，而这些产业用房基本掌握在二房东手中（甚至是三手、四手、五手房东），二房东的多次转手以及粗放管理使得这部分产业用房本身具有较高的成本，即使企业无法负担高额房租、市场供大于求，二房东也没办法使房租有足够的降价空间。深圳政府发现这个问题，为了防止二房东对实体制造业的吸血，进行大规模的整治清理。
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二、在同样的背景下，上海会不会接棒深圳整治二房东？
上海二房东的现像也客观存在，典型的是在青浦区。青浦区的大量厂房掌握在一批二房东手中，导致企业租赁成本非常之高。因此，上海政府也有开始整治二房东现象的迹象，今年上半年在临港周边逐步对二房东进行清退，但是上海对二房东的清退的原因是有些区别的。
少数人手里掌握大量物业资源催生深圳二房东：深圳的土地面积只有1997平方公里，而上海有6300多平方公里。深圳拥有的土地相当于上海的三分之一。据数据统计2018年深圳常住的1300万人口里面，真正土生土长的深圳本地人不超过80万，而这人口稀少的部分本地人手里往往拥有大量的土地、房产，介于这些一手房东要么移民国外要么吃喝玩乐享受生活的情况，于是乎深圳二房东这个职业就诞生。
上海二房东产生更多的是市场需求：上海的二房东职业产生与深圳有着本质的不同，大致分为两种情况：一是比较老旧的园区，早年的实体制造业企业搬迁留下破旧的厂房，这些企业本身不擅长招商租赁，因而委托给二房东。第二种二房东是直接从招商运营能力较弱的开房商手中直接承包一手物业再包装运营之后进行租售。
产业结构调整，二房东面临优胜劣汰：基于这样的背景下上海对于二房东的整治是有针对性的，一类是在二房东手里的不符合区域、园区定位的企业将被清退，例如规划为汽车零部件产业基地的园区就将清退食品加工、玩具加工企业。部分二房东本身的招商能力是有局限性的，他们只能招到中低端的制造业企业、或者中小企业。在政府强制的产业结构调整下，不具备专业招商能力的二房东自然将被市场淘汰，主动退出。
三、上海二房东为什么会有市场？
上海二房东的模式基本可以概括为四个字“区域围猎”。二房东本身存在两个局限性，一是招商能力有限，他往往能接触到的都是一些中小企业。而中小企业尤其是生产型的中小企业有一个特点，没有足够的资金去购买高端生产设备，十分依赖熟练的技术工人。这些熟练的的技术工人大多来自上海本地，例如青浦区域的本地工人，因为家庭的原因他们的工作范围不会超过生活半径的十公里以外。因此，只要一部分二房东群体控制这十公里范围内的厂房资源，达成一个价格联盟，提升他们的议价能力。这些传统的制造业中小企业不得不被动的接受他们的价格，这是企业成本大幅度上升的主要原因之一。
但二房东有无存在的必要？凡事皆有两面性，答案是肯定的。有几个主要因素：
其一、相当一部分存量比较大的城市，虽然工业用地出让年限比较短但也有五十年，很多土地已经转让。而一些企业由于产业转移的原因，原本的厂房已经空置出来。他们自身对这些厂房没有运营的能力和精力，需要第三方的运营商来帮其运作。这也是二房东主要的一个转型方向，从粗放的“租房+招商”模式转变为“承包+策划+招商+运营+服务”的模式，最终转变为专业的轻资产运营服务商的角色，帮助企业解决存量资产盘活的问题，同时提升经济效益。
例如位于大兴 生物医药基地内的道境TSC运动中心，由道境（北京）体育产业投资有限公司将一个钢构厂改造成了综合体育mall。道境TSC运动中心占地1.4万㎡，建筑面积1万㎡，一期项目投入超过4000万元，该体量也创造了国内单体厂房改造体育场馆的记录，2017.7开业。
其二，一些区域的地方政府需要一些二房东作为产业资源操作的白手套。因为政府招商人员对接中小企业入驻是一个非常繁琐的过程，政府拥有很多的国资的物业，但以政府的招商人员配置要实现对大量的中小企业的招商对接是非常不现实的，工作量巨大。所以他需要一些人来转包这些物业，即市场上大量的中介，二房东，借用庞大的中介、二房东资源网络去对接中小企业。二房东的优势就体现在他们有更多的人力资源，比较了解企业租赁需求，在与企业对接的时候相较于政府招商人员更加的“接地气”，比如租金、免租期、合同上的写上更加的灵活。政府在其中更重要的是起到平台搭建的作用，把自己定位成“裁判员”而不是“运动员”。
结语：
二房东的存在其实有利有弊，深圳的“严打”二房东的政策，不一定是最佳的方式。二房东并不是完全负面的存在，他有其存在的合理性。笔者个人理解，二房东的“堵”或者“疏”关键在于能不能为企业提供更多的价值，作为二房东本身而言不能仅仅依靠人海战术去招商、去垄断市场提高租金的方式，这本身不利于行业稳定的发展。二房东应该从招商到后端的管理运营去做链接，利用资源把合适的上下游企业链接到一起，通过设计和规划协调企业的需求，更好的服务于企业的发展。
总体来看，上海政府对于二房东推动租金乱象的情况不会置之不理，未来上海的二房东如果不做出转型继续垄断房源变相涨租的话仍有极大被重点整治的风险。
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